2026年第二季度广州写字楼市场报告

概述与展望

广州甲级写字楼市场在2026年第二季度进一步改善。整体平均租金环比下降1.6%至每月每平方米114.1元，空置率下降1个百分点至17.5%。需求改善主要受前期积压需求的释放支撑，市场从上一季度的负净吸纳转为正净吸纳。投资活动保持低迷。

展望第三季度，积压需求释放的推动力预计将减弱。企业扩张预期有限，新增需求主要来自优质迁移、租赁重组和新增企业。随着更多供应入市，吸纳量难以匹配供应增长，全市空置率预计将再次上升。平均租金将继续承压，但下降速度可能放缓，免费期、交付标准和付款安排在租赁谈判中将发挥更大作用。

租金水平

全市甲级写字楼租金环比下降1.6%至每月每平方米114.1元，主要受现有项目主动调整租金推动。天河北和越秀区环比下降3.3%和2.2%，对全市租金形成主要拖累。天河北的下降表明其作为成熟CBD的区位溢价已无法抵消建筑质量和子市场租金差异的影响。租户在预算管理下寻求更优质的 space，部分现有项目不得不降低租金以保持对珠江新城和琶洲新建筑的竞争优势。越秀区面临类似压力，但更稳定的租户基础使其调整集中在建筑规格较弱的老旧建筑。

金融城平均租金维持在每月每平方米92.3元，房东继续利用较低租金水平吸引跨子市场迁移和升级需求。展望第三季度，全市租金预计将继续承压，但下降速度可能放缓，免费期、交付标准和付款安排将发挥更大作用。

供需关系

第二季度广州甲级写字楼市场没有新增供应，净吸纳量达10.8万平方米，全市空置率环比下降1个百分点至17.5%。吸纳量改善主要受前期积压的迁移、升级和租赁重组需求释放。企业扩张需求有限，正净吸纳更像是积压需求的集中释放而非全面复苏。

按行业划分，TMT占租赁面积约25.8%，仍是最大需求来源，软件、数字服务、电信和电商运营相对活跃。金融业占比约17.5%，保险、证券、投资和银行相关需求继续支撑核心商务区的交易。文化创意和娱乐占比约14.7%，主要由游戏、内容生产和广告媒体公司驱动。专业服务占比约12.6%，律师事务所、咨询和企业服务保持活跃。这四个行业约占交易量的70%。

按交易类型划分，迁移继续主导，约占70.8%，表明租户主要通过更换子市场和建筑来平衡成本与质量。金融城和琶洲继续吸引跨子市场流入，珠江新城保持温和净流入，天河北和越秀区记录净流出。

投资市场

第二季度广州整体写字楼市场的主要交易是关联方资产处置。越秀地产将其南沙国际金融中心等资产和业务出售给其母公司子公司，交易价值约19.3亿元。该交易是集团内部资产重组，反映开发商剥离非核心资产以回收核心业务资本的策略。第三方写字楼投资活动有限，投资者继续关注租赁稳定性、租户质量、持续资本支出和退出安排。自用业主和能够引入行业租户的买家仍是主要交易驱动者。

展望第三季度，广州写字楼投资市场预计将保持开发商资产货币化和集团内部重组的驱动，部分第三方交易将继续。但在租金复苏明确信号缺乏的情况下，投资者可能保持谨慎。买卖双方定价预期差距尚未实质性缩小，预计将继续制约交易进展和交易量。