概述与展望
短期市场趋于稳定。中央商务区和金融街受益于金融和专业服务机构稳定的新增需求，空置率增幅收窄。卢浮宫外企总部需求持续萎缩，推动年空置率上升，对租金形成压力。东二环和东长安街空置率改善，但租金走势分化：李子园保持稳定，望京-九仙桥略有走弱，东二环和东长安街租金下降明显。2026年第二季度，北京甲级写字楼市场整体稳定，新增供应分阶段释放，科技行业需求活跃，租金下行压力持续存在。全市平均净有效租金为每平方米每月219.2元人民币，环比下降0.8%，同比下降8%。全市平均空置率环比上升0.1个百分点至15.9%，但同比下降2.5个百分点。未来，东部CBD子市场将迎来三个新项目竣工交付，加剧区域竞争，预计租金下行压力加大，空置率可能暂时上升。
供需
科技领域持续引领需求。2026年第二季度，CBD次级市场新增约5万平方米办公面积，全市甲级写字楼库存面积增至122.66万平方米。第三季度，CBD子市场将迎来三个新项目竣工交付，望京-九仙桥子市场的太古里二期第一阶段也将交付，东部及东北部区域新增供应集中释放，进一步加剧租赁竞争。Sigma大厦支持了最强的吸纳表现之一，TMT行业租赁面积份额较高，金融机构、专业服务、医药和制造业提供稳定补充性需求。国内公司占交易额的85%以上，外国需求占比维持在15%以下。全市平均空置率维持在15.9%，环比仅上升0.1个百分点。金融街保持稳定，中央商务区租赁活动相对温和。租赁需求呈现地域集中、行业聚集和本土租户主导的特点，中关村引领全市交易活动，各区域活动水平存在差异，预计分化将持续。
租金
中关村表现强劲的租赁业绩。2026年第二季度，北京甲级写字楼平均净有效租金为每平方米每月219.2元人民币，环比下降0.8%。中关村本季度是表现最佳的子市场，平均租金为每平方米每月251.4元人民币，环比略有上涨0.3%，得益于人工智能、半导体及私募股权公司的持续扩张和搬迁，空置率持续稳定在10%以下。中央商务区平均租金为每平方米每月231.9元人民币，环比下降0.6%。金融街仍是全市租金最高的细分市场，平均租金为每平方米每月336.7元人民币，环比下降2.2%。东二环和东长安街缺乏新的产业入驻，空置率持续上升，房东继续降低要价。下半年集中交付的项目，该细分市场的租金仍将承受压力。奥运商圈和丽泽的租金下滑较为温和，少数科技和金融租赁缓解租金下行压力。德国汉莎航空跨国租户继续减少租赁面积，平均租金环比下降1.2%，至每平方米183.5元人民币。
投资市场
北京甲级写字楼投资市场继续由国内资本主导，交易结构进一步向产业型买家倾斜。科技和创新公司的自用收购份额增加，纯粹金融投资持续下降。资本集中在中关村科技创新区，CBD和王劲松-九仙桥区域仅少数公司购买分层单元，整栋交易仍然稀缺。外国参与保持低迷，仅有少数海外资产管理公司在核心区域收购小规模物业。保险资本更倾向于配置于成熟地区具有稳定租赁需求和长期现金流潜力的核心资产。主要关注租金收入的投资者变得更加谨慎，真正有运营和位置需求的自住业主则相对更为活跃。资本正将更多关注投向与当地产业基本面紧密契合、并具备长期发展潜力的优质资产。不同商业区间的资产表现差异预计将持续存在。
2026年第二季度北京甲级写字楼市场数据概览
- 全市平均净有效租金：每平方米每月219.2元人民币，环比下降0.8%，同比下降8%。
- 全市平均空置率：15.9%，环比上升0.1个百分点，同比下降2.5个百分点。
- 全市甲级写字楼库存面积：122.66万平方米。
