2026年第二季度上海写字楼市场报告

概述与展望

• 短期改善：第二季度上海甲级写字楼市场因新增供应放缓和租赁需求增强实现短期改善。全市新增供应约6.9万平方米，同比下降，空置率下降0.7个百分点至23.5%，净吸纳量环比增长51%至20.9314万平方米。平均租金环比下降1.9%至每平方米每天5.81元人民币。
• 需求驱动：服务业、科技、专业服务、医疗保健、贸易和物流行业仍是主要租赁贡献者。租户利用租金调整窗口优化办公地点，核心CBD及交通便利的新兴次级市场保持稳定租户兴趣。
• 市场复苏依赖：更广泛的市场复苏取决于宏观经济预期改善和企业扩张意愿增强。

供需分析

• 供应放缓：K11二期等项目竣工，但整体供应节奏放缓，为市场提供消化空置率的短期容量。
• 需求增强：第二季度新增设立、新签租赁和扩张需求增长，支撑更强吸纳水平。中型交易占比提升，大型交易反弹，表明租户升级、扩张和整合意愿增强。
• 行业支撑：TMT、金融、生物医药等行业新签租赁和扩张需求增长，科技公司在研发、运营等方面需求增加。外企相对谨慎，集中于续租和选择性调整。

租金分析

• 平均租金下降：环比下降1.9%，至每平方米每天5.81元人民币，企业预算受限，房东竞争激烈，通过租金减免等方式吸引租户。
• 核心市场韧性：南京西路、淮海中路和小陆家嘴租金下降幅度低于全市平均水平，通过隐蔽激励措施留住租户。
• 新兴市场变化：前滩、徐汇滨江等区域租金下降收窄，因租赁活动改善提供支撑。

投资市场

• 交易活动：第二季度八笔交易，总交易额超40亿元人民币；上半年交易总额超150亿元人民币。
• 市场情绪：投资者注重稳定现金流和重新定位潜力，自住业主、工业资本等仍是主要买家。
• 资产运营：核心地段小宗资产、重新定位机会等持续产生交易机会。

研究结论

• 短期改善：供应放缓和需求增强推动市场短期改善，但复苏依赖宏观经济和企业扩张意愿。
• 租金趋势：短期内租金可能继续温和下降，优质楼宇和重点市场有望更早稳定。
• 下半年驱动：租赁需求将主要由升级搬迁、成本优化、效率提升和资产组合整合驱动。