概述与展望
深圳甲级写字楼市场在2026年第二季度延续Q1复苏态势，但步伐放缓。新供应量降至4万㎡，净吸纳量达10.2492万㎡，环比下降但远超新供应量，将全市空置率降至22.7%，录得连续第二个季度改善。租金仍在调整，细分市场差距扩大，搬迁活动占租赁活动总数的65.4%，新设立项目自第一季度峰值回落，表明租赁需求更多源于现有租户升级而非扩张。TMT领域表现突出，租赁面积占比达52.0%，专业服务行业紧随其后，占比35%。整栋办公楼交易依然稀缺，资本流向现金流稳定、定价空间较大或具备业主自用及重新定位潜力的资产。
租赁水平
全市平均有效A级租金环比下降1.5%至每平方米每月139.7元，降幅收窄。租金回调日益集中在新兴次级市场和供应压力最重的区域，如后海（环比下降3.2%）、宝安CBD（下降3.0%）和深圳高科技园（下降2.5%），而成熟中央商务区相对稳健。蛇口持平，前海小幅回落0.8%。预计第三季度租金将持续回调，新兴次级市场压力更大。
供需
供应趋于缓和，2026年第二季度仅有一个项目进入市场，多家开发商推迟项目推出计划。净吸纳量达102,492平方米，低于第一季度峰值但仍远超新供应量。租户决策重点在于重新评估占位成本、建筑质量和位置效率，而非扩张。TMT行业占比最高（52.0%），其次是专业服务（35%）。租赁活动最大份额为搬迁（65.4%），续约占近五分之一。新设立项目从第一季度峰值回落，新增租赁需求更多来自中小型企业。
投资市场
2026年第二季度深圳办公投资市场表现平淡，无公开披露的整栋甲级物业交易。租金疲软、收益率下降及买卖价差抑制了传统办公投资。资本流向提供稳定现金流、具有吸引力的定价或业主自用及重新定位机会的资产。上半年录得24宗整栋物业交易，其中一半通过司法拍卖完成，工业资产表现突出。短期内，办公楼投资活动将主要由业主自用者、受资产负债表驱动的处置及价格已发生实质性调整的投机性收购驱动。
展望
短期内市场基本面显著改善可能性不大，全年待租量依然可观。下半年供需压力重现可能导致空置率暂时上升。需求方面，科技、专业服务和与金融相关的企业仍将是主要驱动力，但企业扩张意愿减弱。净吸纳量可能趋于正常，下半年租金小幅下降，细分市场空置率分化加剧，租户内部搬迁驱动的吸纳仍将主导。
