开源地产建筑电话会议：2026年地产弱修复投资探底

一、AI总结内容 一、核心行业数据

1. 需求端：2026年1-7月新房销售额同比降幅收窄至13.1%，销售面积仍降约12%，7月新房价格边际改善，核心一二线城市改善型豪宅拉动结构优化；供给端：开发投资、新开工、施工面积等累计降幅扩大，7月单月开发投资、新开工均同比降27%，预计全年新开工降至5亿平，开发投资额降至6.5万亿，对应2003-2004年水平。
2. 土地市场：2026年1-7月300城土地成交宗数同比降约10%，成交面积同比降约20%，成交总价同比降约30%，形成“三个下台阶”态势；核心城市优质地块仍受追捧，深圳南山粤海街道地块溢价率达150%，北京酒仙桥地块竞价248轮、溢价率15%-26%，为开发商在下行阶段的自我保护式选地行为。
3. 销售端：核心城市新推盘套数减少，去化率仍低迷，仅少数项目热销（如上海青浦绿城悦海棠、嘉定金茂买家，同板块定价回到20-21年水平，加量不加价）；杭州市场基本面无明显变化但热度自然下行，未受新质生产力、江浙出口提振。 二、行业整体判断
4. 当前地产行业仍处于弱修复阶段，投资、开工加速探底，开发商以销定产、悲观情绪浓厚，缺乏补库动力，老库存去化恶化。 三、政策及后市展望
5. 政策层面：核心城市限购限贷放松边际效果减弱，后续需重点关注按揭利率下调、贴息、公积金优化（当前处于放松扩围状态）以帮助居民加杠杆，同时需稳定资产价格、强化政策信号提振房价预期；不必对核心城市限购限贷过度期待。 四、看好标的建议
6. 国内A股看好供给核心城市优质产品的龙头房企：招商蛇口、滨江集团、保利发展；港股看好相关房企：中国金茂、华润置地、中国海外发展、绿城中国，这类房企已找到适应当前市场的产品打法（如一线城市70-80平三居、二线城市90-110平三居等）。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加开源地产建筑旭日东升电话会议20销售弱修复延续投资加速探底。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明本次会议仅面向开源证券的专业投资机构客户或受邀客户。仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。第三方专家发言内容仅代表其个人观点所有信息或所表述的意见，并不构成对任何人的投资。 建议未经开源证券事先书面许可任何机构或个人严禁录音转发及相关解读。涉嫌违反上述情形的，我们将保留一切法律权利。感谢您的理解和支持。谢谢哎，会议助理你好不好意思，刚才跑错会场了，我我上线了啊嗯，好的免责已经播完了，你直接开始讲。 哎，好行那个各位投资者大家上午好，那么我是科研证券地产分析师齐东那么今天我们汇报一下我们对于行业目前的一个呃整体的看法啊，那么应该来说，从本周发布的行业的统计局的数据来看的话，确实目前地产仍然 在一个呃这个摸底的这么一个阶段。算啊，我们先分几个方面吧，去看一下当前的这个数据，我觉得呃我们今天的汇报呢？会从首先是我们看整个的行业开发投资的数据，那第二块呢是我们看一下整个的今年一到7月的土地出让的数据。 那么第三块呢？是我们看一下70城房价的数据。那么最后呢？我们再结合一下去化端就是近期啊销售的数据啊，我们来从四个方面去刻画一下当前的行业的一个基本面的情况。 那么首先我们看一下今年一到7月的这个统计数据啊，那我们可以看到整个的从呃。这个统计局的几块数包括开发投资销售和销售额呃新开工。这块来看的话应该来说，整个行业还在一个向下探底的一个过程中。那么这个虽然从去年的25年的7月之后呢，基数逐渐走低啊，但是从今年7月的数据表现。 我们并没有感觉到太多的呃暖意啊，那么几个重要的数据里面只有销售这块的话，看单月的同比增速的话出现了一个同比的改善啊，那么这个呃从单月来看的话，基本上销售额的同比从上个月的负负14左右，收敛到负9左右啊，那么销售面积这块的话基本上是持平还是在负13负14，那么呃就是说这个月的话，如果我们去看新房的价格，这块的话是出现了一个边际的提升啊。当然，我们理解这一方面的这个价格的改善呢，更多的是因为构性的因素啊，就说我们的核心一二线城市表现更好，而且本身这个这个也是相对来说改善性的豪宅，这块更好那么拉动了整体的这样的一个销售结构的改善带来了价格的提升。 那么如果我们去看销售面积的话，那么只是比上个月的10%4.3回升了一个点到负13.4%啊。那么所以说的话，如果我们去看整个的一到7月的累计数据来看的话其实变化不大啊，那么销售额的话稍微改善了一点点，从一到6月的负13.6提升到了负13.1。那么销售面积的话基本上是不变的啊，还是在负12左右啊？那么如果我们去看其他的几项，这个是这个需求端啊。 那么如果我们先看供给侧的几项，包括去看投资额新开工面积施工面积竣工面积，那么基本上与上个月的数据呢，边际变化啊，不大啊，那么还处在一个相对比较。恶化的这样的一个阶段，其中我们去看到开发投资额啊，新开工面积施工面积都是比上个月呃，这个累计数据都是比上个月的呃，这个累计的降幅有进一步的扩大的啊，那么这个就反映出来。其实如果我们去看7月份单月的话，其实也没有比6月份一到6月的这个整体数据有变化啊，就是说整体来看都在变得更更差一些啊。 那么特别是我们看到7月份的开工和投资啊，那么都这个这个单月的降幅呢，都降到了1个负27，这么一个降幅。那么如果按照这样的一个投资和开工，我们去做一个线性外推的话，那么预计全年来看我们的新开工差不多会降到一个5亿平左右啊，那么这个数量的话，其实呃就已经非常好的。嗯，低了啊，那么这个我们觉得也是符合预期的啊，因为啊或者说比较符合我们跟开发商调研的一个实时的反馈的。 那目前开发商跟我们聊到最多的就是关于这个在投资开工这块的话，大家普遍都是一个以销定产的这样的一个心态去做投资，那么几乎没有想着眼于啊博博弈一把政策反转啊，大家对于行业的情况呢都相对比较啊，悲观一些，那么呃，所以说，在这种情况下的话，由于老库存的去化速度从最近几个月的情况来看，还有一个持续的恶化啊，所以说的话，我们看到大家对于这一块的话，其实并没有一个太强的补库的这样的一个动力啊。 那么如果按照同比负20的这样的一个数字去做线性外推的话，那么预计开发投资额今年也就会下降到差不多呃6.5万亿这么一个量级啊，那么开工刚才我们说到了会掉到5亿瓶这么一个量级，那么如果参考这样的一 个数据的话，基本上我们的开工就回到了2003年04年这样的一个水平。啊，那么这个水平应该来说已经非常的非常的低了啊，非常的低了嗯好的。唉然后第二块的话就是我们想再从这个呃呃这个近期的土地市场的情况，我们来汇报一下，那么从土地市场来看的话，其实表现也比较的弱啊，那么这个如果我们去看呃这个成交的。 总数的话其实尚可那么一到7月，我们跟踪的这300个城市差不多成交了3000多宗土地啊，那么其实按照这个量的话，没有出现一个太明显的回落，差不多十个点的回落，但是如果我们去看整体的这个啊，土地成交面积啊，那么基本上如我们今年的各个月份都是在1个负20左右去波动啊，那么进入到三三季度之后啊，那么6月7月的数据相对来说，稍微好了一点点啊。那么呃，如果我们去看整个的成交，总价的话也差不多，我们这边跟踪下来，我们的土地成交总价差不多，降幅在30%左右啊。 也就是说，今年我们的成交数量虽然只上下了十10%，但是总价下了30%啊。面积这块的话下了差不多20%，那么也就意味着单宗地块的量更少，那么整个的成交的面积啊，这个所以说会的这个降幅呢？会比这个地块的增速会大一些，那么又由于整体的地价呢，也也差不多降了十个点啊，所以说总价的降幅呢，比面积的降幅呢，还要扩大十个点，所以说这是今年我们说来自于土地市场，我们说三个下台阶啊就是成交量地块数负10面积负20啊，金额负30啊，大体是这样的一个数据，呃相对来说，我们政府控制的比较好的呢？ 是来自于溢价率的这个数据啊，那么今年整体的溢价率呢？跟去年相差无几，我们看到一到7月份我们整整体的溢价率呢，平均还有一个8%左右啊，那么这个数据的话其实是跟去年差不多到一到7月平均差不多10%的表现呢？相差无几。但是在25年的时候，我们当时的二季度呢是有一个比较明显的小阳春的这样的一个。 啊阶段啊，所以说的话，呃这个这个溢价率这块的话呢？话其实呃会托底的还是挺明显的啊，那么特别是我们今年看到啊几个一线城市的这个核心地块啊，那么成交的都非常的不错啊，所以说这个其实啊，我们说这算是为数不多的数据里面相对好看的一个啊。今年的这个市场呢，我们看到一线城市的这个虽然整体市场还在有一个降温的这么一个阶段啊，但是的话，土拍的溢价率呢，还有土拍的这个热度呢。其实我们看到有这个边际的改善，特别是像我们深圳。 啊，这个在今年6月份拍的像呃南山的粤海街道的地块，宝安的啊，这个前海的地块啊，新安街道的地块啊，那么整个的从竞拍的轮次来看，这几个地块都超过了300轮啊，那么成交的溢价率也非常高啊。因为起价相对低，那么特别是这其中的南山粤海这个地块啊，那么溢价率达到了150%。那么上海市的话，今年土土拍市场呢相对平静，一些上海今年最热的，应该是杨浦八带头那个地块啊，那么整个的土拍的轮次达到了220轮啊，那么溢价率36%啊，那北京近期的几个地块呢也非常的热啊，包括像7月底的酒仙桥的地块那么8月初广渠路的地块，还有最近我们上周刚刚拍的这个海淀西染和石景山苹果园的地块，那么这几个地块呢？ 我们可以看到它的整个的土拍的轮次呢，都非常多啊，那么这里面轮次最多的就是这个酒仙桥的这个地块一共竞价了248轮，那么从溢价率来看，这几个地块也是从15%到26%不等啊，那么这些我们都看出来啊这个核心城市啊，那么仍然保持了一个相对比较高的溢价率。但是我们觉得这个问题怎么去看待呢？其实恰恰我们觉得这是一种开发商在行业仍在下行阶段仍在摸底阶段的一种自我保护的这样的一个机制啊，或者说是啊，大家去寻找相对安全的区域的这样的一个集体性的行为。 因为行业的情况呢，相对还比较弱一些啊，那么还在往下走，所以说呢，开发商可选择的他认为有流速和安全 边际的地块呢就越来越少。在这样的一个情况下，开发商就越来越往核心城市核心区域去挤压自己的这样的一个。投资行为啊，那么所以最后才会出现了一种啊。虽然行业还在下行前景也不明朗啊，但是的话，核心城市的核心地块呢，仍然被拍到了一个比较高的这样的一个热度啊，我们觉得这种反差感还是非常强的啊啊，但是这个恰恰是呃大家，我们理解这是一种企业的一种拿确定性的地啊，那这样的一种自我保护的这样的一个机制啊，那么这是第二块，我们说今年比较啊，重要的就是我们说这个土地这块啊那么第三块呢，就是我们想汇报一下近期的这个热点城市的这个项目啊。 那么从今年整个的核心城市的销售情况来看的话，其实也在往恶化的一个趋势去走啊，那么整个的从新开盘的去化率来看，我们觉得今年呈现一个去化率往下走啊，推出套数往少走这么一个阶段，就是每一批次的新推盘的量，整体来说推出的套数呢都越来越少。像我们去看今年杭州和上海的新推盘越来越多的项目呢？这个推出的套数呢？仅仅局限在50到100套，这么一个量级，如果我们映射到实物房地产上50到100套的话，差不多就是一到两栋楼这么一个推盘量，那么尽管推盘量已经非常小。 啊，但是这个去化率呢仍然比较一般，那么零星的几个热销项目呢也是引发市场的关注。那么像近期的话，上海出现了两个比较标志性的热销楼盘，一个是位于青浦徐泾的绿城悦海棠项目。一个是嘉定新城板块的金茂买家项目，那么这两个项目呢都卖的非常的好，而且都是首开啊。但是呢，我们觉得如果我们去深度剖析这两个项目的成功的逻辑呢？ 我们觉得这个恰恰呢就说明了呃行业目前还在一个比较艰难的一个状态啊，就是这两两个项目呢，我们简单来说啊，就是我们并不是推介楼盘，我们更多的还是想讲它的一个热销的逻辑，简单来说就是加量不加价的这样的1个逻辑啊，两个项目的售价呢，基本上都是同板块的，回到了20年到21年的这样的一个定价就是定价的话。跟5年前同板块的售价是一样的，这个不同于我们北上深的大多数楼盘啊，我们北上深大多数的新房项目，现在的价格相对于20年到21年，那个时候都是有或多或少的涨价的啊，那么市区项目呢就会涨得更多，但这两个项目呢都没有涨价。 那第二个呢就是它的加量加量，我们觉得几方面就是他们本身的硬装的标准也更高，得房率也更高，那么基本上从得房率来看的话都比啊，之前的老项目就是我们说的20年的22年的老项目呢，得房率高了，十到15个点不等。那么本身产品的品牌和配套也更好，那这两个项目一个是绿城的项目，一个是经贸的项目啊，那么距离地铁的距离也非常的近啊。那像金绿城的这个项目最为典型距离2号线的起点站只有300米的距离啊。 以上是这几方面的原因呢？造成了他们我们说的这个热销，但是我们看到其他的大部分的项目啊，90%以上的项目并没有感受到这种暖意啊，大多数的项目啊，其实去化还是非常的啊，艰难的，所以我们觉得其实在可以看出啊，市场是非常的理性。非常的有效的啊开发消费者会认认真的且耐心的去考量每一个楼盘的这个优点和缺点啊，做出他们呃最理性的选择，所以我们觉得在这样的一个阶段下啊，那么其实往后续来看，对于大多数的楼盘来看可能还是只能走以价换量的这个路线啊，因为我们刚才说的几个这两个呃这个标杆项目的优点呢，往往大多数项目啊，在这方面呢会欠缺一些啊，所以说我们觉得往后来看可能对于更多的楼盘的啊，这个解决方案呢，就唯有啊，以价换量这样的一个方式啊，呃，那么另外一个比较典型的市场呢是杭州市场，那大家都知道过去几年呢，其实杭州市场呢是一个呃，也是一个基本面最好的一个单一市场，那么大家也普遍非常的呃，重视啊那么，但是我们看到今年的话，其实杭州并没有发生什么啊，特别的这个基本面的变化，但是整个的市场的热度呢？ 就在出现一个自然的下行，那么考虑到今年的这个我们这个经济里面新智生产力，包括啊江浙的，整个的出口还是非常不错的啊，那么但是呢，其实也没有对杭州市场形成一个非常有效的提振啊，所以我们觉得这个还是反映了这个市场。它的一个有一个客客观的自发的调整的需求啊，所以我们说我们就管中窥豹呢，又两个相对比较好的城市呢，我们觉得可以以此来看一下啊这个全国的这个市场的这样的一个状态啊所以刚才我们是从几个方面就是从一到7月的行业的数据。 然后呃，这个一一到7月的这个土拍市场的这个数据啊，还有包括我们说呃核心城市近期的一个去化表现啊，我们综合了三方面的信息呢，跟各位呃投资人汇报了一下我们市场的一个情况。对整体来看，我们的结论是行业目前仍处在一个比比较啊，艰难的一个状态啊，那么投资啊呃，这块的话还在一个呃加速探底的1个状态，所以往明后年怎么去展望的话，我们觉得首先是来自于啊政策方面啊，那么目前来看其实客观来说呢？ 啊呃，这个今年到现在为止，我们的核心城市的限购呢，其实已经又放了一轮了。但是实话讲从边际的效果来看是在呃边际减弱的啊，因为后续往政策到了现在这个份儿上，其实这个想在边际释放限购或者是限贷带来的增量的购买力其实已经非常的有限了啊呃能买房的啊具备比较强购房意愿的那么呃，这个目前来看这样的一个1年左右的北上深的这样的一个1年的限购门槛，其他城市不限购啊，基本上可以看作这个门槛非常非常的低了，所以我们觉得往后续来看的话，不必对于核心城市的限购限贷的啊放松呢，过分期待啊，我们觉得矛盾的重点回到了如何帮助居民加杠杆啊这个这个这个矛盾上来，那么第1个这个其实分成两个方面，第一个就是你的利率方面啊，那么这个是一个基于成本的考量目前来看，我们的按揭利率首套3点05左右公积金利率2.6左右还是相对偏高的一个状态，那么未来能不能降息啊，我们觉得就成为非常重要的一个考量因素，那么居民从核心城市来看，我们以核心20城的数据来看。 居民平均的呃租金回报率大概能够达到一个1.7%到2%这么一个水平，那么跟我们的按揭利率还有公积金利率呢，还有一定的倒挂啊，所以说我们觉得呃往后来看，如果我们的贷款利率呢，能够做出一定的降下降或者是贴息，那么不论是刺激增量的需求，还是这个巩固房东持有房产的这个信心，我们觉得就都非常的重要啊。那第二个呢，我们觉得帮助居民加杠杆呢，还另外1个非常重要的呢，就是呃，让资产价格稳定啊啊，当然，这个其实呃到底是先有价格稳定，再有需求释放，还是先有需求释放，再有价格稳定，这个有点像鸡生蛋蛋生鸡这么一个问题啊。 但是我们觉得从政策的角度来说，我们更加呼吁的是能不能啊发出1些政策上的信号啊，那么坦白来说呢？我们可以看到从过去的几次政治局会议的表态，还有包括国务院常务会议的一些表态来看。对于房地产的定位和发生力度是有边际的减弱的啊，所以说我们觉得如果呃自上而下的，能够对于地产的啊声量再大1些啊，那么这个其实对于房价的支撑呢也是更加有效的啊。所以这个是我们说啊，这个呃提振居民加杠杆的意愿啊这块我们看到的啊，增量的嗯，这个政策的可行的路径，那第3块呢就是公积金公积金这块我们觉得没什么好说的啊，公积金的话其实肯定是当前来看对于居民来说，成本最低的这样的一个加杠杆的方式啊，也是比较能够帮助刚需的啊，那么从目前的整个的政策的呃基调来看，不论是公积金的额度还是提取的啊，这个难度啊，那么啊，包括后包括提取的使用场景都是在一个放松和扩围的这样的一个状态，所以这块的话我们不是过分担心，我们觉得后续应该还是会按照整体的这个基调去走啊，所以我们觉得往明往后一阶段看往三四季度来看。 啊，按揭和公积金贷款的这个利率那么以及如何去呃提振大家的，对于房价的这块预期呢就非常的重要了，所以我们觉得这个是后一阶段所需要最关注的这个政策的政策的面啊。好，那么这个是我们说我们对呃今天的这样的一个汇报吧。所以我们整体的结论就是行业目前还在一个弱修复的这么一个阶段，那么从供给侧来段来看 的话，整个的投资开工还在一个探底的这样的一个阶段啊，所以目前来看，我觉得行业还是相对比较？ 比较艰难一些啊。好，那么以上就是我们今天的一个观点的汇报。那么从标的上来看的话，我们相对比较看。好的是啊，当前时点啊，能够供给啊，在核心城市供给优秀产品的啊，龙头房企啊，我们觉得虽然行业还在一个筑底阶段，但是开发商已经找到了一些相对比较有效的打法啊，那我们可以看到像在今年的核心城市里面啊，这个我们两两类品房子卖的比较好，一类是这个啊，这个豪宅啊，基本上北上深杭，包括广州啊，那么这个2000万以上的豪宅市场去化的都不错，第二类呢就是纯刚需市场啊，那么这个特别是在北京和深圳非常的典型啊，那么很在北京，现在这种啊，总价在350万到450万面积段，在75平到85平的超小三房。 那么卖的非常好啊，它的这个我们觉得在总价和功能性上取得了一个非常好的平衡啊。那么这个往后来看的话，我们觉得开发商应该能够复制这类产品经验啊，往更多的城市去推，那么未来我们这个一线城市啊，这个做这种70平到80平的三居的纯刚需那么二线城市做这种90平到110平的呃，稍微宽敞一些的三居到3加1啊，那么这样面临面向我们的啊钢改市场，我们觉得目前仍然是一个相对比较好。 这样的一个产品选择啊，那么这个这个也是我们的很多的成熟房企，有非常成熟的解决方案啊所以说我们觉得行业艰难，但是优秀的房企已经找到了一些啊。当前版版本的打法啊。那么标题上我们相对比较看好的是a股的啊，朝阳蛇口滨江集团保利发展港股，这边的话我们比较看好的是中国经贸华润置地中国海外发展啊，这个绿城中国啊，以上就是我们整体的一个观点汇报啊，那谢谢各位投资者，谢谢各位老师。 谢谢大家嗯啊，会议助理，我这边结束了，谢谢啊感谢大家参加本次会议，用ai进保，获得优质复盘资料，更多专业ai工具和投研内容，打开进门app领取会员体验吧祝您工作顺利再见本次会议仅面向开源证券的专业投资机构客户或受邀客户，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。第三方专家发言内容仅代表其个人观点所有信息或所表述的意见，并不构成对任何人的投资。建议。未经开源证券事先书面许可任何机构或个人严禁录音转发及相关解读。涉嫌违反上述情形的，我们将保留一切法律权利。感谢您的理解和支持，谢谢。