2026年上半年坎帕拉房地产市场表现回顾

核心观点

• 宏观经济：乌干达经济在2026年上半年保持稳健增长，GDP增长预期为6.4%。受中东冲突影响，油价上涨导致通货膨胀压力，但乌干达货币先令表现相对稳健，通胀率仍低于地区平均水平。私人部门活动持续扩张，商业信心保持乐观。
• 住宅市场：市场保持低迷，买方和租户占据优势。租金小幅上涨，主要受吸纳和合理定价推动。租户结构发生变化，乌干达国民需求上升，外籍人士需求下降。开发商推出灵活的付款方式，如租金分期和租金购贷产品，以应对 affordability gap。
• 办公市场：市场信心恢复，新供应增加。甲级写字楼租金上涨，乙级写字楼租金受闲置库存影响而下降。租户更倾向于选择现代化、管理良好的甲级写字楼。停车场成为租户决策的重要因素。
• 零售市场：市场表现不均衡，消费者行为发生转变，倾向于减少出行次数，更谨慎地消费。社区购物中心表现良好，受郊区人口增长、交通便利性和混合用途开发推动。数字化转型趋势明显，无现金交易方式普及。
• 工业市场：市场保持弹性，主要工业区入住率超过80%。仓库租金上涨，现代化设施溢价扩大。东非原油管道（EACOP）建设进展顺利，目标在2026年下半年投产。Kabalega工业园区项目获得确认，将成为该地区未来主要的服务工业土地供应来源。
• 评估与咨询：《2026年评估法案》实施，建立了乌干达认证评估师协会，并引入了强制性许可和国家评估标准，标志着该行业多年来的重大制度改革。

关键数据

• GDP增长预期：6.4%
• 通货膨胀率：3.7%（6月）
• 货币政策委员会利率：9.75%
• 准备金率：11.0%
• 私人部门信贷增长率：11.54%
• 外币贷款利率：7.02%
• 先令对美元汇率：贬值2.8%
• 工业生产指数（Q2 FY2025/26）：165.7（同比增长4.1%）
• EACOP完成率：82%
• 私营部门信贷总额：24.46万亿乌干达先令

研究结论

• 2026年下半年，乌干达房地产市场将继续保持买方和租户有利的市场环境。住宅和办公市场入住率预计将保持稳定，租金增长将取决于价格合理、位置优越和设施完善的物业。
• 工业市场将受EACOP投产和基础设施交付的推动，需求预计将稳步增长。
• 零售市场将保持弹性，社区购物中心和混合用途开发将成为主要增长动力。
• 《2026年评估法案》的实施将促进评估行业的标准化和专业化。