市场活动回升概述与展望
2025年第二季度（Q22025），北京甲级写字楼平均租金环比下降1.6%，至每月每平方米233.1元人民币，下降幅度较上一季度收窄。本季度无新项目交付，平均空置率小幅下降至18.4%，净吸纳量达12,960平方米，扭转了上一季度的负吸纳趋势，显示市场需求回暖。国有企业因政策引导回归自用办公楼的趋势增强，导致优质国有企业扩张计划更为谨慎，对核心区域写字楼吸纳造成压力；而领先科技公司扩张增长强劲，为北京写字楼市场注入活力。房东积极采用定制化翻新交付等租赁策略，支持市场活动反弹。
展望2026年，预计将成为未来供应高峰年，将有75,700平方米写字楼入市。CBD区域预计有四个项目（Z3、Z5、Z6和齐家院外交办公大楼（暂定名））完成交付，总办公面积约40.9万平方米。中美关税政策影响仍不确定，全球经济不确定性预计将持续，导致国内企业维持对长期投资的谨慎态度；同时，国内促消费政策显著刺激企业生产和市场需求，企业租户将更倾向于灵活租赁条款以应对市场变化。竞争加剧下，租户将占据更有利地位，房东将通过降低租金、提升服务、提供定制化翻新和全装修选项等方式应对。预计2025年下半年北京甲级写字楼空置率将小幅上升，租金有望进一步下降。
供需情况
本季度北京甲级写字楼市场无新供应。齐家院外交办公大楼项目（暂定名）原定于2025年第三季度交付，现推迟至2026年底，因此下半年市场无新项目交付。高科技行业继续主导租赁交易，占总交易面积36%，驱动市场活动复苏。字节跳动及其控股公司分别在KR中心、北星中心大厦F签署了2.8万平方米和1.6万平方米的新租约，支持ZGC和OGV子市场的交易活动。金融和专业服务行业也贡献显著，分别占比23%和19%。 notable交易包括大嘉保险迁至通州C01大厦，租赁8,000平方米；君泽君律师事务所迁至泰康大厦，租赁约3,400平方米。由于缺乏新项目交付，北京甲级写字楼空置率小幅下降至18.4%，环比下降0.2个百分点，净吸纳量为12,960平方米，转为正吸纳。
本季度北京甲级写字楼平均租金环比下降1.6%，至每月每平方米233.1元人民币，降幅较上一季度收窄4.2个百分点。子市场方面，金融街区域租金降至每月每平方米389.2元，环比下降6.1%，同比下降17.1%，空置率上升0.2个百分点至9.7%。CBD区域租金环比下降2.8%，至每月每平方米255.4元，空置率环比下降0.7个百分点至15.1%。专业服务及金融行业是主要租赁交易驱动因素，需求主要来自搬迁。望京-菊儿桥子市场租金为每月每平方米161.2元，环比下降0.9%，自2024年第一季度起因阿里巴巴集团大规模搬离，租金呈现明显下行趋势，但自年初起趋势逐渐稳定，空置率维持在19%以下。ZGC区域租金为每月每平方米258.2元，环比下降1.0%，空置率环比下降3.2个百分点至12.8%，为季度内降幅最大的子市场。当前房地产市场下行，开发商因现金流压力出售部分资产属常见现象。
投资市场
2025年，新黄浦集团成立房地产子公司，投资额3000万元。4月11日，日照钢铁收购中海集团旗下北京盛隆房地产投资发展有限公司23%股权，交易价格约3.22亿元。交易完成后，日照钢铁加强了对海洋国际中心二期项目的控制。海洋国际中心项目毗邻CBD国贸-华贸核心区，分两期开发。一期于2008年完工投入使用，二期于2013-2014年启动，包括两栋写字楼（E座和F座）及购物中心。写字楼E座和F座建筑面积分别为34,700平方米和21,300平方米。自2020年起，在中海集团现金流压力下，加速资产处置。日照钢铁在国内及国际房地产市场积极投资。5月15日，上海新黄浦工业集团股份有限公司宣布成功收购昌平区硅谷SOHO 2号楼北京拳击中业房地产开发有限公司项目，交易价格2.15亿元。项目位于硅谷SOHO 2号楼，该集团于2025年成立全资房地产公司，投资额3000万元。
