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房地产行业周报（2026年第30周）：楼市成交环比增加，广州拟出台住房十五五规划

房地产 2026-07-29 华创证券好运联联-小童

核心观点与关键数据

板块表现：第30周申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.3%，在31个一级行业板块中排名第27位。A股板块内涨幅前五为深物业A（24.6%）、卧龙新能、黑牡丹、首开股份、珠江股份；跌幅前五为万通发展（22.9%）、香江控股、三湘印象、京投发展、张江高科。港股板块内涨幅前五为中梁控股（23.1%）、绿景中国地产、中国长白山国际、旭辉控股集团、汇景控股；跌幅前五为四海国际、易居企业控股、建业地产、景业名邦集团、力高集团。
政策要闻：
- 地方政策：珠海优化公积金提取政策，新增城市更新改造和自住住房装修提取条件；广州发布住房“十五五”规划征求意见稿，提出稳定住房市场、释放住房消费潜力、改革商品房基础性制度（含稳步推进现房销售制）、优化住房供给、加力城市更新、培育发展住房租赁市场、加大金融协调联动、推进房地产开发融资方式改革、探索现售制试点项目等；青岛发布支持康养地产高质量发展11条政策措施，围绕规划配套、开发成本、融资渠道、项目品质推出支持政策，打造“中国康湾”；大连对二套房住房公积金个人住房贷款借款人给予阶段性贷款利息补贴。
- 公司动态：绿城中国竞得绍兴上虞区地块；招商蛇口底价竞得北京大兴新城地块；华润置地竞得大连西岗区两宗住宅用地；保利发展竞得广州荔湾区地块；招商蛇口竞得深圳光明区居住用地。
销售端：
- 新房市场：第30周20城商品房成交面积158万方，日平均成交面积22.5万方，环比增加9%，同比持平。一线城市成交面积57.7万方，同比增加15%。从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积5501万方，累计同比减少7%；一线城市成交面积1975万方，同比增加1%；二线城市同比减少10%；三四线城市同比减少13%。
- 二手房市场：第30周11城二手房成交面积221万方，日平均成交面积31.6万方，环比增加6%，同比增加12%。一线城市成交面积87.9万方，同比增加10%。从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6303万方，同比增加5%；一线城市成交面积2744万方，同比增加7%；二线城市同比持平；三四线城市同比增加12%。
融资端：本周发债企业大部分为地方国企，招商蛇口/临港集团发行规模最大（中期票据20亿元），青岛新泊控股集团发行的公司债利率最高（2.81%），雄安集团发行的短期融资券利率最低（1.39%）。

投资策略

寻找地产alpha，关注三个方向：
1. 开发类房企：高拿地精准度保障资产端收益率，区域深耕型房企胜率更高。建议关注：绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。
2. 稳定红利资产：头部购物中心，α属性强，租金稳定。推荐：太古地产，建议关注：希慎兴业。
3. 中介龙头：强管控提高效率，保持高市占率。建议关注：贝壳-W，重视降本增效后的稳态现金流。