行业研究公司研究宏观策略财报招股书会议纪要 Token 低空经济十五五 AIGC 大模型

2026Q2利润降幅预计收窄，业绩底或已逐步确立

2026-07-20 东方财富章嘉艺

核心观点：招商蛇口2026年上半年归母净利润预计同比下降55%~66%，但Q2利润降幅预计收窄，业绩底或已逐步确立。拖累业绩的因素（存货结转和减值）在弱化，公司业绩或将进入修复通道。
关键数据：
- 2026年上半年归母净利润：5.0~6.5亿元（同比下降55%~66%）
- 2026年上半年扣非净利润：0.5~0.7亿元（同比下降93%~95%）
- 2026Q2归母净利润：5.4亿元（同比下降47%，环比收窄45pct）
- 在建土储新项目占比：超50%
- 核心城市可售货值占比：约60%
- 持有投资性房地产：1406亿元
业绩修复逻辑：
- 存货结转质量改善：新拿地项目毛利率有望企稳回升（2024Q3起稳定在10%~15%）
- 减值节奏缓和：核心城市二手房价回暖（上海、北京连续四个月正增长，广州、深圳连续三个月正增长）
REITs盘活进展：
- 已上市平台：蛇口产园REIT、蛇口租赁住房REIT、招商局商业房托
- 正在推进：商业不动产REIT申报、蛇口产园REIT二次扩募、蛇口租赁住房REIT首次扩募
- 预期收益：若顺利落地，有望改善资产负债表并持续贡献投资收益
投资建议：
- 评级：增持
- 财务预测（2026~2028年）：
  - 营收：1336、1238、1331亿元
  - 归母净利润：14.7、18.7、24.2亿元
  - EPS：0.16、0.21、0.27元
  - PE：41、32、25倍
风险提示：
- 审计数据偏差风险
- 地产政策变化超预期
- 市场修复不及预期