027 磨底迹象初现新周期值得期待房地产行业展望20260712

一、核心要点

1. 行业回顾：2026年上半年新房销售同比下降但降幅收窄，主要因新盘推货量不足；二手房销售热度高于新房，上海、深圳等头部城市二手房成交降幅同步收窄。
2. 关键数据预测：2026年全国商品住宅与二手住宅成交总额预计超12万亿元；商品房销售面积超8亿平方米，同比下降6%-7%；销售额超7万亿元，同比下降7%-8%；新开工面积不足5亿平方米，同比降幅收窄；房地产投资额超7万亿元，同比下降13%-14%。
3. 二手房趋势：二手房成交占比将逐步提升，参考美国及国内上海、杭州等城市，头部城市二手房成交占比已达较高水平；上海2026年3-6月二手房成交超预期，受政策带动（如降低限购门槛、放宽公积金贷款）；深圳因政策落地稍晚，表现相对滞后。
4. 盈利与库存：部分头部房企2025年调整后毛利率实现修复，多数仍承压，预计2027年后部分项目结转后盈利将改善；房企优化库存去化策略，加大核心城市核心区域拿地力度，二手房市场关注度提升。
5. 补充要点：2025年4月后10年期国债收益率低于租金回报率，差额扩大至16个基点，上海、深圳等重点城市租金回报率企稳；未来二手房与新房分化将持续，新房向改善、豪华定位倾斜，刚需需求转向二手房；地产板块估值受流动性因素调整较多，但基本面受头部城市二手房表现带动并不弱；2026年房地产投资各指标降幅较去年收窄，开发板块或存超预期机会，优先看好开发板块头部公司。

二、风险与关注

1. 新房刚需需求收缩，源于城镇人口增量有限、房企拿地及供应向高利润率地块集中，供需双向不足仍存。
2. 深圳二手房市场因政策落地稍晚，表现相对滞后，后续政策效果及市场恢复情况需持续关注。
3. 多数房企仍面临盈利承压问题，需关注2027年项目结转后盈利改善的实际进度及效果。
4. 二手房与新房持续分化的市场态势，可能影响不同类型房企的经营状况，需持续跟踪。