银河房地产 磨底迹象初现新周期值得期待房地产行业展望

2023年上半年回顾

• 销售：新房销售市场表现相对较弱，同比下降，主要受供给端影响。二手房市场热度较高，但整体销售仍同比下降，降幅收窄。
• 库存：整体库存水平较高，但可售库存规模下降。
• 土地市场：土地投资占比上升，但主要原因是开工和施工规模有限。新开工面积下降，土地成交溢价率以一二线城市领先。
• 房价：新房销售均价波动不大，与住宅楼面价趋势一致。住宅楼面价波动较大，未来住宅销售均价同比增速乐观。
• 盈利端：部分头部房企毛利率提升，但多数房企毛利率仍承压，报表改善需等到2027年。

2023年下半年展望

• 库存：广义库存去化周期较长，房企去化库存力度加大，并积极拿地。
• 关键数据预测：预计2023年全国住宅成交总量超过12万亿，商品房销售面积超过8亿方，销售额超过7万亿。新开工面积小于5亿方，房地产投资额超过7万亿。
• 二手房市场：二手房成交占比将进一步提高，成为重要市场产品。
  • 成交特点：上海、深圳等城市二手房成交热度高，成交规模超预期。成交结构呈现单套成交面积下行趋势，价格指数逐渐修复。
  • 租赁市场：上海、深圳等城市租赁价格环比上涨，租金回报率回升至2%以上，并持续高于10年期国债收益率。
  • 未来趋势：二手房市场热度将持续，与新房市场分化加剧，刚需住房需求将更多转向二手房市场。

投资建议

• 地产板块估值相对较低，开发板块存在超预期机会。
• 优先关注开发板块，特别是头部房企。