市场概述
2026年第二季度，墨尔本工业市场空置率上升至5.0%，尽管吸纳量保持稳健。核心地段净面租金环比增长1.0%，同比增长5.6%，平均达到每平方米155澳元。上半年吸纳量达72.3万平方米，超过10年平均水平。新供应量下降37%，至53万平方米，其中上半年完成33%。投资方面，核心工业收益率连续第二季度下降15个基点，平均为6.0%，资本价值每平方米下降1.5%，至2581澳元。土地价值保持稳定，中小地块在过去三年增长不到5%。投资交易量低迷，截至2026年6月仅录得44笔交易。
区域分析
- 北区：空置率升至7.7%，成为最高区域。核心地段租金同比增长3.0%，达到每平方米145澳元；租金补贴同比增长2.5%，达到21.7%，有效租金保持稳定。2027年新供应量预计达42.1万平方米，其中亚马逊克雷吉本配送中心推迟12个月，导致2026年新供应量降至6.6万平方米，为2019年以来最低。计划在2027年推出4-Ten Epping、MIIX Estate和Somerton Logistics Estate的投机仓储项目。
- 西区：空置率升至5.7%，租金同比增长2.8%，达到每平方米141澳元；租金补贴保持稳定，但部分郊区高达30%-32.5%。吸纳量稳健，达61.9万平方米，其中上半年16.6万平方米，主要受租户整合和仓储空间利用率提升推动。2026年新供应量预计为22.6万平方米，低于10年平均水平。核心地段收益率平均6.13%，环比下降12.5个基点。
- 东南区：租金增长强劲，同比增长9.4%，达到每平方米156澳元，但租金补贴同比增长6.4%，达到23.3%，有效租金增长被抵消。空置率升至4.1%，超过10年平均水平。新供应量预计为20万平方米，低于2025年的36.6万平方米。Pakenham和Cranbourne West等增长区域的新供应叠加需求疲软，导致市场波动。2026年第二季度ESR Enterprise Industry Park在Pakenham竣工，新增3.9万平方米。
- 东区：空置率降至2.0%，低于10年平均水平。租金同比增长7.5%，达到每平方米143澳元，但租金补贴同比增长3.7%，达到22.5%，有效租金增长仅2.6%。新供应有限，但Mountain Highway Logistics Hub、Kilsyth Connect和888 Mountain Highway等项目正在建设中。核心地段收益率平均6.0%，环比下降13个基点。
关键趋势
- 新供应量下降导致空置率上升，但吸纳量稳健，主要受租户整合和仓储空间利用率提升推动。
- 租金增长被租金补贴抵消，有效租金增长有限。
- 各区域差异明显：北区空置率最高，东南区租金增长强劲但补贴高，东区空置率最低。
- 投资市场低迷，收益率持续下降，资本价值下滑。
