房地产行业REITs专题报告：华夏北京保障房REIT投价报告

行业研 究 行业深度报 告 证券研究报 告 华夏北京保障房REIT投价报告 ——REITs专题报告 强于大市(维持) 2022年08月23日 行业核心观点：保障性租赁住房REITs具有收益稳定性与长期性，同时未来扩募空间大，有助于不动产运营类企业盘活资产。华夏北京保障房REIT的基础设施项目具有区位优势，同时运营成熟，当前公募REITs供给仍然较少，华夏北京保障房REIT上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。投资要点：北京市具有较强的经济与人口基础，叠加政策支持，推动保障性租赁住房发展：北京市积极出台保障性租赁住房相关政策，计划在“十四🖂”期间争取建设筹集保障性租赁住房40万套（间），占新增住房供应总量的比例达到40%，其中2022年预计筹集建设保障性租赁住房15万套。在需求方面，北京市存在较大的住房保障需求。两个基础设施项目的最近一期租户候选人排队量显著超过供给量。基金基本情况：华夏北京保障房REIT采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构,并持有基础设施资产支持证券的全部份额。专项计划以文龙家园项目、熙悦尚郡项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。华夏基金为基金管理人，北京保障房中心为原始权益人，募集的基金份额总额为5亿份。基础设施项目基本情况：文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别位于北京市海淀区和朝阳区，产业配套成熟，项目建筑面积合计11.28万平方米。截至2022年3月31日，项目运营期限均超3年，两个项目的保障性租赁住房的出租率均在94%及以上，盈利与现金流保持稳定，运营成熟。估值情况：根据戴德梁行出具的估值报告，截至2022年3月31日，2个基础设施资产估值合计11.51亿元，平均单价10,204元/平方米。根据募集说明书，2022年9月至12月以及2023年可供分配金额的数据分别是16,564,647.55元和49,600,249.29元，净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值，年化）分别为4.32%和4.31%，投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模，年化）分别为3.96%和3.95%。风险因素：出租率不及预期；租金定价风险；人口流失等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 20%15%10% 5%0% -5% -10%-15%-20%-25% 数据来源：聚源，万联证券研究所相关研究政策持续发力“保交楼”红土创新深圳人才安居REIT投价分析投资端持续下滑，政策端仍需发力分析师:潘云娇执业证书编号：S0270522020001电话：02032255210邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告|房地产 正文目录 1基金基本情况介绍4 1.1基金交易结构4 1.2基金管理人5 1.3原始权益人6 1.4基金发行安排6 1.4.1战略配售6 1.4.2网下投资者询价发售7 1.4.3公众投资者认购7 2基础设施项目基本情况7 2.1租赁资产情况介绍7 2.1.1租赁资产基本情况7 2.1.2出租率较高，租金较低9 2.1.3租户情况10 2.2基础设施项目财务情况11 3北京市保障性租赁住房市场情况12 3.1北京市保障性租赁住房政策12 3.2北京市保障性租赁住房供给12 3.3北京租赁住房市场需求旺盛13 4估值情况13 4.1基础设施项目估值情况13 4.2现金流预测14 5投资建议15 6风险因素15 图表1：项目公司吸收合并SPV公司前基金整体架构图4 图表2：项目公司吸收合并SPV公司后基金整体架构图4 图表3：华夏基金股权结构图5 图表4：北京保障房中心股权结构图6 图表5：基础设施项目的基本情况7 图表6：文龙家园项目外景图8 图表7：熙悦尚郡项目外景图8 图表8：文龙家园项目房间套型情况8 图表9：熙悦尚郡项目房间套型情况8 图表10：截止2022年3月31日项目出租情况9 图表11：项目历年出租率与缴费率情况9 图表12：截止2022年3月31日项目周边市场租金情况9 图表13：项目租约期限分布情况10 图表14：项目租约到期分布情况10 图表15：截至2022年3月31日项目承租人情况10 图表16：基础设施项目收入及利润（单位：万元）11 图表17：基础设施项目资产负债情况（单位：万元）11 图表18：北京市2021年以来保障性租赁住房相关政策12 图表19：基础设施项目现金流测算概况13 图表20：租金和出租率假设情况14 图表21：基础设施项目现金流测算概况（单位：元）14 1基金基本情况介绍 1.1基金交易结构 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下文简称“华夏北京保障房REIT”）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构,并持有基础设施资产支持证券的全部份额。原始权益人北京保障房中心设立100%控股的SPV公司 （北京燕保宜业住房租赁有限公司），专项计划拟受让SPV公司100%股权并以增资和发放借款方式向SPV公司投资，由SPV公司受让项目公司100%股权，从而间接通过SPV公司取得项目公司股权。 托管服务 基金管理 战略投资者、网下及公众投资者 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 基金管理人 （华夏基金） 基金托管人 （中国建设银行） 北京保障房中心或其同一控制下关联方 图表1：项目公司吸收合并SPV公司前基金整体架构图 聘请 持有100%份额 中信证券-北京保障房中心租赁住房1号资产支持专项计划 资产支持资产支持证券管证券管理 理人 （中信证券） 资产支持证券托管人 （中国建设银行北京市分行） 托管服务 文龙家园项目 熙悦尚郡项目 持有100%股权 股东借款 持有100%股权 项目公司 SPV公司 运营管理机构 （北京保障房中 提供运营管理服务 资料来源：招募说明书，万联证券研究所 华夏北京保障房REIT将以首次募集资金认购中信证券-北京保障房中心租赁住房1号资产支持专项计划，该专项计划将收购SPV进而持有项目公司。在上述步骤完成后，项目公司将对SPV进行反向吸收合并，实现SPV对专项计划的债务下沉至项目公司。 根据基金交易安排，项目公司吸收合并SPV公司完成后，SPV公司注销，项目公司继续存续，项目公司的股东变更为中信证券（代表资产支持专项计划），基金的整体架构如下图所示： 图表2：项目公司吸收合并SPV公司后基金整体架构图 北京保障房中心或其同一控制下关联方 战略投资者、网下及公众投资者 持有100%份额 资产支持 证券管理资产支持证券管 理人 （中信证券） 持有100%股权 股东借款 提供运营管理服务 聘请 运营管理机构 （北京保障房中 项目公司 中信证券-北京保障房中心租赁住房1号资产支持专项计划 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 基金管理人 （华夏基金） 基金托管人 （中国建设银行） 托管服务基金管理 资产支持证券托管人 （中国建设银行北京市分行） 托管服务 文龙家园项目 熙悦尚郡项目 资料来源：招募说明书，万联证券研究所 基金的基金管理人为华夏基金管理有限公司，资产支持证券管理人为中信证券股份有限公司，基金托管人为中国建设银行股份有限公司。基金管理人聘请北京保障房中心作为运营管理机构，提供运营管理服务。 1.2基金管理人 华夏北京保障房REIT的基金管理人为华夏基金管理有限公司（下文简称“华夏基金”）。华夏基金成立于1998年4月9日，是经中国证监会批准成立的首批全国性基金管理公司之一。华夏基金定位于综合性、全能化的资产管理公司，服务范围覆盖多个资产类别、行业和地区，构建了以公募基金和机构业务为核心，涵盖华夏香港、华夏资本、华夏财富的多元化资产管理平台，是业务领域最广泛的基金管理公司之一。 图表3：华夏基金股权结构图 中信证券股份有限公司 62.2% 华夏基金管理有限公司 资料来源：wind，万联证券研究所 华夏基金拥有丰富的基础设施领域研究、投资及投后管理经验。截至2021年末，非标产品投资规模合计超过526.02亿元，涵盖年金、专户及养老金产品。自2014年至2021年12月，公司累计投资基础设施债权投资计划合计达211.83亿，基础资产类型涵盖交通运输、市政设施等多种基础设施类型。 华夏基金在基础设施与不动产领域经验丰富，基础设施与不动产投资部与公司行业研究团队和信用分析团队紧密联系，沟通分享研究成果，把握基础设施与不动产领域各企业资质情况。华夏基金在不动产、物流、水务、高速公路等基础设施领域均配备专门的行业研究员，公司信用分析团队共21人，主要成员具有3-10年以上的信用研究经验。 1.3原始权益人 华夏北京保障房REIT的原始权益人为北京保障房中心有限公司（下文简称“北京保 障房中心”）。北京保障房中心设立于2011年6月27日，由北京市人民政府国有资产监督和管理委员会出资100亿元组建。公司是全国规模排名前列的保障性住房投资、建设和运营企业，承担着北京市级住房保障政策落地平台和实施平台职能，是北京市保障性住房建设和发展的主力军。公司作为北京市保障房建设领域唯一的投融资平台，得到北京市政府在资金、政策等方面的大力支持，可以对不同的保障房建设项目进行统一融资，以政策优势和规模效应实现降低融资成本、建设成本的目标。2022年4月7日，由北京保障房中心发起设立项目公司北京燕保宜居住房租赁有限公司（下面简称“燕保宜居”），注册资本金为100万元。 图表4：北京保障房中心股权结构图 北京市国资委 100% 北京保障房中心有限公司 100% 北京燕保宜居住房租赁有限公司 资料来源：wind，万联证券研究所 2016-2020年，北京保障房中心作为北京市保障房建设的主要力量，建设筹集各类保障性住房6.54万套，其中公租房4.67万套，占全市规划筹集总目标的近90%。截至2021年末，北京保障房中心持有公租房14.13万套，遍及全市16个区，已投入运营 9.82万套，已入住8.42万户，为北京建立“以租为主”的住房保障体系提供有力支撑。 1.4基金发行安排 该基金运作方式为契约型封闭式，以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。中国证监会准予基金募集的基金份额总额为5亿份，基金份额的首次发售分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等环节，发售对象包括战略投资者、网下投资者及公众投资者。 1.4.1战略配售 本次战略配售募集的基金份额共计3亿份，占本次募集基金份额60%。 原始权益人北京保障房中心或其同一控制下的关联方将参与基础设施基金战略配售合计认购本基金首次发售份额中的1.75亿份，占本次基金首次发售份额比例的35%， 其中基础设施基金发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月；其他专业机构投资者拟认购数量为1.25亿，占发售份额总数的比例为25%，所持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。 1.4.2网下投资者询价发售 网下发售的初始基金份额数量为1.4亿份，占发售份额总数的比例为28%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%。 1.4.3公众投资者认购 公众投资者发售的初始基金份额数量为0.6亿份，占发售份额总数的比例为12%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%。最终战略配售、网下发售及公众发售的基金份额数量由回拨机制确定（如有）。 2基础设施项目基本情况 2.1租赁资产情况介绍 基金初始投资的基础设施项目包括文龙家园项目和熙悦尚郡项目。 2.1.1租赁资产基本情况 文龙家园项目坐落于北京市海淀区文龙家园一里，资产范围为东至后屯东路、南至世华龙樾、西至后屯路、北至西小口路，建筑面积76,564.72平方米，项目于2014年建成，并于2015年投入运营。 熙悦尚郡项目坐落于北京市朝阳区朝阳北路82号院，资产范围为东至绿地、南至北京市第八十中学管庄分校（汇星校