房地产行业重大事项点评：阶段性均衡点，修复进程仍需观察

核心观点与关键数据

• 二手房市场表现：2026年4月，11城二手房网签面积同比上升9%，成交量维持高位，房价跌幅收窄。典型城市二手房挂牌量增速放缓，二手房价跌幅放缓，成交量放量。
• 上海市场情况：上海二手房成交量约2.87万套，同比增长23%，价格连续9周环比增长，挂牌量维持在9万套左右。
• 新房市场情况：2026年4月百强房企权益销售金额2048亿元，同比下降10%，1-4月权益销售金额同比下降21%。20城新房网签面积同比增长4%，但1-4月累计同比下降11%。
• 二手房成交量提升原因：购房门槛降低（房价下跌、公积金政策调整）后需求释放，刚需成交占比提升。京沪300万以下总价二手房成交占比提升至70%以上，但置换链条未打开，高总价二手房成交占比收缩。

研究结论

• 供需静态均衡点：当前市场处于房价下跌后的供需静态均衡点，均衡点能否维持取决于居民收入改善和新房对二手房的价格冲击缓解。
• 内需好转验证：4月社零涨幅收窄，对地产后续仍持相对谨慎态度。
• 房企产品策略：房企调整产品策略，推出小户型、低总价产品，市场反馈较好，如昌平中建国贤府去化率近40%。
• 城市有效库存：核心区有效库存增加，新地块出让对在售新房造成去化压力，房企拿地难度加大，新开工面积继续同比下降。

投资建议

• 开发类房企：建议关注区域深耕型房企，如绿城中国、建发国际集团、华润置地等。
• 稳定红利资产：推荐头部购物中心，如太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。
• 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视降本增效后的稳态现金流。

风险提示

• 房地产市场超预期下行，广义财政发力不及预期。