房地产行业重大事项点评：降利率边际利好，但仍需关注主要矛盾

核心观点与关键数据

• LPR加点机制导致存量房贷利率与新发房贷利率剪刀差：2019年LPR改革后，存量房贷利率因合同当期确定的加点幅度不变，与新发房贷利率（2024年二季度约3.45%）存在明显差异。2020-2021年房贷利率高于5%，而截至2024年6月已降至3.45%。
• 2023年存量房贷利率调降效果：超过22万亿存量房贷利率平均下调0.73个百分点至4.27%，每年减少借款人利息支出约1700亿元，但未促进销售回暖或房价止跌，因地产下行主要矛盾在供需关系和地方财政压力。
• 本次政策引导：央行将引导存量房贷利率降至新发房贷利率附近，平均降幅约0.5个百分点，每年减少家庭利息支出约1500亿元，有效降低居民还款压力。

研究结论

• 存量房贷利率调降影响：降低居民月供压力（如100万元30年期贷款利率从3.92%降至3.45%，月供减少266元，节约利息9.6万元），利好消费和居民资产负债表修复，但需警惕负反馈对利好的稀释。
• 政策博弈机会：地产政策放松密集期，建议关注港股头部国央企（华润置地、绿城中国等）及与消费强相关的商管运营公司（华润万象生活、新城控股等）。

风险提示

• 市场超预期下行，负反馈延续。