房地产行业重大事项点评：降利率边际利好，但仍需关注主要矛盾

行业研究 证券研究报告 房地产2024年09月24日 房地产行业重大事项点评 降利率边际利好，但仍需关注主要矛盾 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 推荐（维持） 事项： 央行：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在 0.5个百分点左右。将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%。 评论： LPR加点机制导致存量房贷利率与新发房贷利率出现剪刀差，地产下行周期居民倾向主动降杠杆。1）2019年LPR改革后，我国房贷利率定价方式是在5年期LPR基础上加点，加点幅度由地方政府、银行根据市场情况决定，即房贷利率=5年期LPR+城市加点+银行加点，其中5年期LPR会随着货币政策变化调整，但居民签订房屋贷款合同当期确定的加点幅度不会改变，随着各城市不断下调甚至阶段性取消新增房贷利率下限，居民存量房贷利率与新发房贷利率之间存在明显剪刀差。2020、2021年个人住房贷款利率还 在5%以上，截至2024年6月，新发放个人住房贷款利率已降低至3.45%。2）2022年以来个人住房按揭贷款开始出现负增长，居民提前还贷降低杠杆意愿较强。 图表12019年LPR改革后，房贷利率定价方式是在 5年期LPR基础上加点 图表22024年6月新增个人住房贷款利率已降低至 3.45% 城市首套房商贷利率政策下限 商贷利率=5年期LPR+城市加点+银行加点 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2013-03 2013-10 2014-05 2014-12 2015-07 2016-02 2016-09 2017-04 2017-11 2018-06 2019-01 2019-08 2020-03 2020-10 2021-05 2021-12 2022-07 2023-02 2023-09 2024-04 2.00% 个人住房贷款利率 资料来源：中国人民银行，华创证券备注：加点可能为负资料来源：Wind，华创证券 图表32023年上半年个人按揭贷款负增长 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 -2,000 -4,000 -6,000 2014-032015-092017-032018-092020-032021-092023-03 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% 个人住房贷款余额增加值（亿元）个人住房贷款余额同比增长（右轴） 资料来源：Wind，华创证券 2023年调降存量房贷利率，本质是降低了银行加点，但不得低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率政策下限，从而居民存量房贷利率并不能随着城市商贷利率下限下降而调降。1）2023年8月，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，存量首套房商贷利率调整后的利率，在5年期LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率政策下限。本质上是降低了银行加点，但签订贷款合同当期确定的城市加点无法调整。2）以上海为例，假设2022年居民在上海购 买首套房，根据当时的商贷利率下限，贷款利率为5年期LPR+35BP，而2024年5月28日后上海首套房商贷利率下限降低至LPR-45BP后，居民存量房贷利率并不能随着城市商贷利率下限下降而调降。 图表42024年5月28日以来上海执行的首套房商贷利率下限为LPR-45BP 时间段 上海执行的首套房商贷利率下限 2016.3.10-2019.10.7 基准利率9折 2019.10.8-2019.11.20 LPR-20BP 2019.10.21-2020.2.20 LPR-15BP 2020.2.21-2020.4.20 LPR-10BP 2020.4.21-2021.7.23 LPR 2021.7.23-2023.12.14 LPR+35BP 2023.12.15-2024.5.27 LPR-10BP 2024.5.28-至今 LPR-45BP 资料来源：上海住房和城乡建设管理局，华创证券 2023年有超过22万亿存量房贷利率下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调了 0.73个百分点，有效减轻了居民还款压力，但并未促进销售回暖和房价止跌。1）央行 2023年四季度对政策效果进行了说明，有超过23万亿存量房贷利率完成下调，占全部存量房贷利率比重约60%，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调了0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。2）上一轮存量房贷利率调降并未促进商品房销售回暖和房价止跌，2023年四季度商品房销售面积季调数据为2010年以来最低值，70个大中城市新建商品住宅价格同比、环比下跌的城市个数仍在增加，主要原因在于当前地产销售和房价下行的主要矛盾并不在利率，而是在供需关系逆转以及土地出让金下滑 带来的地方财政收缩。存量房贷利率调降可降低已购房者的月供压力，可支配收入增加，对消费有一定程度利好，以及有助于缩短居民降杠杆周期，但仍需警惕负反馈存在下对利好的稀释。 图表52023年四季度商品房销售面积季调数据降至历史低点 图表62023年四季度70个大中城市新房价格同比、环比下跌的城市个数仍在增加 1800080 1600070 1400060 1200050 1000040 800030 600020 400010 2011-01 2011-09 2012-05 2013-01 2013-09 2014-05 2015-01 2015-09 2016-05 2017-01 2017-09 2018-05 2019-01 2019-09 2020-05 2021-01 2021-09 2022-05 2023-01 2023-09 2024-05 20000 0 销售面积季调数据趋势项销售面积季调数据 70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌的城市个数 70个大中城市新建商品住宅价格同比下跌的城市个数 资料来源：Wind，华创证券测算资料来源：Wind，华创证券 本次将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近（2024年二季度新发个人住房贷款利率约3.45%），平均降幅约0.5个百分点，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，能有效降低居民房贷还款压力。1）本次将引导商业银行将存量房贷 利率降至新发房贷利率附近，按照发布会口径平均降幅大约在0.5个百分点左右。2）2023 年底存量房贷利率在4.27%，由于大部分房贷利率重定价日是每年1月1日，2023年5年期LPR下调了10BP，预计2024年初存量房贷利率下调了10BP至4.17%。而2024年二季度新发放个人住房贷款利率为3.45%，存量房贷利率下降至新发房贷利率附近，调降空间约72BP，但这其中约25BP与2024年上半年LPR调降有关，剩余约47BP与加点制度的差异有关，另外首套、二套贷款利率等结构性问题，也会导致存量按揭贷款利 率较高。总体看，抹去额外加点的下调幅度，与发布会口径基本相符。2）按照贷款总额 100万元，贷款30年，等额本息还款计算，若房贷利率从3.92%下降至3.45%，估算每 月还款金额下降266元，节约利息9.6万元。 投资建议：本轮存量房贷利率下调，能有效降低居民还款压力，在一定程度上有利于居民修复资产负债表，利好消费，建议关注与消费强相关商管运营公司，关注华润万象生活、新城控股等；由于销售下行，当前再次进入地产政策放松密集期，政策博弈机会再起，建议重点关注港股头部国央企，如华润置地、绿城中国、中国海外发展等。 风险提示：市场超预期下行，负反馈延续 房地产组团队介绍 房地产组组长、首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 zhangyujie@hcyjs.com 张菲菲 北京机构副总监 010-63214682 zhangfeifei@hcyjs.com 刘懿 副总监 010-63214682 liuyi@hcyjs.com 侯春钰 资深销售经理 010-63214682 houchunyu@hcyjs.com 过云龙 高级销售经理 010-63214682 guoyunlong@hcyjs.com 蔡依林 资深销售经理 010-66500808 caiyilin@hcyjs.com 刘颖 资深销售经理 010-66500821 liuying5@hcyjs.com 顾翎蓝 资深销售经理 010-63214682 gulinglan@hcyjs.com 车一哲 销售经理 cheyizhe@hcyjs.com 深圳机构销售部 张娟 副总经理、深圳机构销售总监 0755-82828570 zhangjuan@hcyjs.com 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 wangliyan@hcyjs.com 张嘉慧 高级销售经理 0755-82756804 zhangjiahui1@hcyjs.com �春丽 高级销售经理 0755-82871425 wangchunli@hcyjs.com 上海机构销售部 许彩霞 总经理助理、上海机构销售总监 021-20572536 xucaixia@hcyjs.com 官逸超 上海机构销售副总监 021-20572555 guanyichao@hcyjs.com 黄畅 上海机构销售副总监 021-20572257-2552 huangchang@hcyjs.com 吴俊 资深销售经理 021-20572506 wujun1@hcyjs.com 张佳妮 资深销售经理 021-20572585 zhangjiani@hcyjs.com 蒋瑜 高级销售经理 021-20572509 jiangyu@hcyjs.com 朱涨雨 高级销售经理 021-20572573 zhuzhangyu@hcyjs.com 李凯月 高级销售经理 likaiyue@hcyjs.com 易星 销售经理 yixing@hcyjs.com 张玉恒 销售经理 zhangyuheng@hcyjs.com 广州机构销售部 段佳音 广州机构销售总监 0755-82756805 duanjiayin@hcyjs.com 周玮 销售经理 zhouwei@hcyjs.com �世韬 销售经理 wangshitao1@hcyjs.com 私募销售组 潘亚琪 总监 021-20572559 panyaqi@hcyjs.com 汪子阳 副总监 021-20572559 wangziyang@hcyjs.com 江赛专 副总监 0755-82756805 jiangsaizhuan@hcyjs.com 汪戈 高级销售经理 021-20572559 wangge@hcyjs.com 宋丹玙 销售经理 021-25072549 songdanyu@hcyjs.com 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯达克指数。