房地产行业重大事项点评：新均衡点有望加速到来

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 统计局公布2023年9月份地产数据，1-9月份房地产销售面积、销售金额、开发投资完成额、新开工面积分别同比-7.5%、-4.6%、-9.1%、-23.4%，较1-8月同比增速-0.4pcts、-1.4pcts、-0.3pcts、+1.0pcts。 评论： 政策推动地产主要数据呈现筑底迹象，新开工表现亮眼。基于stl方法测算季调数据，销售面积和销售金额均季调环比微增6%、5%，地产开发投资季调环比微增1%，新开工季调环比大幅增长12%。9月初核心城市政策明显松动，但对全行业销售的改善影响或较为有限，考虑到近期市场热度有一定下滑，预计2023年全年销售面积12亿平、销售金额12.3万亿元。地产新开工面积单月好转，与上半年房企在核心城市获取的地块逐步开工有关，后续新开工的持续性仍取决于核心区土地出让情况。 图表1 9月销售面积季调环比增长6% 图表2 9月销售金额季调环比增长5% 图表3 9月地产投资季调环比微增1% 图表4 9月地产新开工季调环比增长12% 若以年化数据看，我们测算2024年商品房销售面积、销售金额分别为10.7亿平、10.9万亿元，新开工9亿平、地产投资10.4万亿元。由于9年年化投资完成额10.4万亿，与销售金额10.9万亿已相对匹配，地产投资季调数据可能短期已经见底。新开工面积向销售面积收敛，考虑到大量开工未售项目，两者差异基本在合理区间。 图表5测算2024年年化销售金额为10.9万亿元 图表6测算2024年年化房地产投资为10.4万亿元 市场呈现显著分化，背后是供需结构变化，近期政策将加速新均衡点的到来。9月政策放松后，高能级城市核心区市场出现好转，但基本未呈现外溢效应，核心原因在于高能级郊区盘及三四线城市供给大于需求特征较为显著，这背后是卖地后产业、人口兑现不及预期。市场的分化趋势难以改变，核心区增加优质供给，而供需关系变化的区域价格调整灵活度增加，有望有效带动地产市场走向新均衡。近期限价、远郊地块容积率限制放开、城中村改造加快优质土地供给释放等，都有望加速地产新均衡点的到来。 新均衡到来，考验房企重塑商业模式的能力。随着核心区地价、限价的逐步放开，预计将更加考验房企在核心区的操盘能力；而郊区盘容积率的放开，则让住宅形态有更多发挥空间，部分对客户研究更为深刻的房企可能找到新的竞争优势，上述逻辑仍需中期验证。短期我们仍重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。