房地产行业重大事项点评：百强房企销售投资回升，后续仍待观察华创证券研究所

行业研究 证券研究报告 房地产2024年11月06日 房地产行业重大事项点评 百强房企销售投资回升，后续仍待观察 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 事项： 克而瑞发布百强房企销售、拿地数据，1-10月百强房企累计权益销售金额24283亿元，同比下降32.2%，10月百强房企权益销售金额3433亿元，同比上升9.9%，环比上升46%。1-10月百强房企累计拿地货值1.53万亿元，同比下降40%；百强房企累计拿地金额7128亿元，同比下降42%。 评论： 10月百强房企权益销售金额同比上升9.9%，同比增速年内首次回正。1）根据克而瑞数据，10月百强房企单月权益销售金额3433亿元，同比上升9.9%，同比增速年内首次回正且较上月提高46个百分点。从剔除季节性因素的销售市场热度看，10月季调数据明显回升，接近2023年5-6月水平。2）9月26日中央政治局提出“促进房地产市场止跌回稳”提升居民预期，一线城市月底均推出放松政策，10月降低LPR25个基点及下调存量房贷利率，政策密集出台，有效刺激房地产销售，促进市场回暖。 图表110月百强房企权益销售金额同比上升9.9% 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2020年（亿元）2021年（亿元）2022年（亿元）2023年（亿元） 2024年（亿元）2023同比2024年同比 资料来源：克而瑞，华创证券 图表210月百强及百强可比房企同比增速转正图表310月百强及百强可比房企销售景气度明显回升 180% 120% 60% 0% -60% -120% 可比口径权益销售金额增速 TOP100口径权益销售金额增速 资料来源：克而瑞，华创证券资料来源：克而瑞，华创证券 国央企和非国央企销售分化持续，1-10月非违约房企权益销售额占百强房企87%。1）百强房企中国央企销售占比有所提升，1-10月国央企累计权益销售金额占百强房企68%，相比去年同期提升7个百分点。2）单月权益销售来看，10月百强房企中国央企同比上升11%，非国央企上升7%，分化仍在持续。3）百强房企中非违约房企表现明显优于整体，且占整体权益销售金额比例提升至87%，10月权益销售金额同比上升16%，1-10月累计同比下滑26%。百强房企中违约房企销售金额持续下降，违约房企10月权益销售金额同比下滑37%，1-10月累计同比下降57%。 图表410月国央企、非国央企权益销售金额同比分别上升11%、7% TOP100房企类型 2024年10月 权益金额 2023年10月 权益金额 本月同比 2024年1-10月权益销售金额 2023年1-10月权益销售金额 累计同比 2024年1- 10月权益销售金额占比 2023年1-10 月权益销售金额占比 国央企 2440 2194 11% 12805 21812 -24% 68% 61% 非国央企 993 928 7% 7754 14011 -45% 32% 39% 违约企业 215 341 -37% 3112 7257 -57% 13% 20% 非违约企业 3218 2781 16% 21170 28566 -26% 87% 80% 资料来源：克而瑞，华创证券 前30强房企有19家10月权益销售金额同比为正，2家1-10月累计权益销售金额同比为正。1）TOP30房企中，19家10月权益销售金额同比为正，其中中建智地、融创中国、电建产业同比分别增长628%、222%、192%，重点关注的房企中融创中国、中海地产、越 秀地产、保利发展、滨江集团分别增长222%、66%、42%、39%、32%。1-10月累计权益销售金额来看，仅中建智地、中建壹品同比为正，其中中建智地实现49%的增长.2）主因中建智地位于北京朝阳区的北京宸园、中建PARK两个项目于10月13日开盘入市，分别为低密洋房和改善型豪宅，开盘当日累计成交83.5亿元。3）融创中国外滩壹号院二期三 批次迎来开盘，销售均价高达17.2万元/平方米，当日158套房源全部售罄，实现58.82亿元销售额，主要由于其地处上海外滩核心板块，毗邻董家渡金融城、南京路、豫园核心区域。 图表5TOP30房企10月权益销售情况 累计权益销售金 单月权益销售累计权益销售 企业名称 保利发展中海地产华润置地万科地产招商蛇口绿城中国建发房产中国铁建龙湖集团越秀地产中国金茂华发股份绿地控股滨江集团碧桂园金地集团保利置业融创中国新城控股 中交房地产 中建壹品中国恒大美的置业电建地产卓越集团伟星房产大华集团世茂集团中建智地路劲集团 额排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 10月权益销售金额（亿元） 330 374 227 138 154 100 148 97 77 77 80 63 43 59 43 35 53 41 19 33 8 22 33 36 42 27 28 22 93 27 2024年10月 同比 39% 66% 14% -32% 21% -26% 51% 13% -21% 42% -7% 27% -39% 32% -34% -49% 154% 222% -57% 22% -28% -34% 13% 192% 161% 41% -11% 38% 628% 5% 2024年9月 同比 24% -32% -27% -51% -23% -14% -37% 15% -46% -24% -42% -53% -41% -28% -39% -60% 2% -86% -65% -43% 93% -79% -33% 35% -18% -28% -54% 45% -55% -14% 1-10月累计权益销售金额（亿元）2238 2164 1425 1311 1155 919 809 584 574 547 518 495 481 448 407 362 325 241 240 231 230 218 217 213 209 208 200 199 194 191 1-10月累计同比 -10% -9% -24% -35% -25% -5% -27% -7% -43% -25% -39% -37% -42% -32% -75% -56% -11% -42% -48% -34% 9% -57% -41% -21% -38% -21% -38% -24% 49% -45% 1-9月累计同比 -16% -17% -29% -36% -29% -2% -35% -10% -45% -30% -42% -41% -42% -36% -77% -57% -21% -50% -48% -38% 11% -59% -46% -31% -48% -26% -41% -28% -14% -49% TOP31-100 TOP31-100（国央企）TOP31-100（非国央企） TOP100 TOP100（违约企业） TOP100（无违约企业） 9737% 497-11% 47736% 343310% 215-37% 321816% -44% -93% 3% -36% -46% -34% 6730 3172 3558 24283 3112 21170 -35%-39% -33%-36% -37%-42% -32%-36% -57%-58% -26%-30% 资料来源：克而瑞，华创证券 1-10月百强房企累计拿地金额下降42%，单月拿地货值及金额积极度回升。1-10月百强房企累计拿地货值1.53万亿元，同比下降40%；累计拿地金额7128亿元，同比下降42%。年初以来房企拿地积极度逐步减弱，8月拿地货值口径及拿地金额口径的积极度均达到 2019年以来的最低水平，一方面因房企以销定产，商品房销售额下滑，房企拿地愈加谨慎；另一方面，销售回款为房企的主要资金来源，销售下滑影响房企现金流，减弱了房企置换土储的力度。9月以来各地持续加强优质地块供应，10月拿地金额及货值跌幅分别收窄至41%、39%，拿地积极度回升，略低于3月水平。 图表610月百强房企拿地货值规模为全年第三 25000 20000 15000 10000 5000 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 2020年（亿元）2021年（亿元）2022年（亿元）2023年（亿元） 2024年（亿元）2023同比2024同比 资料来源：克而瑞，华创证券 图表710月百强房企拿地货值及金额跌幅收窄图表810月百强房企拿地积极度接近3月水平 150% 100% 50% 0% 2.5 2.0 1.5 1.0 -50% 0.5 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 2023/7 2023/10 2024/1 2024/4 2024/7 2024/10 2019/1 2019/5 2019/9 2020/1 2020/5 2020/9 2021/1 2021/5 2021/9 2022/1 2022/5 2022/9 2023/1 2023/5 2023/9 2024/1 2024/5 2024/9 -100% 0.0 拿地货值增速拿地金额增速 拿地积极度（货值口径）拿地积极度（金额口径） 资料来源：克而瑞，华创证券资料来源：克而瑞，华创证券 拿地主力仍为央国企，拿地货值百强房企波动较大。1）拿地主力仍为央国企，2024年1-10月累计新增土地货值中央国企占85%，同比提升了4pcts，2023年同期为81%。2）拿地货值的百强房企的排名相较销售百强房企排名变动更大，2023年1-10月拿地货值百 强房企中，仅有32家仍为2024年1-10月拿地货值百强房企。且2022-2024年1-10月均为拿地货值百强房企的23家房企，其拿地货值占总货值分别为61%、68%、49%，并未看到行业出清后集中度大幅提升的现象。我们在《供给侧“剩者为🖂”的逻辑瑕疵》中解释到房地产行业存在门槛低、房企受自身杠杆约束两大瑕疵，即使有部分民企违约退出，行业仍不断有新玩家加入。 地方国企、中建系房企以及个别区域型民企拿地更积极。1）重点关注的房企中，越秀地产2024年1-10月拿地货值同比下降2%，相较百强房企下降40%，降幅较小。根据克而 瑞统计，越秀地产24年1-10月累计拿地12宗，其中8块位于上海、北京、深圳。2）地方国企如城建集团（为旗下北京城建、城建发展、北京住总拿地合计）2024年1-8月拿地货值384亿元，排名第10，海开控股、石家庄城发投集团、泉州城建、安徽高速、秦汉城开集团等均为新上榜。3）中建系中建壹品、中建智地连续两年拿地大幅增长，2024年1-10月增速分别为155%、125%，中建旗下各工程局逆势积极获取核心地块。4）区域型民企国贸地产增长16%，江山万里置业、金隅集团、新创地产均为2022年后再次上榜。 图表9TOP30房企1-10月拿地货值情况 企业名称 保利发展绿城中国华润置地建发房产越秀地产滨江集团中建壹品招商蛇口中海地产城建集团中国铁建中建智地国贸地产 江山万里置业北京建工深圳地铁海开控股象屿地产万科地产宁波城投 石家庄城发投集团华发股份 龙湖集团金隅集团泉州城建南海控股 安徽高速集团兴创地产 秦汉城开集团广州城投 累计新增土地货值排名 1 2 3 4 5 6