房地产行业重大事项点评：百强房企销售投资回升，后续仍待观察华创证券研究所

国央企和非国央企销售分化持续，1-10月非违约房企权益销售额占百强房企87%。1）国央企销售占比提升，1-10月占百强房企68%，同比提升7个百分点；10月国央企销售同比上升11%，非国央企上升7%。2）非违约房企表现优于整体，10月权益销售金额同比上升16%，1-10月累计同比下滑26%；违约房企销售金额持续下降，10月同比下滑37%，1-10月累计下滑57%。

前30强房企中，19家10月权益销售同比为正，2家1-10月累计为正。1）TOP30房企中，中建智地（同比增长628%）、融创中国（222%）、电建产业（192%）表现突出；融创中国外滩壹号院二期三批次开盘当日售罄，实现58.82亿元销售额。2）中建智地因北京宸园、中建PARK项目开盘，10月权益销售同比增长49%。

1-10月百强房企累计拿地金额下降42%，但单月拿地货值及金额积极度回升。1）拿地货值1.53万亿元，同比下降40%；拿地金额7128亿元，同比下降42%。2）央国企仍为拿地主力，占新增土地货值85%，但百强房企排名波动较大，行业集中度未显著提升。3）地方国企（如城建集团）、中建系房企（如中建壹品、中建智地）及部分区域型民企（如国贸地产）拿地更积极。

房企偏好核心区域地块，土拍冷热不均。1）克而瑞重点监测城市10月平均溢价率3.8%，杭州、扬州等地溢价率超10%，上海非热点区域地块溢价率仅0.5%。2）部分城市放开土拍限价、容积率限制，增加优质低密地块供给，对新房形成替代效应。

负债端约束下，部分房企可能陷入“销售下滑—低效土储占比提升—销售继续下滑”的负循环。

9月底以来政策密集出台刺激销售，10月百强房企权益销售金额同比上升9.9%，同比增速年内首次回正。后续销售情况仍需持续跟踪，乐观预期政策博弈将带来进一步刺激。关注华润置地、绿城中国等港股房企，以及城建发展、天地源等A股地方国企。

风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。