保利发展（600048）2025 年报点评：土储压力渐释放，保持融资优势

华创证券对保利发展2025年年报进行点评，核心观点如下：

业绩表现
2025年公司营业总收入3081.4亿元，同比下降1.13%；归母净利润10.35亿元，大幅下滑79.3%。主要原因是：1）销售金额拟合测算2026年营收或下滑约12.5%；2）结算毛利率降至12.67%（下降1.04pct）；3）计提资产减值64.8亿元，受房价调整影响未来减值压力仍存。

经营数据
1）签约金额同比下滑21.7%至2530亿元，签约面积1235万方，销售权益比79%；核心城市销售占比92%（广州/上海分别约500/390亿元，北京/三亚/佛山单城破百亿）。
2）新增土地投资791亿元（同比增长16%），计容建面457万方（增长39%），权益比87%，投资强度约31%（地价/销售金额）；一二线城市占比超90%，核心城市占比99%（北京/上海/广州合计48%）。

融资优势
1）成功发行85亿元现金类定向可转债及110亿元中期票据、45亿元公司债，拓宽融资渠道；
2）新增有息负债成本降至2.59%（降低33BP），综合融资成本2.72%，公司债/中期票据利率创历史新低（2.12%/1.85%）；
3）期末资产负债率72.26%（下降2.08pct），有息负债3412亿元（减少77亿元）。

投资建议
维持“推荐”评级，目标价8.2元。预计2026-2028年EPS分别为0.13/0.20/0.31元（26-27年下调至0.40/0.51元），基于剩余收益模型测算，认为融资优势将支撑核心城市布局和土储质量改善，但短期存减值压力。

风险提示
房地产市场超预期下滑及负反馈风险。