2022年中报点评：营收净利逆势保持增长，土储优质凸显供给优势

营收净利逆势保持增长，土储优质凸显供给优势 —华发股份(600325.SH)2022年中报点评 2022年09月11日 证券研究报告公司研究 公司点评报告 华发股份(600325.SH)投资评级买入上次评级买入 江宇辉地产行业分析师执业编号：S15005220100002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 华发股份沪深300 60%40%20% 0% -20%-40% 2021/092021/122022/032022/062022/09 资料来源：万得，信达证券研发中心 公司主要数据收盘价（元）10.4552周内股价波动区间(元)4.83-10.28 最近一月涨跌幅(％)30.30%总股本(亿股)21.17流通股比例(％)100%总市值(亿元)221资料来源：万得，信达证券研发中心 信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 营收净利逆势保持增长，土储优质凸显供给优势 2022年09月11日 本期内容提要: ⯁营利逆势保持增长，毛利率随行业整体承压。公司2022上半年实现总营 收250.05亿元，同比增长20.37%；实现归母净利润18.46亿元，同比 增长9.44%。公司总营收和归母净利润实现逆势双增长主要由于公司2021年竣工项目较多，结算节奏加快，截至6月30日，公司预收楼款 742.99亿元，较年初增长9.10%，待结算资源丰富，后续业绩有望稳定发展。归母净利润增速落后于营收增速主要由于公司上半年毛利率持续承压，2022年上半年公司毛利率为21.42%，较去年全年下降4.38pct，其中房地产开发销售毛利率21.11%，较去年全年下降4.50pct，拖累整体毛利率承压。 ⯁销售：同比表现优于大市，城市深耕战略取得进展。公司2022年上半年 实现销售金额493.91亿元，同比下降23.02%，实现合约销售面积 178.7万平方米，同比下降27.69%。从销售结构来看，公司深耕核心城市，根据中指研究院口径1-8月公司在珠海一城实现销售金额95.8亿元，稳居第一位，销售面积32.8万平方米，领先于其他TOP10房企，市占率优势明显。 ⯁拿地：优质土储资源充足，拿地强度显著提升。公司上半年新增7宗地 块，土地投资金额163.2亿元，规划建筑面积54.15万平方米，其中一线 城市上海占比23%，二线城市中珠海、中山和杭州分别占比16%、13%和48%，6月-7月在上海两轮集中供地中共拿地6宗，拿地总价171.6亿元。截至6月30日，公司待开发土地计容建筑面积434.02万平方 米，在建面积1594.95万平方米，主要位于一、二线核心城市。我们认为后续市场的供给分化将更为明显，公司有望在市场复苏阶段加速去化，率先受益于市场复苏。 ⯁融资：三道红线保持“绿档”，融资渠道畅通。2022年上半年公司保持三 道红线绿档，现存债券规模375.03亿元，考虑行权2022年内待偿还2 笔，余额36.3亿元，偿债压力较小。同时作为地方龙头国企，公司融资手段丰富、融资渠道通畅，2022年以来公司发行2亿美元债、46亿元中期票据、成功发行南湾华发商都CMBS35亿元和威海华发新天地商业CMBN6.3亿元，并顺利完成全市场首单类REITs15.48亿元转售续期，票面利率在4.2%-5.5%之间，平均融资成本稳中有降。 ⯁维持公司“买入”评级。公司待结算资源丰富，下半年业绩有望稳定发 展，考虑到行业整体毛利率呈下降大势，公司毛利承压，但公司费用率 保持同比下降趋势，净利有望提升。拿地和销售方面，公司上半年保持拿地节奏，新增拿地面积主要位于上海、杭州、珠海等城市能级较高有望受益于供给端分化实现销售持续增加，因此维持公司“买入”评级。 ⯁风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司房地产销售不及预期。 主要财务指标营业总收入 2020A 51,006 2021A 51,241 2022E 60,068 2023E 65,884 2024E 71,015 同比(%) 53.9% 0.5% 17.2% 9.7% 7.8% 归属母公司净利润 2,902 3,195 3,511 3,838 4,287 同比(%) 4.3% 10.1% 9.9% 9.3% 11.7% 毛利率(%) 24.3% 25.8% 24.4% 24.0% 24.2% ROE(%) 13.8% 15.3% 15.0% 14.1% 13.6% EPS（摊薄）（元） 1.37 1.51 1.66 1.81 2.03 P/E 7.62 6.93 6.30 5.77 5.16 P/B 1.05 1.06 0.95 0.81 0.70 EV/EBITDA 17.52 12.52 10.86 8.23 6.42 资料来源：万得，信达证券研发中心预测;股价为2022年09月09日收盘价 目录 1营利逆势保持增长，毛利随行业整体承压4 2销售：同比表现优于大市，城市深耕战略取得进展5 3拿地：优质土储资源充足，拿地强度显著提升6 4融资：三道红线保持“绿档”，融资渠道畅通7 维持公司盈利预测，维持“买入”评级8 风险因素8 图表目录 图表1：公司营业收入及同比增速4 图表2：公司归母净利润及同比增速4 图表3：公司毛利率及净利率4 图表4：公司各项费用率4 图表5：公司合约销售金额及同比增速5 图表6：公司合约销售面积及同比增速5 图表7：公司各区域合约销售金额（亿元）5 图表8：公司合约销售金额区域结构5 图表9：公司上半年新增土储面积按城市能级分布6 图表10：公司上半年新增土储面积按城市分布6 图表11：公司三道红线情况7 图表12：公司到期债务金额分布（亿元）7 图表13：公司2022年以来债券发行情况7 1营利逆势保持增长，毛利随行业整体承压 营利逆势保持增长，毛利随行业趋势承压。公司2022上半年实现总营收250.05亿元， 同比增长20.37%；实现归母净利润18.46亿元，同比增长9.44%，扣非归母净利润19.01亿元，同比增长34.91%。公司总营收和归母净利润实现逆势双增长主要由于公司2021年竣工项目较多，结算节奏加快，截至6月30日，公司预收楼款742.99亿元，较年初增长9.10%，待结算资源丰富，后续业绩有望稳定发展。归母净利润增速落后于营收增速主要由于公司上半年毛利率随行业趋势承压，2022年上半年公司毛利率为21.42%，较去年全年下降4.38pct，其中房地产开发销售毛利率21.11%，较去年全年下降4.50pct，拖累整体毛利率承压。费用率方面，公司2022年上半年管理和销售费用率分别为3.98%，2.34%，同比分别下降1.19pct和1.14pct。后续随着市场边际回暖，公司营收有望保持增长，考虑到目前行业整体毛利率承压，公司毛利承压，但公司费用率保持同比下降趋势，净利有望提升。 图表1：公司营业收入及同比增速图表2：公司归母净利润及同比增速 600 500 400 300 200 100 0 营业总收入（亿元）同比增速（%） 2013201420152016201720182019202020212022H 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 归母净利润（亿元）同比增速（%） 35 30 25 20 15 10 5 0 2013201420152016201720182019202020212022H 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 资料来源：公司公告，信达证券研发中心资料来源：公司公告，信达证券研发中心 图表3：公司毛利率及净利率图表4：公司各项费用率 销售净利率(%)销售毛利率(%)费用率(%)销售费用率（%）管理费用率（%） 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2013201420152016201720182019202020212022H 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2013201420152016201720182019202020212022H 资料来源：公司公告，信达证券研发中心资料来源：公司公告，信达证券研发中心 销售同比表现优于大市。公司2022年上半年实现销售金额493.91亿元，同比下降 23.02%，公司2022年上半年实现合约销售面积178.7万平方米，同比下降27.69%。根据克而瑞数据，1-8月公司实现累计销售金额647.10亿元，同比下降14.98%，同比跌幅收窄并优于TOP20房企的平均跌幅31.4%，排名较去年同期提升17名至第17名。具体到单月来看，公司6月以来单月销售面积均实现同比转正，特别在6月行业点状复苏、季节性回暖的背景下，公司单月销售金额实现同比40.5%的大幅增长。 核心区域市占率提升，协同发力格局良好。从销售结构来看，得益于公司良好的战略布局，仍保持珠海、华东和华南协同发力的格局，2022年上半年公司在珠海大区实现销售金额97.81亿元，销售占比19.80%，华东大区实现293.35亿元，占比59.39%，华南大区实现70.97亿元，占比14.37%，北方大区实现21.01亿元，占比4.26%，北京区域实现 10.77亿元，占比2.18%。公司深耕核心城市，根据中指研究院口径1-8月公司在珠海一城实现销售金额95.8亿元，稳居第一位，销售面积32.8万平方米，领先于其他TOP10房企，市占率优势明显；除了大本营珠海，公司在其他区域也积极推进深耕战略，1-8月公司在上海实现销售金额144.60亿元，销售面积22.35万平方米，跻身TOP10之列，较去年同期取得较大进步；1-8月公司在南京实现销售金额74.32亿元，实现销售面积18.43万平方米，位列第十名，较去年同期提升明显；1-7月公司在武汉实现销售金额31.42亿元，位列TOP20行列。 图表5：公司合约销售金额及同比增速图表6：公司合约销售面积及同比增速 1400 1200 1000 800 600 400 200 合约销售金额（亿元）同比增速(%) 200% 150% 100% 50% 0% 600 500 400 300 200 100 合约销售面积（万平方米）同比增速(%) 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 0 2013201420152016201720182019202020212022H -50% 0 2013201420152016201720182019202020212022H -40% 资料来源：公司公告，信达证券研发中心资料来源：公司公告，信达证券研发中心 图表7：公司各区域合约销售金额（亿元）图表8：公司合约销售金额区域结构 350 300 250 200 销售金额（亿元) 珠海大区北京区域华东大区华南大区（不含珠海）北方大区 9% 16% 9% 11% 7% 17% 4% 19% 4.26% 14.37% 49% 55% 49% 45% 59.39% 2% 0% 21% 3% 6% 28% 24% 26% 2.18% 19.80% 100% 80% 60% 150 100 50 0 华东大区珠海大区华南大区北方大区北京区域 40% 20% 0% 2018 2019 2020 2021 2022H 资料来源：公司公告，信达证券研发中心资料来源：公司公告，信达证券研发中心 坚持聚焦核心城市优质地段，近期加大拿地力度。公司坚持审慎稳健的投资策略，在保持经营稳健、现金流充裕的基础上，先后在上海、杭州、珠海、中山等战略深耕城市斩获优质地块，增加项目储备，为公司发展积蓄新动力。公司上半年新增7宗地块，土地投 资金额163.2亿元，规划建筑面积54.15万平方米，其中一线城市上海占比23%，二线城市中珠海、中山和杭州分别占比16