港股公司信息更新报告：Q1内地零售高增亮眼，中国香港写字楼承压待复苏

2026年05月12日 ——港股公司信息更新报告 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 投资评级：买入（维持） 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 聚焦核心城市资产，经营稳健，维持“买入”评级 太古地产发布2026年一季度营运数据，公司聚焦高能级城市核心地段资产，基本面稳健，派息持续增长，伴随住宅陆续进入结转期、内地多个购物中心陆续开业，公司未来业绩有望充分释放。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润分别为43.1、54.8、63.5亿港元，EPS分别为0.75、0.95、1.10港元，当前股价对应PE为33.4、26.3、22.7倍，维持“买入”评级。 购物中心：高端消费分化，香港增速全面提速 2026Q1公司在中国香港三大购物中心出租率均维持100%，零售额增速均较2025年全年提速。太古广场零售额增速（+13.9%）略高于市场整体（+12.1%），或体现高端物业的受益程度更高；东荟城（+21.8%）大幅跑赢市场，反映折扣名店仓模式的高弹性。2026Q1太古地产内地六大购物中心综合出租率98.3%，较2025年基本维持不变，其中成都太古里、上海兴业太古汇整体出租率较2025年实现增长；零售额同比均实现增长，其中上海兴业太古汇和北京三里屯太古里得益于商场改造升级，零售额录得大幅增长。 写字楼：中国香港承压、内地结构性改善 2026Q1公司中国香港整体办公楼出租率录得91%，与2025年全年均值持平。2026Q1太古广场及太古坊整体租金调幅均录得-14%，较2025年全年的-13%和-15%基本持平，未见显著恶化但也未实现企稳。2026Q1公司内地办公楼整体出租率93.1%，较2025年的91.8%和2025Q1的91.4%显著提升，显著优于市场平均25%的空置率水平，反映出公司优质物业的抗跌属性和运营能力。 住宅物业：在售项目稳步去化，2026年为交付大年 公司住宅待售项目多位于中国香港和海外，2026年在香港主力在售项目为柴湾海德园一期，截至2026年5月3日，累计售出236套，去化率约40%。公司在内地在售三个项目均位于上海，和陆家嘴集团合作，进度均接近尾盘，2026年起陆续交付。其中2025年主力在售陆家嘴太古源源邸项目，截至2026年3月末，项目推出7.6万方可售面积，签约6.9万方，去化率91%。 风险提示：写字楼市场持续承压、内地零售复苏不及预期、项目招商不及预期。 目录 1、购物中心：高端消费分化，香港增速全面提速.....................................................................................................................31.1、中国香港购物中心：出租率维持满租，零售额全面提速..........................................................................................31.2、内地购物中心：高端消费分化，结构性项目表现亮眼..............................................................................................52、写字楼：中国香港承压、内地结构性改善.............................................................................................................................72.1、中国香港写字楼：出租率底部震荡，租金跌幅边际收窄..........................................................................................72.2、内地写字楼：结构性复苏，空置率环比改善..............................................................................................................93、住宅物业：在售项目稳步去化，2026年为交付大年..........................................................................................................104、盈利预测与投资建议..............................................................................................................................................................115、风险提示..................................................................................................................................................................................11附：财务预测摘要..........................................................................................................................................................................12 图表目录 图1：2026Q1公司中国香港购物中心维持满租..........................................................................................................................3图2：2026Q1太古广场、东荟城名店仓零售额同比增速较高..................................................................................................4图3：中国香港2026Q1零售业总销货价值同比+12.1%............................................................................................................4图4：2026Q1公司内地六大购物中心综合出租率较2025年保持稳定....................................................................................5图5：2026Q1上海兴业太古汇和北京三里屯太古里零售额录得大幅增长..............................................................................6图6：2026Q1全国社零总额同比+2.4%.......................................................................................................................................6图7：2026Q1公司在中国香港写字楼整体出租率较2025年保持稳定....................................................................................7图8：2026Q1公司在中国香港写字楼租金跌幅边际稳定..........................................................................................................8图9：2026Q1中国香港整体甲级写字楼整体租金环比上升1.6%.............................................................................................8图10：2026Q1公司在内地写字楼整体出租率同比改善............................................................................................................9 表1：2026Q1公司中国香港购物中心维持满租..........................................................................................................................3表2：2026Q1公司在中国香港购物中心零售额同比均实现增长..............................................................................................3表3：2026Q1公司内地六大购物中心综合出租率98.3%..........................................................................................................5表4：2026Q1公司在内地购物中心零售额同比均实现增长......................................................................................................6表5：2026Q1公司太古广场出租率率先企稳..............................................................................................................................7表6：2026Q1公司北京颐堤港出租率同比逆势提升..................................................................................................................9表7：公司2026年在中国香港主力在售项目为海德园............................................................................................................10表8：公司在中国内地三个住宅开发项目均已接近尾盘..........................................................................................................10 1、购物中心：高端消费分化，香港增速全面提速 1.1、中国香港购物中心