方圆生活服务年报2025

年 報 方圓生活服務集團有限公司 / 二零二五年年報目錄公司資料2主席報告3管理層討論與分析6董事及高級管理層之履歷詳情15企業管治報告21董事會報告34獨立核數師報告48綜合損益及其他全面收益表53綜合財務狀況表54綜合權益變動表56綜合現金流量表57財務報表附註59五年財務概要136 方圓生活服務集團有限公司 / 二零二五年年報 公司資料 董事會 主要往來銀行興業銀行股份有限公司廣州天河分行 方明先生（於二零二五年三月十七日調任為執行董事）孫立功先生（於二零二五年三月十七日獲委任）韓曙光先生謝麗華女士 中國農業銀行股份有限公司廣州宜安支行 上海浦東發展銀行股份有限公司廣州分行 獨立非執行董事梁偉雄先生杜稱華先生田秋生先生 註冊辦公室Windward 3, Regatta Office ParkP.O. Box 1350Grand Cayman KY1-1108Cayman Islands 公司秘書陳焯墁女士 中國總部中國廣州市天河區體育東路 28 號 審核委員會梁偉雄先生（主席）田秋生先生杜稱華先生 香港主要營業地點香港金鐘金鐘道 95 號統一中心 17 樓 B 室 薪酬委員會田秋生先生（主席）梁偉雄先生韓曙光先生 香港證券登記處 提名委員會 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東 183 號合和中心 17 樓 1712-1716 號鋪 方明先生（主席）梁偉雄先生田秋生先生謝麗華女士（於二零二五年八月二十八日獲委任）杜稱華先生（於二零二五年八月二十八日獲委任） 股份過戶登記總處 授權代表陳焯墁女士韓曙光先生 Ocorian Trust (Cayman) LimitedWindward 3, Regatta Office ParkP.O. Box 1350Grand Cayman KY1-1108Cayman Islands 法律顧問關於香港法例霍金路偉律師事務所 公司網站地址www.finelandassets.com 核數師中瑞和信會計師事務所有限公司註冊公衆利益實體核數師 市場與行業 二零二五年是物業管理行業深刻轉型的一年。根據中指研究院發佈的《2025 中國房地產服務品牌價值研究報告》，行業正從增量市場向存量市場轉變，高品質發展已成為其核心特徵。隨著行業告別依賴規模擴張的增量發展時代，已進入以存量資產為主導的新階段。這一結構性轉變從根本上重塑了市場格局，競爭焦點從爭奪市場份額轉向更注重服務品質及營運效益。 二零二五年行業增速持續放緩。全國性領先物業服務品牌的在管總建築面積（「建築面積」）平均同比增⾧6.18%，營業收入平均同比增⾧4.84%。中指研究院數據顯示，上市物業公司收入增⾧率已由二零二一年的超過 40%下降至二零二五年的不足 4%，而在管總建築面積增⾧率則放緩至約3%。這些數據充分說明行業正從規模優先向品質及效益優先轉型。 行業利潤率壓力持續存在。二零二五年，物業服務品牌錄得平均毛利率為 21.05%，同比下降2.46%，而平均淨利率為 3.23%，同比下降 2.19%。收入增⾧但利潤未能同步增⾧的趨勢持續，仍是市場參與者面臨的共同挑戰。 政策環境持續在規範管理與策略支持之間取得平衡。二零二五年七月，中央城市工作會議將物業管理提升至城市治理的前沿位置，標誌著行業由城市管理的輔助參與者轉變為核心力量。八月，《中共中央國務院關於推進城市高質量發展的意見》將物業管理置於國家城市發展戰略的核心位置。住房和城鄉建設部明確提出「好房子、好服務」的理念，強調「提供好服務的企業將獲得市場認可，實現發展，並確保未來」。這些政策方向為行業高品質發展提供了堅實的體制支持。 行業亦面臨與物業管理費調整相關的挑戰。自二零二四年起，多個城市在出台物業費限價政策及空置房物業費收取規定後，出現多輪降費潮。在此背景下，對按質論價的需求日益增強，明細化服務及靈活定價模式成為市場參與者的關注重點。 營運及年度業績 在複雜的行業環境中求進，本公司始終堅守誠信立業、創新致遠的經營理念，以協同賦能推動增⾧。年內，我們堅定不移地推進多項舉措，以鞏固市場地位及營運韌性。 在戰略層面，本公司延續⾧期戰略方針，將以服務品質建立口碑作為市場拓展的根基。我們持續實施分級項目管理，以優化項目組合結構，提升營運效率。資源策略性地配置於符合核心發展目標的項目，同時對表現欠佳的項目進行系統性審視及處理，確保資源得到最優化運用。 主席報告 在應收賬款管理方面，本公司加強管控體系，完善催收機制，以保障現金流。對於單一業主項目，我們嚴格遵循商業原則，並在付款義務未獲履行時及時採取應對措施，以維護本公司合法權益。 本公司推進人才全面評估計劃，招聘優秀專業人才，強化績效管理體系，並優化行政開支，從而使組織效能持續提升。我們的員工培訓計劃及實戰鍛煉體系進一步完善，為業務持續增⾧提供有力的人才支撐。 服務品質始終是本公司營運的基石。二零二五年全年，我們加大項目品質日常監管力度，推進服務提升專項行動，並樹立標杆示範項目。年內組織了多樣化的社區文化活動，加強了與住戶的溝通互動。客戶需求響應率及完成率均維持於理想水平，客戶滿意度持續提升，服務口碑在市場中穩步鞏固。 本公司充分發揮集中採購優勢，優化供應商管理，完善招標採購流程，實現採購成本的有效控制。該等措施有助於提升營運效率及改善盈利能力。 截至二零二五年十二月三十一日止年度，本集團收益額約為人民幣350.8 百萬元，相較於截至二零二四年十二月三十一日止年度約人民幣369.1 百萬元，降低約 5.0%。主要由於物業管理服務分部收益下降所致。 未來展望 展望二零二六年，物業管理行業正處於關鍵轉折點——政策改革持續深化、科技應用加速推進，行業發展亦根本性地轉向以質量為導向的增⾧模式。根據中指研究院的數據，二零二六年首兩個月，領先物業企業合共新增合約面積約 123.0 百萬平方米，行業龍頭企業更積極拓展獨立第三方市場。這股年初的勢頭標誌着行業的持續轉型：規模固然重要，但市場參與者日益以嚴謹、審慎的態度追求規模，着眼於⾧遠價值。 進入二零二六年，政策環境的變革可說是近年影響最為深遠的一次，監管法規的調整將從根本上重塑行業的運營基礎。新的增值稅規定要求物業企業在收到預付費用時即須申報繳納稅款，這將迫使企業全面改革其財務管理系統。經修訂的專項維修基金標準要求採用標準化數據協議及全流程數據化監管，建立統一的國家級資金管理基礎設施，從而簡化審批流程並提升透明度。新頒佈的供水條例則免除了物業管理人員⾧期以來對公共設施的維護責任，將相關權責移交予專業供水單位，使企業能夠更專注於其核心業務。這些改革措施最終將推動行業專業化，並釐清各方責任。 科技已不再是物業管理的輔助工具，而是其核心中樞。國家發展和改革委員會已制定出人工智能驅動採購的宏大藍圖，要求到二零二七年全面實施智能招標及合規審查系統。這標志著數據化素養從運營優勢提升為競爭必備條件。領先企業正將人工智能融入日常運營：智能巡檢系統可自動分類問題並分派任務，人工智能客服機械人處理日常諮詢及數據化員工則負責處理重複性工作流程。未來能夠脫穎而出的企業，將是那些成功將科技願景轉化為實用可行、融入日常的解決方案，從試驗階段邁向能力融合的企業。 物業企業正擺脫單純住宅管理者的狹隘定位，重新定位為全面的城市服務提供者。住房和城鄉建設部已將二零二六年定為實施「物業服務質量提升行動」之年，鼓勵探索將物業管理與社區生活及城市治理無縫融合的綜合模式。主要市場參與者正積極拓展業務至市政環衛、醫療設施、教育機構、政府大樓及工業園區等領域。城市服務合約的規模與複雜程度均與日俱增，標誌着一個深刻的轉變：物業企業正成為城市治理的活躍夥伴，肩負起提升效率、及改善整個區域居民體驗的重任。 因應這些行業不斷變化的趨勢，本公司將以「三度六化」框架構建核心競爭力。此策略植根於社區自治，並以專業服務能力為支撐。在服務方面，我們將通過標準化與智能化強化基礎，推動基礎服務產品化以確保服務內容清晰、標準一致，同時加速數據化轉型以提升運營效率及客戶體驗。在管理方面，我們致力於通過精準化與透明化穩定運營，建立涵蓋職責、流程、成本及評估的閉環管理體系，同時促進合作夥伴關係透明化並嚴格合規性。在發展方面，我們將通過一體化與效益化開拓視野，推進資源整合與組織協同，確保外部增⾧始終以創造可持續價值為導向。 在此進程中，本公司將始終秉持審慎及可持續發展的原則。我們將堅持追求利潤重於規模、實力重於體量、穩健重於速度。所有業務活動均須嚴格遵守監管規定，契合真實市場需求，並贏得社會信賴。透明治理是我們堅守不移的基石，安全第一、流動性第二、盈利第三的原則將貫徹始終。 秉持「守正創新、協同賦能」的經營理念，我們致力於以品質贏得信譽，以信譽贏得市場。藉此，我們旨在為股東創造可持續價值，為員工提供發展平台，並為我們所服務的社區作出有意義的貢獻。 致謝 本人謹代表董事會，衷心感謝董事會成員、管理層及全體員工過去一年的奉獻。本人亦衷心感謝各位股東、客戶及業務夥伴的信任與支持。我們將為本集團⾧遠發展全力以赴，努力為股東創造更大價值。 方明主席香港，二零二六年三月二十七日 管理層討論與分析 業務回顧 二零二五年，本集團所處的宏觀經濟環境持續為房地產及物業管理行業帶來機遇與挑戰。面對不斷變化的市場狀況，本公司貫徹既定的戰略規劃，以穩健增⾧及營運韌性為優先目標。過去數年，本公司已主動優化業務結構，進一步聚焦於核心競爭力，即物業管理服務及其配套增值服務的發展。作為此戰略調整的一部分，本公司逐步重新配置資源，以鞏固及加強在物業管理領域的佈局，該業務現已明確成為本集團收入來源的主要驅動力。 因應市場環境的動態變化，本集團始終專注於提升服務質素及客戶滿意度。本公司深信，堅定不移地提供優質服務，是應對市場週期、保有價值的有效策略。展望二零二六年，本集團將繼續奉行穩健及可持續增⾧的戰略。本集團將積極應對當前市場挑戰，同時審慎把握物業管理行業湧現的新機遇。通過審慎的資源配置及持續的服務提升，我們將持續為客戶提供高品質的服務，並為本公司股東創造更大的價值。 截至二零二五年十二月三十一日止年度，本集團的總收益約為人民幣350.8 百萬元，較二零二四年同期的人民幣369.1 百萬元下降約 5.0%，主要由於物業管理服務產生的收益下降所致。 綜合房地產代理服務分部 截至二零二五年十二月三十一日止年度，房地產代理服務錄得收入約為人民幣0.7 百萬元，較二零二四年同期人民幣6.8 百萬元減少約 89.4%。 該營收之急劇下降，主要由於本公司過去數年策略性收縮此業務分部業務的決定。為配合整體企業布局，相關業務已逐步停止營運，其剩餘業務於本財年內實質上已暫停運作。據此，該業務分部之營收貢獻有限。 專業物業管理服務分部 物業管理服務分部包括 (i) 物業管理服務、(ii) 非業主增值服務及 (iii) 社區增值服務。截至二零二五年十二月三十一日止年度，專業物業管理服務分部錄得收入約人民幣350.0 百萬元，較截至二零二四年十二月三十一日止年度的約人民幣362.3 百萬元下降 3.4%，主要由於非業主增值服務收益減少約人民幣4.3百萬元及社區增值服務收入減少約人民幣7.4 百萬元。 物業管理服務 物業管理服務主要面向房地產開發商及業主。提供的服務包括標準物業管理服務及配套服務，如清潔、園藝、保安、維修及保養以及管家服務等。本集團提供住宅及非住宅物業服務，包括公共設施、寫字樓、工業園區、學校等。截至二零二五年十二月三十一日止年度，物業管理服務錄得收益約為人民幣303.0百萬元，較截至二零二四年十二月三十一日止年度約人民幣303.7 百萬元減少0.2%。 截至二零二五年十二月三十一日的合約建築面積約為 17.5 百萬平方米（「平方米」），較截至二零二四年十二月三十一日約 18.7 百萬平方米減少 6.4%，而在管建築面積約為 14.3 百萬平方米，較截至二零二四年十二月三十一日約 15.