方圆生活服务年报2023

FinelandLivingServicesGroupLimited 方圆生活服务集团有限公司 （前称FinelandRealEstateServicesGroupLimited方圆房地产服务集团有限公司） （于开曼群岛注册成立的有限公司） （股份代号：9978） 年报 2023 为您 想得 更多 方圆生活服务集团有限公司/二零二三年年报 目录 公司资料2 主席报告3 管理层讨论与分析6 董事及高级管理层之履历详情12 企业管治报告20 董事会报告32 独立核数师报告48 综合全面收益表54 综合财务状况表55 综合权益变动表57 综合现金流量表58 财务报表附注60 五年财务概要144 方圆生活服务集团有限公司/二零二三年年报 公司资料 董事会 执行董事 韩曙光先生（行政总裁） （于二零二四年四月三十日调任为行政总裁） 谢丽华女士 容海明女士 （于二零二三年九月二十八日辞任） 易若峰先生 （于二零二三年十一月三十日辞任） 非执行董事 方明先生 （于二零二四年四月三十日调任为主席） 独立非执行董事 梁伟雄先生杜称华先生田秋生先生廖俊平先生 （于二零二三年十一月十六日辞任） 公司秘书 曹炳昌先生 FCPA,FCCA,FCG(CS,CGP),HKFCG(CS,CGP) 审核委员会 梁伟雄先生（主席）田秋生先生 杜称华先生 薪酬委员会 田秋生先生（主席）梁伟雄先生 韩曙光先生 （于二零二三年十一月三十日获委任） 提名委员会 方明先生（主席） （于二零二四年四月三十日获委任） 梁伟雄先生 （于二零二三年十一月十六日获委任） 田秋生先生 授权代表 曹炳昌先生 韩曙光先生 （于二零二三年十一月三十日获委任） 法律顾问 关于香港法例 霍金路伟律师事务所 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 兴业银行股份有限公司 广州天河分行 中国工商银行股份有限公司广州流花支行 中国建设银行 广州东宝大厦支行 注册办事处 Windward3,RegattaOfficePark P.O.Box1350 GrandCaymanKY1–1108CaymanIslands 中国总部 中国 广州市天河区 体育东路28号 香港主要营业地点 香港 金钟金钟道95号统一中心17楼B室 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司 香港湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712–1716号铺 股份过户登记总处 OcorianTrust(Cayman)Limited Windward3,RegattaOfficePark P.O.Box1350 GrandCaymanKY1–1108CaymanIslands 公司网站地址 www.finelandassets.com 2 市场与行业 二零二三年，中国房地产市场持续经历底部调整，而中央政府政策于二零二三年下半年进一步放宽。自七月召开中共中央政治局会议以来，政策重点逐步转向“托举并用”。中国政府实施降低首付及利率、认房不认贷等措施，为需求端提供支持。供给端方面，政府落实相关措施，确保对房地产企业的融资支持不低于其他行业，并对所有企业一视同仁，藉此缓解房地产企业的财务压力。政策环境已接近二零一四年以来最为宽松的时期。然而，于二零二三年十二月，中国房地产景气指数数据创历史新低，反映需求疲弱及市场复苏步伐低于预期。 中国房地产行业在二零二三年经历严峻下行压力。房地产投资下降至约人民币11.1万亿元，同比下降9.6%。商品房销售面积达约1,117.35百万平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额为约人民币 11.7万亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。截至二零二三年末，商品房销售面积达约672.95百万平方米，同比增长19.0%，其中住宅销售面积增长22.2%。 二零二四年三月，中国政府在年度政府工作报告中将全年国内生产总值增长目标设定为5%。今年，中国决策机关可能将需求复苏置于首位，以此作为促进经济稳定增长的关键一步，同时对房地产政策作出细微调整。展望未来，需求端一系列利好政策出台，将有助于短期内释放住房需求，提振市场信心。 年度业绩 于二零二三年，本集团截至二零二三年十二月三十一日止年度的总收益约为人民币426.8百万元，较截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币511.9百万元减少约16.6%。此主要由于房地产代理服务分部减少人民币79.3百万元至截至二零二三年十二月三十一日止年度的人民币29.4百万元，此乃得益于本集团策略性地将资源由房地产代理服务转移至开发物业管理服务，并提升管理效率。所有代理销售门店已于二零二三年关闭，而本集团于进一步介入前对项目进行了详尽评估及预测，并在延长服务期前对现有项目进行详尽评估及预测。 3 方圆生活服务集团有限公司/二零二三年年报 主席报告 本集团已投入软硬件，通过创建“5D”服务质量控制体系，包括24小时服务热线、质量控制系统、远程监督系统、项目层面例行自查、定期跨职能联合检查，持续提升服务质量。自二零二三年起，该体系已涵盖所有项目，并在提升客户满意度及成本控制方面取得积极成效。本集团已创建及完善服务质量体系，以确保服务质量稳定可靠，提高客户信任度，增强竞争力，为本集团长远发展作出贡献。 本集团在日常运营中运用管理能力，实施动态管控，利用数字化保障及实现运营效率。截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团加快智慧社区平台建设，与供应商合作改善一线数字接触点，提升项目层面效率，推动组织变革，进一步强化服务品质。 本集团检讨管理架构，作出战略调整，进而完善管理模式，提升营运效率，快速应对市场变化。本集团亦检讨及修订处理具体工作的规章制度及标准，并组织后续培训，有效教育相关一线员工。 未来展望 展望二零二四年，促进房地产市场平稳健康发展，仍是地方政府应对房地产风险工作的重中之重。需求端一系列利好政策出台，将有助于短期内释放住房需求，提振市场信心。住房和城乡建设部部长倪红表示，中国将加大力度构建房地产行业发展新模式，解决市场面临的困难，促进房地产健康稳定发展。 就房地产代理服务分部而言，本集团将继续专注于大湾区的业务发展，与客户及信用较好的客户（尤其是拥有政府背景的客户）创建并保持更紧密的联系，并在本集团已成功进入或已取得良好业绩的城市承接更多项目，同时努力优化成本控制及信贷风险意识。为捕捉市场信心增强带来的机遇，本集团将探索多元化、个性化及盈利丰厚的商业模式。 就物业管理服务分部而言，本集团检视了物业管理行业，认为行业性质保持不变，有利的法律政策将持续改善受政策支持及有序的市场环境，加速行业发展。本集团将坚持以优质服务为核心价值，以客户为导向，追求高质量发展及增长，避免过度扩张，抓住盈利机会，尤其是城市服务线及增值服务方面的机遇。此外，本集团将通过标准化、专业化、服务质量及成本控制等方式进一步完善内部管理，以实现高效运作及盈利。 4 致谢 展望未来，本集团将继续发挥地产代理服务商和物业管理服务商的优势，善用两者带来的协同作用，藉以在市场上竞争，为房地产开发商、业主、设施用户等客户服务，另外涉足更多与本集团现有服务相辅相成的增值服务，从而提高客户满意度，提升盈利能力，确保财务状况稳健，创造令所有顾客、客户、雇员及其他利益相关者受惠的理想业绩。 本人谨代表董事会，衷心感谢董事会成员、管理层及全体员工过去一年的奉献。本人亦衷心感谢各位股东、客户及业务伙伴的信任与支持。我们将为本集团长远发展全力以赴，努力为股东创造更大价值。 主席 方明 香港，二零二四年四月三十日 5 业务回顾 本集团主要专注于广州、大湾区其他地区以及中国其他地区，透过两个业务分部从事生活服务，即综合房地产代理服务及专业物业管理服务。我们的业务战略是将服务扩展到全国，战略重心放在提供物业管理服务，增值服务为辅。 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团的总收益约为人民币426.8百万元，较二零二二年同期的人民币 511.9百万元下降约16.6%，主要由于房地产代理服务产生的收益下降所致。 综合房地产代理服务分部 房地产代理服务分部包括(i)房地产销售代理服务及(ii)综合服务。截至二零二三年十二月三十一日止年度，综合房地产代理服务录得收入约为人民币29.4百万元，较二零二二年同期人民币108.7百万元减少73.0%。 二零二三年，广东省商品房销售面积收缩至约96.2百万平方米，较二零二二年的同比下降24.4%进一步下降9.2%，创近八年新低。商品房销售量为约人民币1.51万亿元，较二零二二年的同比下降28.9%进一步下降4.6%。房地产代理项目主要位于广东省，而项目减少加剧房地产代理服务分部业绩下跌。 包括方圆集团控股及其附属公司及联系人（“方圆集团”）（我们的最大收入来源）在内的中国房地产开发商仍面临原有的财务困境，此情况对供应构成限制，加之需求因素萎靡不振，二零二三年十二月中国房地产气候指数创下历史新低，房地产代理服务收入大幅下滑。 专业物业管理服务分部 物业管理服务分部包括(i)物业管理服务，(ii)非业主增值服务，及(iii)社区增值服务。截至二零二三年十二月三十一日止年度，专业物业管理服务录得收入约人民币397.4百万元，较截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币 403.2百万元轻微下降1.4%，主要由于非业主增值服务减少约人民币24.5百万元，部分被物业管理服务增加约人民币20.5百万元所抵销。 物业管理服务 物业管理服务主要面向房地产开发商及业主。提供的服务包括标准物业管理服务及配套服务，例如清洁、园艺、保安、维修及保养以及管家服务等。本集团提供住宅及非住宅物业服务，包括公共设施、写字楼、工业园区、学校等。截至二零二三年十二月三十一日止年度，物业管理服务录得收入约为人民币324.1百万元，较截至二零二二年十二月三十一日止年度约人民币303.7百万元增加6.7%。 6 截至二零二三年十二月三十一日的合约建筑面积（“建筑面积”）约为19.3百万平方米，较截至二零二二年十二月三十一日约19.2百万平方米轻微增加0.5%，而在管建筑面积约为14.2百万平方米，较截至二零二二年十二月三十一日约13.8百万平方米增加2.9%。 非业主增值服务 非业主增值服务主要面向房地产开发商。服务包括为预售展示单元和售楼处提供清洁、安保和维护服务等。截至二零二三年十二月三十一日止年度，非业主增值服务录得收入约为人民币18.0百万元，较截至二零二二年十二月三十一日止年度人民币42.5百万元减少57.6%。这主要是由于房地产开发商在二零二三年全年面临融资困难，以及其开发及推出新项目的能力所致。 社区增值服务 社区增值服务包括公共区域增值服务、社区零售、社区媒体、家居服务以及其他为业主提供的社区便民服务。截至二零二三年十二月三十一日止年度，社区增值服务录得收入约人民币55.3百万元，较截至二零二二年十二月三十一日止年度约人民币54.6百万元增加1.2%。 软件服务 软件服务包括提供信息技术应用的开发、供应及维护。截至二零二三年十二月三十一日止年度，由于该业务线于二零二二年四月出售，故软件服务并无录得收入，而截至二零二二年十二月三十一日止年度则为人民币2.4百万元。 财务回顾 收益 截至二零二三年十二月三十一日止年度的收益约为人民币426.8百万元，较截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币511.9百万元减少约人民币85.1百万元。该减少主要由于房地产代理服务分部产生的收入减少约人民币79.3百万元。 服务成本 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团的服务成本约为人民币339.8百万元，较截至二零二二年十二月三十一日止年度的人民币409.7百万元减少约17.1%。该减少主要由于房地产代理服务分部及物业管理服务分部的一线雇员人数减少。 销售及营销开支 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团的销售及营销开支约为人民币0.9百万元，