北京2026年第一季度商业地产市场总结
办公楼市场
- 需求结构：TMT板块需求占比38%，金融行业受搬迁带动，专业服务业渗透CBD，房地产和建筑业、医药生命科学在新兴及成熟市场有租赁热度。
- 子市场表现：中关村、燕莎、东二环等出现大面积腾退，望京、奥体和金融街吸纳贡献稳定，全市净吸纳量9.5万平方米。
- 空置与租金：空置率18.5%，环比下降0.6个百分点，甲级空置率下降0.9个百分点；平均租金面价223.5元/平方米，环比下降2.1%。
- 未来趋势：预计新增35万平方米供应集中入市，核心区竞争加剧，但高品质项目将激活置换需求；政策利好高精尖产业，提振增量需求。
零售物业市场
- 市场动态：次级商圈老牌百货停业升级，餐饮需求占比48%，小吃快餐、茶饮果汁、烘焙甜品等低客单价业态活跃。
- 新店增长亮点：“情绪悦己”与“沉浸体验”业态兴起，中高端杂货、潮玩品牌、复合零售业态受年轻群体欢迎。
- 租金表现：首层平均租金30.0元/平方米，环比下降0.4%。
- 核心商圈表现：三里屯商圈优质项目逆势上扬，带动商圈整体热度。
- 未来趋势：预计新增63万平方米供应，改造项目为主，城市副中心等外围商圈有新建项目入市；“新业态、新模式”政策为业主注入增长动力。
仓储物流市场
- 市场动态：平谷子市场新增34万平方米供应，去化近15万平方米，带动全市净吸纳量19.8万平方米，创历史单季最高值。
- 吸纳来源：头部三方物流及汽车零部件企业整合搬迁需求为主，部分空港区域高标保税库升级入驻。
- 环京市场：廊坊一季度净吸纳量10.6万平方米，天津市场转负至-6.8万平方米。
- 租金表现：同样本租金环比下降4.1%，平谷子市场降幅最大。
- 未来趋势：预计新增32.3万平方米高标仓储设施，即时零售、商超前置仓等企业将成为扩张主力。
商务园区市场
- 市场动态：北清路子市场新增24.6万平方米研发办公项目，亦庄和大兴子市场吸纳贡献近九成，复合型产业空间需求领先。
- 需求行业：TMT（人工智能、芯片等领域）占比41%，工业品制造（航空航天、装备制造）占比19%，生命科学占比18%。
- 空置与租金：空置率24.6%，环比上升1.3个百分点；平均报价128.8元/平方米，环比下降1.5%。
- 未来趋势：预计新增19.8万平方米供应，政策支持制造业中试平台建设、信息技术与制造业融合发展等，将夯实需求基础。
物业投资市场
- 市场表现：共录得10笔交易，成交总额110.8亿元，环比和同比均实现增长。
- 资金来源：机构资金主导，关注长租公寓、消费类基础设施等优质运营类资产；企业买家成交笔数最多，以自用需求为主。
- 未来趋势：企业自用需求将继续支撑办公资产，消费相关领域修复及政策推动内需扩张，将带动长租公寓、消费类基础设施等成为机构配置方向。
