瑞安房地产二零二五年度年报

中國領先的城市發展解決方案提供者 瑞安房地產成立於2004年，並於2006年在香港聯合交易所上市，是中國領先的城市發展解決方案提供者，主要業務分布於全國多個核心城市，專注於物業發展、資產管理兩大核心業務板塊。作為開發和運營卓越可持續社區的先鋒，公司充分發揮城市更新與商業創新的優勢，將文化、社交和可持續理念融入城市發展血脈中，不斷激發城市生命力，並憑借旗下著名品牌「新天地」和「翠湖天地」，實現人們對品質生活的不斷追求和想象。 「新天地」是瑞安房地產打造和運營的社區品牌，開創了中國開放式街區商業之先河。品牌旗艦項目「上海新天地」於2001年問世，之後陸續為武漢、重慶、佛山等多個核心城市創造地標級超級復合功能社區。憑藉創新前沿的生活方式理念，「新天地」社區打破生活、工作、娛樂、學習的邊界,融入在地新生的文化和可持續生態，激發社區共建者的靈感創意和無限可能。「翠湖天地」是瑞安房地產旗下的奢享生活方式品牌，以超高品質的產品力與服務力，為想象力創造空間，打造高端生活的典範。 截至2025年12月31日，瑞安房地產在中國多個主要城市的核心地段擁有總建築面積達720萬平方米的土地儲備。旗下全資子公司瑞安新天地，是公司商業物業的投資及管理機構，亦是上海最大型的私營商業物業管理者之一，包括旗艦項目「上海新天地」在內，目前在上海管理總值達人民幣790億元的商業物業。 瑞安房地產始終秉持「盡善創新誠信謙勤」的精神，不斷為城市創造「新可能新天地」。 目錄 86董事及高級管理人員履歷2業績摘要 92董事會報告4主要成就 109獨立核數師報告 6主要獎項 113綜合損益表8主席報告 114綜合全面收益表14管理層討論與分析 115綜合財務狀況表16項目概覽 117綜合權益變動表28業務回顧 120綜合財務報表附註44財務回顧 187財務概要49市場展望 188公司資料52可持續發展報告 項目發展步伐穩健營運表現展現韌性 •2025年4月，瑞安房地產進入武漢市場二十周年。自2005年啟動永清片區舊改，集團先後在武漢打造「武漢新天地」、「創新天地」、「武漢長江天地」三大社區項目，總體量超過300萬平方米，成為武漢邁向國家中心城市的深度參與者。 •「南橋天地」於2025年1月正式啟動，並於4月獲得首批住宅發展用地。集團在項目中擁有5%股權，並為該項目提供開發、營銷、資產管理及營運的專業管理服務。 •「召樓新天地」於2025年7月正式啟動公建配套工程，該區域的城市功能佈局、交通路網體系及生態環境迎來全面升級，項目發展邁入實質階段。 •2025年9月，瑞安房地產將旗下「新天地」從商業項目品牌戰略升維為社區品牌，聚焦社區作為複合解決方案，為未來城市打開嶄新實踐。「新天地」社區品牌以「生活總有新天地」為核心價值主張，聚焦功能複合性、文化生命力、創意創新驅動和自然環境等多維價值，通過空間、內容與服務的深度融合，打造充滿活力創新、多元包容和可持續的自生長社區，以此引領城市生活方式。 •原以「天地」命名的六大項目統一更名為「新天地」，包括「武漢新天地」、「重慶新天地」、「嶺南新天地」、「瑞虹新天地」、「虹橋新天地」和「蟠龍新天地」，全面提升統一性與生態協同力。 •2025年9月底，「創新天地商業公園」盛大開業。項目以「公園商業」理念和「知識創新社區」定位，迅速成為武漢消費者矚目的商業新焦點。 •2025年12月，位於「上海新天地」東段的「新天地東台里」正式開業，項目擁有6500平方米全景天幕和8.4萬平方米開放式商業空間，更特別聚焦在地文化煥活，激發文化消費活力，煥發城市文化共鳴。 •相較2019基準年，集團範圍1及範圍2碳排放強度累計下降57%，範圍3租戶碳排放強度累計下降32%。 •集團範圍內可再生能源電力使用比例保持在35%，太 平 洋 新 天 地 商 業 中 心T 1及T 2塔 樓 安 裝 逾1 , 0 0 0平方米屋頂太陽能光伏板。 •「武漢新天地」在傳承在地歷史文化的同時，融合現代高端住宅、優質國際商務空間與活力零售業態，成為武漢城市地標。其住宅開發收官之作「雲逸」於2025年11月底啟動銷售，市場需求強勁，截至2025年底去化率已超過70%。 •集團制定《瑞安房地產氣候變化物理風險韌性與適應性導則》，將氣候適應性融入項目生命週期，使資產組合具備抵禦未來氣候物理風險的韌性。 •集 團 推 動1 0 0 %餐 飲 租 戶 、9 8 . 6 %零 售 租 戶 、98.4%辦公樓租戶簽署「綠色公約」，並啟動「新天地GREENOVATORS」計劃，動員租戶共同踐行可持續發展行動。 •「翠湖天地」六期風貌別墅引發了高淨值買家的濃厚興趣。所有已取得預售許可的別墅及聯排別墅均已售罄，剩餘別墅及聯排別墅取得預售許可後即可完成簽約。 •「蟠龍新天地」與「嶺南新天地」舉辦2025「新焺游園」，通過20余場藝術家主導的演出，吸引逾六百萬遊客參與，煥新在地文化，創造節日記憶。 積極履行財務責任 •集團致力貫徹執行審慎的資本管理策略，積極履行財務責任，已償還2025年3月3日到期的4.9億美元優先票據。 •通過「燃冉」青年藝術家孵化計劃展覽、「東台集珍」藝術陳列、「CREATIVE X創意大會」等系列文化創新，集團啟動「新天地東台里」項目，為歷史街區注入全新活力。 新發展 •2025年6月，瑞安房地產與天安中國投資有限公司成立合營公司，成功收購永業集團持有的「上海新天地」以東三幅商住用地50%股權，由此啟動「永新里」項目，將以集團旗下高端住宅品牌「翠湖天地」進行開發運營，集團持有該項目15%的權益。 •集團董事會女性成員占比達40%，延續多年推動管理層多元化的趨勢。 •2025年11月，瑞安房地產之附屬公司與上海陸家嘴、上海市浦東房地產及上海三林成立合營公司，發展位於中國上海市浦東新區三林鎮的城中村改造項目（三林項目），集團於合營公司的實際權益為13.26%。 5C可持續發展舉措及成就 •集團榮獲GRESB五星評級，並將HKQAA香港品質保證局可持續發展評級提升至AA級，同時保持2025年CDP（氣候變化）A級評級。 •「蟠龍新天地」榮獲2025年ULI亞太區卓越獎，並被文化和旅遊部評為國家級旅遊休閒街區。 瑞安房地產CRIC克而瑞資管 瑞安新天地TOP 102024年度萬商俱樂部排行榜 公司 瑞安新天地CRIC克而瑞資管 瑞安房地產2025ESG香港會計師公會 項目 上海新天地東台里2025城市更新大資管論壇 瑞安房地產香港投資者關係協會 新天地時尚II上海市綠色建築協會 瑞安房地產香港質量保證局 蟠龍新天地2025城市土地學會 瑞安房地產2025上海美國商會 蟠龍新天地上海市規劃和自然資源局 瑞安房地產ESG2025彭博商業周刊／中文版 蟠龍新天地TOP 102024年度萬商俱樂部排行榜 瑞安房地產2025ESG105觀點表現力指數 蟠龍新天地中華人民共和國文化和旅遊部 瑞安房地產2025205觀點表現力指數 鴻壽坊TOP 102024年度萬商俱樂部排行榜 瑞安房地產2025206觀點表現力指數 創智天地大學路上海商務委 瑞安房地產20242025國際ARC獎 創智天地大學路2025上海市文化和旅遊局 瑞安房地產20242025 Galaxy大獎 創新天地商業公園TOP302024年度萬商俱樂部排行榜 管理層 羅寶瑜《財富》中國 王穎2022-2024上海市婦女聯合會、上海市人力資源和社會保障局 認證 企業天地5號LEED美國綠色建築委員會 創智天地一期二期上海市住房和城鄉建設管理委員會 太平洋新天地T1大廈LEED美國綠色建築委員會 創智天地三期上海市住房和城鄉建設管理委員會 太平洋新天地T2大廈LEED美國綠色建築委員會 創智天地四期上海市住房和城鄉建設管理委員會 新天地東台里LEED美國綠色建築委員會 評級 創新天地 LEED美國綠色建築委員會 太平洋新天地T1大廈WELL国际WELL建筑研究院 香港品質保證可持續發展評級和研究AA 太平洋新天地T2大廈WELL国际WELL建筑研究院 瑞虹新天地太陽宮上海市住房和城鄉建設管理委員會 恆生可持續發展企業基準指數 創新天地B8和B9地塊湖北省建築科技與建築節能辦公室 武漢長江天地B4地塊湖北省建築科技與建築節能辦公室 武漢新天地B12地塊湖北省建築科技與建築節能辦公室 『年內，集團迎來重要里程碑—「新天地」社區品牌煥新發佈。凝聚了集團在城市更新與社區運營領域數十年的豐富經驗，「新天地」由商業品牌成功升級為綜合社區品牌。』 2025年，集團所處的經營環境依然充滿挑戰。國際地緣政治局勢持續動盪，貿易摩擦亦不斷升溫，但中國在推進結構性轉型的同時，仍成功實現5%的經濟增長目標。然而，消費者信心持續低迷，房地產市場整體表現依然疲軟。年初推出的寬鬆政策曾短暫提振市場情緒，但復甦動能未能延續，房地產銷售自第二季度起再度走弱。在此背景下，全國開發商普遍面臨資金壓力與經營困境。 由於投資物業公平值變動及未出售存貨減值撥備所致，集團全年錄得股東應佔虧損人民幣17.82億元。需特別說明的是，該等公平值減值屬非現金性質，對集團經營現金流及核心溢利並無實質影響。年內，集團整體經營表現依然穩健。剔除投資物業公平值減值影響後，集團核心溢利為人民幣3.97億元。租金及相關收入總額（包括合營公司及聯營公司）增至人民幣36.25億元；已確認物業銷售額（經扣除適用稅項）則達人民幣55.81億元。 持續專注資本管理 審慎且積極的資本管理，在2025年依然是集團的核心要務。面對中國房地產行業的持續調整，以及境外融資渠道受限的挑戰，開發商的流動性管理與資產負債狀況備受考驗。年內，集團始終堅守財務紀律，聚焦流動性保障，確保所有債務責任均能如期履行。 集團財務狀況保持穩健。截至2025年12月31日，集團淨資產負債率維持於52%的健康水平，現金及銀行存款達人民幣64.51億元。年內，我們如約履行所有財務責任，包括按期償付於2025年3月3日到期的4.9億美元優先票據。自2021年以來，集團已累計償還離岸債務總額達人民幣486億元；外幣融資佔比由2021年的77%大幅下降至2025年的19%，顯著降低了集團整體的債務成本。 為進一步提升流動性並優化資本結構，集團實施了多元化的融資策略，包括發行商業抵押貸款支持證券、適時處置資產、回購美元優先債券、拓展境內融資渠道，以及在適當情況下進行股權重組。這些舉措不僅鞏固了資產負債表實力，亦在充滿挑戰的市場環境中保障了業務的穩健經營。 展望未來，確保充足的流動性仍為集團的首要任務。我們將持續加強成本控制，保持審慎的投資態度，並積極優化債務結構，以應對複雜多變的市場環境。 生活總有新天地 2025年，中國商業地產市場持續承壓，辦公與零售物業租金普遍下行。辦公樓板塊供需失衡問題加劇，宏觀不確定性削弱了企業信心與擴張意願；與此同時，零售業正經歷消費模式的深層重構，文化體驗型消費與入境旅遊已逐漸成為零售需求的主要驅動力。儘管市場呈現如此複雜態勢，集團租金及相關收入總額（包括合營公司及聯營公司）連續第三年保持增長態勢，同比增幅達2%，總額升至人民幣36.25億元。 年內，集團迎來重要里程碑—「新天地」社區品牌煥新發佈。凝聚了集團在城市更新與社區運營領域數十年的豐富經驗，「新天地」由商業品牌成功升級為綜合社區品牌。在新的品牌框架下，「新天地」所定義的前沿生活方式，根植于在地文化的新生與可持續生態的構建，持續激發社區共建者的創意靈感與無限潛能。 2025年，「新天地」社區展現出穩健的運營實力：零售物業平均出租率穩定在94%；客流量與銷售額分別較上年增長12%與15%。年內新開業的上海「新天地東台里」與武漢「創新天地商業公園」，進一步擴充了集團的經常性收入資產組合。儘管全國辦公樓市場持續低迷，集團主要位於上海的成熟辦公資產，憑藉精準的租賃策略、穩固