瑞安房地产二零二二年度中期业绩报告

中国领先的 城市发展解决方案提供者 瑞安房地产（股份代号：272）总部设于上海，是中国领先的城市发展解决方案提供者，致力于打造卓越可持续城市社区。瑞安房地产在发展大型、多功能、可持续发展的社区方面拥有卓越的成绩，为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。公司目前在中国内地主要城市的中心地段拥有十三个处于不同开发阶段的项目。截至2022年6月30日，土地储备达940万平方米 （690万平方米发展为可供出租及可供销售面积，250万平方米为会所、停车位和其他设施）。公司也是上海最大型的私营商业物业业主和管理者之一，包括旗舰项目“上海新天地”在内，目前在上海管理的办公楼和商业物业总建筑面积达172万平方米。 公司于2004年成立，并于2006年10月4日在香港联合交易所上市。瑞安房地产获纳入恒生综合指数成分股、恒生综合行业指数—地产建筑业、彭博性别平等指数以及彭博ESG数据指数。 CONTENTS目录 2CHAIRMAN’SSTATEMENT 主席报告 6MANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS 管理层讨论与分析 29INDEPENDENTREVIEWREPORT 独立审阅报告 30INTERIMCONDENSEDCONSOLIDATEDSTATEMENTOFPROFITORLOSS 中期简明综合损益表 31INTERIMCONDENSEDCONSOLIDATEDSTATEMENTOFCOMPREHENSIVEINCOME 中期简明综合全面收益表 32INTERIMCONDENSEDCONSOLIDATEDSTATEMENTOFFINANCIALPOSITION 中期简明综合财务状况表 34INTERIMCONDENSEDCONSOLIDATEDSTATEMENTOFCHANGESINEQUITY 中期简明综合权益变动表 36INTERIMCONDENSEDCONSOLIDATEDSTATEMENTOFCASHFLOWS 中期简明综合现金流量表 38NOTESTOINTERIMCONDENSEDCONSOLIDATEDFINANCIALINFORMATION 中期简明综合财务资料附注 60INTERIMDIVIDEND 中期股息 60DIRECTORS’INTERESTSINSECURITIES 董事于证券的权益 62SUBSTANTIALSHAREHOLDERS’INTERESTSINSECURITIES 主要股东于证券的权益 63SHAREOPTIONS 购股权 64CORPORATEGOVERNANCE 企业管治 66PURCHASE,SALEORREDEMPTION/CANCELLATIONOFLISTEDSECURITIES 购买、出售或赎回／注销上市证券 66DISCLOSUREUNDERRULE13.21OFTHELISTINGRULES 根据上市规则第13.21条作出的披露 67CHANGESININFORMATIONOFDIRECTORSUNDERRULE13.51B(1)OFTHELISTINGRULES 根据上市规则第13.51B(1)条披露有关董事资料之变动 67EMPLOYEESANDREMUNERATIONPOLICY 雇员及薪酬政策 68CORPORATEINFORMATION 公司资料 主席报告 罗康瑞 主席 全球宏观经济和资本市场于2021年下半年面临重重挑战，踏入2022年上半年后形势更趋恶化。俄乌战争的爆发、随之而来的通胀压力、加上上海与中国其他主要城市的疫情封控，以及人民币贬值等多项因素迭加，对中国经济和房地产市场造成全面冲击，亦无可避免地对集团业绩产生负面影响。 财务摘要 在此情况下，本集团于2022年上半年仍录得溢利人民币7.79亿元，其中股东应占溢利总额人民币4.5亿元。尽管面临严重新冠疫情及封控，集团营运表现保持稳定，彰显集团物业强劲的需求和韧性。2022年上半年，合约物业销售额按年增长55%至人民币187亿元。商业物业组合方面，租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额为人民币14.76亿元，按年增长8%。 2瑞安房地产有限公司 “尽管面临严重新冠疫情及封控，集团营运表现保持稳定，彰显集团物业强劲 的需求和韧性。稳健的财务状况、审慎的资本管理策略助力集团把握市场机遇，实现高质量增长。” 集团继续审慎进行财务管理，令财务状况保持稳健。集团于2022年6月运用内部资源赎回6亿美元6.40%之优先永久资本证券，致净资产负债比率增加13%，维持在48%的稳健水平（2021年12月31日：30%）。现金及银行存款共达人民币129.75亿元。 董事会建议派付中期股息每股港币3.6仙（2021年：港币3.6仙）。 新冠疫情及上海封控的影响 于回顾期内，中国爆发新冠疫情，导致全国多地（尤其上海）实施一系列封控措施。商业活动受到长达数月的限制，上海房地产市场和零售业首当其冲受到影响，经济增长亦受到严重抑制，令第二季度GDP增长率降至0.4%。 商业物业方面，餐饮、休闲和零售设施全部关闭，令客流量和销售额锐减。虽然上海的商业物业已于6月1日恢复营业，但6月29日前仍禁止堂食，因此客流量和销售额在6月的回升力度疲弱。住宅物业方面，新盘的销售和施工建设在封控期间陷于停顿，虽然建筑工地已于6月1日复工，但物流不畅、材料供应紧张导致劳动力不足、建材短缺，令施工进度仍受阻。 上述困境，无可避免地短暂削弱了集团的业务收入。最大的影响是翠湖五集的延迟交付令销售收入须延至下半年确认，因而拉低回顾期内的整体收入。 二零二二年度中期业绩报告3 主席报告 高品质资产及优质物业管理服务的重要性日益凸显 集团致力推动城市更新，为城市打造富有活力的卓越可持续社区，而经历新冠疫情后，消费者将更加关注社区及物业的品质。集团旗下物业为客户创造优质生活，更加受到市场追捧，不仅住宅物业取得销售佳绩，商业物业出租率亦维持在高水平。 集团卓越的物业管理服务的价值在疫情期间得以凸显。封控期间，日常生活受到防疫措施的严格限制，我们克服物流方面的挑战，为员工、商业和办公楼租户提供了大约3,000份食品包，帮助他们度过难关。此外，集团旗下住宅项目的物业管理人员帮助居民团购近40,000件日用品，并确保送货到户，并举办在线休闲活动，如音乐会、艺术班、健身班等，以纾缓居民在封控期间的精神压力。 即使上海经济在期内深受疫情影响，集团2022年上半年的住宅销售依然强劲，市场对集团旗下住宅项目的需求依然十分畅旺，上海瑞虹新城瑧庭于6月8日推出首日即告售罄。2022年上半年的累计合约物业销售额为人民币187.15亿元，其中住宅物业销售额为人民币185.77亿元，商业物业销售额为人民币 1.38亿元。此外，集团截至2022年6月30日录得认购销售额共达人民币17.83亿元，预计可于未来数月转为合约物业销售额。 加强对可持续发展的承诺 我们深知，城市化和工业化引致很多环境问题。作为一家负责任的开发商和资产管理者，我们将推动可持续发展作为己任。可持续发展是瑞安房地产业务的重要基石，我们已将可持续发展融入我们业务战略、项目开发、资产管理和企业运作的各个方面。 我们不断检视可持续发展目标和政策，力求对社会和环境发挥日益正面的影响力。作为“科学碳目标倡议”（“SBTi”）的参与者，集团将减排目标的承诺提升至全球温度升幅控制在1.5ºC以下。在武汉，我们正向零碳运营目标稳步迈进，武汉天地壹方南馆是全国首个获得上海环境能源交易所颁发的碳中和证书的商场，将于明年实现碳排放减少90%。上海新天地亦开始创建近零碳示范区。 瑞安房地产在可持续发展方面的努力已取得了可量化的进展与成果，并获得国际社会肯定。上海瑞虹新城最近荣获城市土地学会颁发亚太区卓越奖，是集团旗下发展项目获得的第九项ULI卓越奖。这项荣誉尤其值得一提，ULI采用的以市场为导向的各项评选标准，意味着集团的发展项目在达致环境及社会目标的同时，亦被公认为高度切合市场的实际需求。 我们亦非常荣幸成为全国仅有三家被纳入2022年彭博性别平等指数的公司之一。我们深知创建多元包容的企业文化，根据用人唯才的原则，公平公正地聘用和提拔人才，不但是合乎商业道德的正确举措，亦是集团未来长远发展的关键。 4瑞安房地产有限公司 审慎面对短期前景，着眼长远发展机遇 我们对于市场短期前景较为审慎。就中国房地产市场而言，政府于2020年首次推出的“三道红线”政策，已令不少财务实力较弱的房地产公司受压。2022年上半年，随着压力加剧，越来越多开发商债务违约。某些城市略为放宽紧缩措施，上海更降低了青年才俊落户上海的门槛。虽然政策松绑将对房地产市场提供一定支持，但我认为市场仍未见底，在去杠杆化的驱策下，在未来数月甚至数年的资产出售个案将不断增加。 虽然短期前景并不乐观，但即将出现的市场调整，可能标志着又一个投资的黄金时代，令我们有机会以具吸引力的价格收购黄金地段的资产。我们于去年12月落实的最新投资项目，是位于武汉市中心的一座旧船厂的城市更新项目。我们将继续在长三角、长江沿岸和大湾区的二线城市探索发展机会。虽然新冠疫情造成短期影响，上海依旧是我们的核心市场。全球调整凸显了中国经济内循环的重要性，上海将从中受益，在长三角一体化中发挥更重要的作用，并进一步发展其金融中心的定位，支持中国经济增长。 专注于保持流动性 在全球资本市场大幅波动之时，我们目前致力维持充裕的流动性。我们于2016年开始实施的轻资产策略，是集团在动荡的环境下始终保持财务稳健的关键，见证了我们强大的资本管理能力。我们在6月底的净资产负债率为48%，现金及银行存款达人民币 129.75亿元。目前不少开发商在融资及债务偿还方面遇到困难，但本集团在过去六个月期间已偿还／再融资超过11亿美元的债务，其中包括6月赎回的6亿美元优先永久资本证券。今年较早时，集团与上海 浦东发展银行及上海银行签署了两份融资合作谅解备忘录，获得强大的资金后盾，助力我们把握市场机遇。 去年9月，我们宣布计划分拆商业物业业务瑞安新天地，从而创建两间独立的上市公司，各自专注不同的业务领域。集团任命王颖女士为瑞安房地产行政总裁以及张斌先生为瑞安新天地行政总裁，领导两间公司向前迈进，两位正顺利融入新角色，应对各自公司所面临的挑战。当市场出现合适的时机，我们便会推动上市进程，但现阶段，我们将在集团现有架构下促进业务发展，为持份者创优增值。 向所有持份者致谢 最后，我要衷心感谢董事会全体同寅的宝贵贡献。他们提供睿智意见，帮助瑞安房地产应对过去六个月的动荡局面，并坚守远大愿景。 我谨代表董事会，感谢股东、商业伙伴以及客户一直以来对集团及我们所采取的策略所表现的信心。 我尤其要衷心感谢管理团队和一众员工，他们辛勤工作、坚守信念，让瑞安房地产得以在困难的环境下继续稳步迈进。相信凭藉大家一如既往的支持，我们能一起应对今后的挑战，为迎接更美好的未来做好准备。 主席 罗康瑞 香港，2022年8月25日 二零二二年度中期业绩报告5 管理层讨论与分析 业务回顾 •尽管经受了宏观环境及新冠疫情的挑战，业绩表现依旧稳健：全球宏观经济挑战重重，加之中国主要城市尤其是上海为应对新冠疫情而实施封控，对中国经济和房地产市场造成了全面冲击。在此背景下，本集团于2022年上半年仍录得溢利人民币7.79亿元，其中股东应占溢利总额人民币 4.5亿元。影响中期业绩的主要因素包括： •于2022年上半年人民币兑美元贬值5.3%而引致的汇兑亏损； •物业销售所确认的收入和溢利减少，部分原因是由于2022年第二季度上海新冠疫情封控期间，住宅单位施工及交付进度的延迟； •为应对新冠疫情而实施的封控对租金和相关收入带来不利影响。 6瑞安房地产有限公司 •财务状况稳健，凸显强大的资本管理能力：本集团财务状况稳健，于2022年6月运用内部资源赎回6亿美元6.40%之优先永久资本证券。净资产负债率维持在48%的稳健水平（2021年12月3