瑞安房地产二零二三年度中期业绩报告

INTERIMREPORT2023 INTERIMREPORT2023 二零二三年度中期业绩报告 中国领先的 城市发展解决方案提供者 瑞安房地产（股份代号：272）总部设于上海，是中国领先的城市发展解决方案提供者，致力于打造卓越可持续城市社区。瑞安房地产在发展大型、多功能、可持续发展的社区方面拥有卓越的成绩，为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。公司目前在中国内地主要城市的中心地段拥有十四个处于不同开发阶段的项目。截至2023年6月30日，土地储备达870万平方米（630万平方米发展为可供出租及可供销售面积，240万平方米为会所、停车位和其他设施）。公司也是上海最大型的私营商业物业业主和管理者之一，拥有位处上海黄金地段，总值人民币830亿元的商业资产组合。 公司于2004年成立，并于2006年10月4日在香港联合交易所上市。瑞安房地产获纳入恒生综合指数、恒生综合行业指数—地产建筑业、彭博性别平等指数以及彭博ESG环球指数。 CONTENTS目录 2CHAIRMAN’SSTATEMENT 主席报告 6MANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS 管理层讨论与分析 29INDEPENDENTREVIEWREPORT 独立审阅报告 30INTERIMCONDENSEDCONSOLIDATEDSTATEMENTOFPROFITORLOSS 中期简明综合损益表 31INTERIMCONDENSEDCONSOLIDATEDSTATEMENTOFCOMPREHENSIVEINCOME 中期简明综合全面收益表 32INTERIMCONDENSEDCONSOLIDATEDSTATEMENTOFFINANCIALPOSITION 中期简明综合财务状况表 34INTERIMCONDENSEDCONSOLIDATEDSTATEMENTOFCHANGESINEQUITY 中期简明综合权益变动表 36INTERIMCONDENSEDCONSOLIDATEDSTATEMENTOFCASHFLOWS 中期简明综合现金流量表 38NOTESTOINTERIMCONDENSEDCONSOLIDATEDFINANCIALINFORMATION 中期简明综合财务资料附注 58INTERIMDIVIDEND 中期股息 58DIRECTORS’INTERESTSINSECURITIES 董事于证券的权益 60SUBSTANTIALSHAREHOLDERS’INTERESTSINSECURITIES 主要股东于证券的权益 60SHAREOPTIONSCHEMEANDSHAREAWARDSCHEMES 购股权计划及股份奖励计划 62CORPORATEGOVERNANCE 企业管治 64PURCHASE,SALE,ORREDEMPTION/CANCELLATIONOFLISTEDSECURITIES 购买、出售或赎回／注销上市证券 64DISCLOSUREUNDERRULE13.21OFTHELISTINGRULES 根据上市规则第13.21条作出的披露 65EMPLOYEESANDREMUNERATIONPOLICY 雇员及薪酬政策 66CORPORATEINFORMATION 公司资料 主席报告 罗康瑞 主席 2 “我们有能力应对不断变化的城市发展需求，迅速捕捉消费趋势的变化，并在瞬息万变的市场中不断创造新的需求。” 亲爱的股东： 2023年，房地产行业面临严峻的市场环境，但集团本年度上半年业绩和财务状况均表现稳健。疫情防控措施于2022年12月解除后，虽然中国内地的商业活动有所恢复，但消费信心仍然保守审慎，令2023年上半年经济复苏的步伐远较预期疲弱。展望未来，虽然世界银行已将中国今年的经济增长预测上调至5.6%，但却指出经济面临下行的可能性仍较大。4月至6月的数据也显示中国经济明显放缓，为房地产市场前景蒙上阴影。 业绩表现强韧，资产状况稳健 本集团于2023年首六个月录得溢利人民币9.13亿元，股东应占溢利为人民币6.18亿元，按年分别增长17%及37%。集团住宅物业的市场需求强劲，销售表现良好，2023年上半年物业销售额增长90%至人民币46.62亿元（2022年上半年：人民币24.49亿元）。租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额为人民币15.15亿元，按年增长3%。 集团长期以来采取审慎的财务管理，并严格筛选新投资项目。因此，集团财务状况保持稳健，于2023年6月30日，净资产负债比率为50%，现金及银行存款达人民币 122.39亿元。 董事会建议派发中期股息每股港币3.2仙（2022年上半年：每股港币3.6仙）。 面对市场疲弱，展现强韧实力 作为中国经济的晴雨表，房地产市场不可避免地受到宏观经济环境波动的影响，其中低线城市受到冲击最大，而核心城市及中心地段的物业则表现较为强韧。 二零二三年度中期业绩报告3 主席报告 零售行业方面，消费支出的回升势头温和，表现弱于市场预期。与此同时，在供应过剩、需求减弱的情况下，办公楼市场面临重大挑战。由于潜在购房者更趋谨慎，住宅物业的需求亦见下滑，导致许多开发商的销售额下跌，令现金流紧张。有见越来越多开发商受到财务压力，预计房地产行业将进一步调整。 集团聚焦上海及高端发展项目的战略部署，令我们比许多同行更能妥善应对市场下行。集团优秀的服务品质和旗下物业位处黄金地段的优势，令办公楼物业组合表现坚稳，平均出租率维持在88%，位于上海的办公楼物业的平均出租率更高达92%。零售物业方面，消费者已不满足于传统的购物场景，而越来越追求购物、餐饮和休闲体验，集团旗下零售物业于2023年上半年的客流量及销售额已分别恢复到2021年同期水平的120%及109%。集团的住宅物业销售亦一直保持强劲，瑞安品牌享负盛誉，我们完善的总体规划社区、现代化的居住空间以及健康优质的社区环境，对买家深具吸引力。以武汉天地云廷三期为例，该楼盘于5月在网上推出，开售当日即售罄，并创下武汉预售价格的最高记录。 引领中国城市更新步伐 我们长年深耕城市更新领域，卓越的表现广受认可。令我们尤感自豪的是，我们有能力应对不断变化的城市发展需求，迅速捕捉消费趋势的变化，并在瞬息万变的市场中不断创造新的需求。集团在城市更新领域的卓越往绩，令我们在竞争中脱颖而出，亦巩固了我们作为领先的城市发展解决方案提供者的声誉。 数十年来，我们一直致力于将环境可持续、历史保育和文化焕新融入综合社区开发，打造创新的城市目的地。近年来，中国政府日益重视生态环境保护，民族传统文化的传承与发展。我们的理念与政府摆脱传统增长模式、重视经济高质量发展的愿景不谋而合。另一方面，新冠疫情过后，越来越多的国人开始追求健康绿色生活，更悉心挑选生活、工作和休闲之地。我们的地标性城市更新项目十分符合市场的需求和期望，为集团未来的发展奠定了坚实的基础。 作为集团旗下城市更新项目的最索尼作，位于上海青浦区的蟠龙天地已于2023年4月底正式开业。蟠龙天地秉承城市微度假概念，以“文化唤醒、自然融合、城市焕新”为发展理念，将极具江南水乡文化的历史风貌与现代商业元素融合，打造集水乡底蕴、艺术人文、休闲娱乐于一体的“公园里的新天地”，让人们摆脱生活压力和城市烦嚣。蟠龙天地充分契合现今中国消费者的需求，开业首周接待客流便超过100万人次，客流远胜位于中心地段的许多传统项目，该项目的住宅单位亦获超额认购。蟠龙天地已成为上海市民微度假的首选目的地，亦成为长三角的文化新地标，令我感到欣悦。 蟠龙天地的成功，为业务发展开拓了新途径，在不久的将来，集团将更新发展召稼楼项目。该潜在项目位于上海市闵行区，由瑞安与国有企业上海浦呈投资发展有限公司合作发展。为保护该项目丰富的文化遗产，我们会精心改造现有的历史风貌建筑。该项目毗邻广阔的农田，非常适合“从农田到餐桌”等高端餐饮主题，实现上海都市田园有机江南生活，这将成为这个项目的一大特色，相信将受到中国日益成熟的消费者的欢迎。 更进取的环保目标 集团专注于城市更新，积极贯彻落实行业领先的环境、社会及管治（ESG）理念。我们不仅将ESG理念融入项目开发中，更将其作为评估新投资的考量因素。 我们对联合国支持的“科学碳目标倡议”（SBTi）承诺了更为进取的减排目标，是期内集团“5C可持续发展战略”的重大进展。“科学碳目标倡议”旨在鼓励企业善用最新的气候科学知识，透过改变营运实务，为应对人为气候变化作出积极贡献。集团是中国首家参与SBTi的开发商，我们将全球温度升幅控制在1.5˚C以下的承诺申请已于今年7月正式获得批准。为达致这个目标，我们承诺在2030年之前将现有物业的能耗强度降低20%（相较2019年的水平）。集团正努力朝这个减排目标迈进，截至2023年6月，集团旗下武汉项目均已使用可再生电力，约占集团总用电量的15%。 4瑞安房地产有限公司 我们在ESG方面的不懈努力获得了众多国际赞誉和认可。毗邻上海新天地的办公及零售综合大楼—瑞安广场荣获2023年城市土地学会“亚太区卓越奖”。自去年起，我们获纳入彭博性别平等指数，该经修正的市值加权指数设立的目的是，跟踪上市公司在性别平等数据报告透明度方面的表现。我欣然报告，我们今年不仅继续获纳入该指数，而且分数较去年亦有提高。此外，我们更荣登2023年《财富》中国ESG影响力榜，成为ESG方面最具影响力的40家中国企业之一。 审慎财务管理守护成功之基 集团能够稳健经营，离不开审慎的财务管理，令我们能够抵御席卷房地产行业的流动性危机。 随着中国资本市场不断成熟，集团的境内融资渠道亦日益多元化。最近集团成功发行由上海虹桥天地支持的在岸商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）。该项融资是全国规模最大的民企绿色在岸商业房地产抵押贷款支持证券，也是国内首单由交通枢纽配套商业综合体支持的CMBS，是集团境内融资的一个重要里程碑。该证券在上海证券交易所上市，发行规模人民币44.01亿元，信用评级AAAsf，票面利率为3.9%。这项证券化交易体现了金融机构和投资者对集团所持商业资产的信心和认可。 市场环境挑战依旧 2023年第二季度的经济疲软将延续到下半年。经济和消费信心需假以时日才能恢复，而物业价格可能进一步下滑，尤其是位于低线城市的物业和普通住房。更多的开发商将陷入财务困境，尤其是在过去两年未能按规定报告财务业绩而被停牌的开发商，9月的财务业绩最后公布期限已迫在眉睫。因此，市场的调整步伐将会持续，甚至可能加速。 市场环境依然挑战重重，在未来数月对集团业务构成压力。但我们预计今年下半年，集团的住宅销售仍将展现强劲势头；我们的优质办公楼和零售物业契合市场需要和期望，出租率和租金水平亦将优于许 多同行。令人鼓舞的是，7月底中共中央政治局会议提出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。会议明确表示，将加强对一线和热点城市的政策支持，这应有助于恢复市场信心。 展望未来，行业调整最终将有助市场可持续的发展，我们将会审慎把握行业调整中出现的机遇。集团拥有强大的品牌声誉，并被视为可靠的合作伙伴，亦深受地方政府的信赖，成为城市更新理想的合作开发商。凭藉审慎的资本管理和稳健的财务状况，我们将严格筛选投资机遇，择优进行新投资，充实土地储备，为集团创造更多收入来源。 集团的稳健业绩，归功于管理团队的不懈努力。在疫情肆虐的几年间，香港与内地交通受限，令工作受阻。尽管面临挑战，集团仍能如此有效运作，足见管理层能力，相信持份者将对集团的前景充满信心。 向持份者致谢 面对时艰，董事会肩负重要职责，我谨藉此机会感谢董事会同寅不断提供宝贵意见，为集团稳健经营保驾护航。发展良策若要成功贯彻，需要集团上下全心投入。我谨代表董事会，衷心感谢管理团队和员工齐心协力，使集团继续沿着正确的道路向前迈进。我亦要感谢股东、业务伙伴和客户的不懈支持。未来无疑会有更多的挑战，但我相信我们能审时度势，把握机遇，实现增长。 罗康瑞 主席