瑞安房地产二零二二年度年报

二零二二年度年报 瑞安房地产有限公司 于开曼群岛注册成立之有限责任公司 股份代号272 中国领先的 城市发展解决方案提供者 瑞安房地产（股份代号：272）总部设于上海，是中国领先的城市发展解决方案提供者，致力于打造卓越可持续城市社区。瑞安房地产在发展大型、多功能、可持续发展的社区方面 拥有卓越的成绩，为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。公司目前在中国内地主要城市的中心地段拥有十四个处于不同开发阶段的项目。截至2022年12月31日， 土地储备达930万平方米（680万平方米发展为可供出租及可供销售面积，250万平方米为会所、停车位和其他设施）。公司也是上海最大型的私营商业物业业主和管理者之一，拥有位处上海黄金地段，总值人民币820亿元的商业资产组合。公司于2004年成立，并于2006年10月4日在香港联合交易所上市。瑞安房地产获纳入恒生综合指数成分股、恒生综合行业指数—地产建筑业、彭博性别平等指数以及彭博ESG数据指数。 目录 摘要领导力业务表现 2财务摘要 4主要成就 6主要奖项 8主席报告 14管理团队 16董事及高级 管理人员履历 24管理层讨论与分析 28项目概览 42业务摘要 44业务回顾—物业开发 54业务回顾—土地储备 56业务回顾—商业资产 64财务回顾 68市场展望 南京 上海 重庆武汉 南海诸岛 佛山 管治 70企业管治报告 91风险管理报告 96董事会报告 可持续财务 129 独立核数师报告 133 综合损益表 134 综合全面收益表 135 综合财务状况表 136 综合权益变动表 137 综合现金流量表 139 综合财务报表附注 227 财务概要 228 公司资料 108可持续发展报告 财务摘要 经营业绩截至12月31日止年度 2022年港币百万元 2021年 港币百万元 2022年 人民币百万元 2021年 人民币百万元 收入 18,040 21,147 15,565 17,555 以下应占： 物业发展 13,555 16,428 11,695 13,638 物业投资 2,399 2,721 2,070 2,259 建筑 1,110 1,006 958 835 物业管理 589 590 508 490 其他 387 402 334 333 毛利 7,706 8,641 6,649 7,173 投资物业的公平值（减值）增值 (132) 42 (114) 35 本公司股东应占溢利 1,050 1,971 906 1,636 集团核心溢利 1,436 1,937 1,239 1,608 每股基本盈利 港币13.1仙 港币24.5仙 人民币11.3分 人民币20.3分 每股股息 已付中期股息 港币0.036 港币0.036 拟派末期股息 港币0.064 港币0.084 全年股息 港币0.10 港币0.12 附注： 除了以港币列示的每股股息外，其他列示于以上的港币金额仅供参考，并以相应年度的平均汇率换算，即2022年以人民币1.000元兑港币1.1590元和2021年以人民币1.000元兑港币1.2046元换算。 财务状况于12月31日 2022年人民币百万元 2021年 人民币百万元 总银行结余及现金 13,368 17,284 总资产 104,878 113,896 权益总额 44,401 49,178 总债务 33,512 31,863 银行借贷 20,257 19,747 优先票据 13,255 12,116 净资产负债率* 45% 30% *以银行借贷和优先票据的总和与总银行结余及现金两者间的差额除以权益总额计算。 2瑞安房地产有限公司 摘要 领导力业务表现管治可持续 合约物业销售 （人民币百万元） 收入 （人民币百万元） 租金及相关收入* （人民币百万元） 2022 2021 27,219 30,270 2022 2021 15,565 17,555 2022 2021 2,802 2,915 毛利 （人民币百万元） 毛利率 % 本公司股东应占溢利 （人民币百万元） 2022 2021 6,649 7,173 2022 2021 432022 412021 906 1,636 每股基本盈利 11.3 （人民币分／股） 每股股东权益 （人民币／股） 每股股息 （港币／股） 2022 2021 20.3 2022 2021 4.88 4.95 2022 末期 2021 末期 0.064 0.084 总资产 （人民币百万元） 净资产负债率 % 总银行结余及现金 （人民币百万元） 2022 2021 104,878 113,896 2022 2021 452022 30 2021 13,368 17,284 *包括瑞虹新城商业合作物业组合和上海太平桥企业天地5号和湖滨道，及南京国际金融中心的租金及相关收入，本集团分别拥有49.5％，44.55％及50%的实质权益。 二零二二年度年报3 主要成就 土地收购与新投资 •12月，瑞安房地产联合上海杨树浦置业有限公司成功竞得上海杨浦区一幅土地，该项目将保护及焕新历史风貌建筑，并将其开发成高端低密度住宅社区。 审慎的财务管理 •2月，集团与浦发银行上海分行签署人民币100亿元的合作备忘录。浦发银行将提供并购融资服务，并将运用其在环境、社会和管治（ESG）金融业务领域创建的产品和服务优势，支持本集团落实多元化的ESG举措。 •3月，集团与上海银行就房地产融资、ESG以及可持续融资签署人民币100亿元的合作备忘录，全力支援集团旗下的城市更新、旧城改造等民生项目。 •6月，集团赎回6亿美元6.4%之优先永久资本证券。 •年内，集团偿还／再融资总计人民币67.97亿元借款。 •集团净资产负债率维持在45%的稳健水准。 稳健的营运表现 •集团全年物业销售表现稳健，2022年，合约物业销售总额达人民币272亿元。 •集团商业物业组合展现良好韧性，创造稳定的经常性租金收入。 4瑞安房地产有限公司 摘要 领导力业务表现管治可持续 ESG举措及成就 •1月，上海市生态环境局批准“一大会址·新天地”创建低碳发展实践区。 •3月，瑞安房地产成为全国仅有三家被纳入2022年彭博性别平等指数的公司之一。 •3月，瑞安房地产捐赠人民币500万元用于新冠防护。 •3月，武汉天地壹方南馆成为全国首个获得上海环境能源交易所颁发的碳中和证书的商场。 •5月，瑞安房地产加入“BusinessWithPurpose2022”平台，进一步将可持续融入企业活动。 •8月，作为“科学碳目标倡议”（“SBTi”）的参与者，瑞安房地产将减排目标的承诺提升至全球温度升幅控制在1.5ºC以下。 •11月，瑞安房地产旗下办公业务管理品牌瑞安办公与美国绿色建筑委员会（USGBC）合作，在中国推出了有史以来第一份“深绿租赁”协议，这是一份具有合同约束力的可持续租约，通过进一步探索节水和废物回收计划，为租户提供财政激励，以促进节能。 •11月，瑞安房地产与100家供应商签订绿色公约，共同创建绿色供应链。 •12月，武汉天地企业天地1号成为湖北省首个获得上海环境能源交易所颁发的碳中和证书的超高层办公楼。 •与2021年相比，集团范畴1和范畴2的碳排放强度降低27.5%，能源消耗强度降低12.2%，耗水强度降低25%。 •绿色公约覆盖96%餐饮租户、77%零售租户及48%办公楼租户。 •集团旗下95%商业物业面积获得绿色认证。 二零二二年度年报5 主要奖项 公司层面 瑞安房地产 2022财联社致远奖 财联社 瑞安房地产 亚洲最佳投资者关系公司 《亚洲企业管治》杂志 瑞安房地产 亚洲最佳企业社会责任奖 《亚洲企业管治》杂志 瑞安房地产 2022年ESG领先企业大奖 彭博商业周刊／中文版 瑞安房地产 2022ESG大奖铂金奖 《财资》杂志 瑞安房地产 最佳企业管治及ESG大奖2022—ESG奖2022-非恒指成分股（中市值）组别评判嘉许 香港会计师公会 瑞安房地产 第八届香港投资者关系大奖最佳投资者关系公司（小型股） 香港投资者关系协会 瑞安房地产 2022年十大优秀公司治理案例 财联社 瑞安房地产 2022企业绿色发展贡献奖 上海日报 管理层个人 罗康瑞 ULI终身受托人 城市土地学会 王颖 亚洲最佳首席执行官 《亚洲企业管治》杂志 孙希灏 亚洲最佳首席财务官 《亚洲企业管治》杂志 6瑞安房地产有限公司 摘要 领导力业务表现管治可持续 全球可持续发展评级 HKQAA 评级AA- 评级A 项目层面 瑞虹新城 2022年亚太区卓越奖 城市土地学会 一大会址•新天地低碳发展实践区 绿点中国2022年度案例 第一财经 新天地 2022上海市外商投资企业绿色低碳发展优秀案例 上海市商务委员会 武汉天地壹方北馆 2021年购物中心建筑设计荣誉大奖 美国建筑师协会（上海|北京分会） 蟠龙天地 2022年中国示范房企标杆项目 乐居财经研究院 蟠龙天地、瑞虹天地 2022年城市更新“双子星” 第一财经频道•第一地产 太平洋新天地中心LEED-主体与外壳金级美国绿色建筑委员会 瑞虹企业天地 WELL健康建筑标准金级认证 国际WELL建筑研究所 武汉企业天地1号 WELL健康建筑标准金级认证 国际WELL建筑研究所 成为三家入选指数的中国企业之一 评级4星同级别最佳 评级B 第二梯队最佳 自2008年起获纳入为恒生指数成分股 二零二二年度年报7 主席报告 罗康瑞 主席 8 摘要领导力业务表现管治可持续 “面对市场调整，瑞安房地产一直展现良好韧性，为确保集团依然能够逆势前行，我们将继续保持审慎的财务管理，在利润和增长之间实现平衡。” 2022年是充满挑战的一年，受到新冠疫时情影响，包括上海在内的中国不少城市实施封控措施，经济活动受限；同时越来越多的发展商面临现金流问题，进一步对房地产市场造成下行压力。尽管营运环境极其困难，集团在2022年依然实现盈利，财务状况保持稳健，集团业绩展现出高度韧性，实属可嘉。 集团业绩稳健，彰显坚实基础 新冠疫情封控导致中国经济和房地产市场发展放缓，尽管面对重重挑战，集团仍录得稳健的营运表现。2022年，集团录得净利润人民币14.75亿元，股东应占溢利为人民币9.06亿元。由于上海封控期间，集团为旗下商业物业租户提供租金优惠措施，以及年内人民币贬值等原因，导致溢利较去年相比有所减少。市场对集团待售物业的需求依然强劲，年内合约物业销售总额达人民币272亿元（2021年：人民币303亿元）。商业资产组合方面，租金及相关收入总额（包括合营公司及联营公司）为人民币28.02亿元，按年减少4%。 集团积极履行财务责任，2022年6月，集团运用内部资源赎回6亿美元6.40%之优先永久资本证券，净资产负债率上升13%，年内集团共偿还/再融资总计人民币67.97亿元的借款（不包括永久资本证券）。截至2022年12月31日，我们的净资产负债率依然维持在45%的稳健水准，现金及银行存款为人民币133.68亿元。得益于有效的财务规划及现金流管理，在资本市场及房地产行业剧烈波动的市况下，集团依然能够保持稳健的财务状况。 二零二二年度年报9 主席报告 董事会建议派发末期股息每股港币6.4仙，加上中期股息每股港币3.6 仙，全年股息为每股港币10仙（2021年：港币12仙）。 2022年充满挑战 鉴于全球及本地各种不确定因素，集团业务在2022年面对前所未有的挑战。俄乌战争震荡全球市场；全球通胀急速升温，各国央行纷纷出招，加息至多年未见的水平；中美紧张局势已开始重塑全球供应链，影响GDP增长前景；由于新冠疫情爆发及封控措施抑制商业活动，影响消费者信心，亦令2022年中国经济备受挑战。 上述事项已重创零售物业市场，疫情引起的工作模式变化亦已影响市场对办公空间的需求。住宅物业发展项目受到经济放缓及通胀的影响，许多