瑞安房地产二零二四年度中期业绩报告

INTERIMREPORT2024 二零二四年度中期业绩报告 SHUIONLANDLIMITED 瑞安房地产有限公司 IncorporatedintheCaymanislandswithlimitedliability 于开曼群岛注册成立之有限责任公司 STOCKCODE股份代号272 CONTENTS目录 2Chairman’sStatement 主席报告 6ManagementDiscussionandAnalysis 管理层讨论与分析 29IndependentReviewReport 独立审阅报告 30InterimCondensedConsolidatedStatementofProfitorLoss 中期简明综合损益表 31InterimCondensedConsolidatedStatementofComprehensiveIncome中期简明综合全面收益表 32InterimCondensedConsolidatedStatementofFinancialPosition中期简明综合财务状况表 34InterimCondensedConsolidatedStatementofChangesinEquity中期简明综合权益变动表 36InterimCondensedConsolidatedStatementofCashFlows 中期简明综合现金流量表 38NotestoInterimCondensedConsolidatedFinancialInformation中期简明综合财务资料附注 58InterimDividend 中期股息 58Directors’InterestsinSecurities 董事于证券的权益 60SubstantialShareholders’InterestsinSecurities 主要股东于证券的权益 61ShareOptionSchemeandShareAwardSchemes 购股权计划及股份奖励计划 62CorporateGovernance 企业管治 64Purchase,SaleorRedemption/CancellationofListedSecurities 购买、出售或赎回／注销上市证券 64DisclosureUnderRule13.21oftheListingRules 根据上市规则第13.21条作出的披露 65ChangesInInformationofDirectorsUnderRule13.51b(1)oftheListingRules 根据上市规则第13.51B(1)条披露有关董事资料之变动 65EmployeesandRemunerationPolicy 雇员及薪酬政策 66CorporateInformation 公司资料 中国领先的 城市发展解决方案提供者 瑞安房地产（股份代号：272）是中国领先的城市发展解决方案提供者，为瑞安集团成员之一，主要经营物业开发、物业投资及管理两大业务板块。作为开发和运营卓越可持续社区的先锋，公司将文化、社交和可持续理念融入城市发展中。 截至2024年6月30日，公司土地储备的总建筑面积为830万平方米，包括600万平方米的可供出租及可供销售面积，230万平方米的会所、停车场和其他设施，分布于五个中国主要城市的核心地段，合共十四个发展项目。公司也是上海最大型的私营商业物业业主和管理者之一，在上海拥有总值人民币790亿元的商业资产组合。 公司于2004年成立，并于2006年在香港联合交易所上市。瑞安房地产获纳入恒生综合指数、恒生综合行业指数—地产建筑业、彭博性别平等指数以及彭博ESGScoreUniverse。 2024年上半年，中国经济及房地产行业继续处于调整期，经营环境依然极具挑战。加之紧张的地缘政治局势和疲弱的消费信心，导致中国房地产市场整体低迷。 尽管宏观经济形势严峻，集团于2024年首六个月仍能录得溢利人民币1.83亿元，其中股东应占溢利为人民币7,200万元。由于集团新住宅项目落成量不足，拖累物业销售额，导致净利润按年大幅下跌。截至2024年6月30日，集团的净资产负债率微升至53%，而现金及银行存款共达人民币105.43亿元。 考虑到集团期内财务表现以及截至2024年6月30日之财务状况，董事会不建议派发2024年中期股息 （2023年上半年：每股港币3.2仙）。 上海高端住宅市场表现亮眼 中国房地产行业正在经历重大的结构性调整，尚未出现明显复苏的迹象。与2023年和2021年同期相比，2024年上半年的全国住宅销售总面积分别下降22.2%和49.3%。为了刺激需求，减少库存，政府在国家和地方层面出台了一系列放松政策。限购令的放宽、按揭利率及首付比例前所未有的大幅下调，在一定程度上提振了市场信心，但政策效应能否令市场得到持续改善，仍尚待观望。然而，上海高端住宅市场走出了一枝独秀的独立行情。2024年上半年，上海总价超过人民币2,000万元的住宅一手销售量达2,853套，较2023年同期增长57.8%。销量激增的 主席报告 罗康瑞 主席 2瑞安房地产有限公司 “长期以来，集团一直聚焦一线城市和中高端住宅市场，并践行最优产品策略，令我们可以在不断变化的市场动态中把握机遇，巩固市场领导地位。” 主要原因是人们对更好的居住环境和生活品质的强劲需求，以及上海对本地乃至全国各地高净值人群历久不衰的吸引力。 长期以来，集团一直聚焦一线城市和中高端住宅市场，并践行“Best-in-Class”的最优产品策略，令我们可以在不断变化的市场动态中把握机遇，巩固市场领导地位。自2002年至今，翠湖天地系列的成功进一步提升了集团在上海高端市场的影响力与品牌价值，为我们创造了更多机会依托轻资产策略不断扩大市场份额。 目前，集团的两个高端住宅项目—翠湖天地六期和翠湖滨江，将如期于2024年下半年推售。翠湖天 地六期位处上海新天地社区，拥有无可比拟的新天地绿地和太平湖景观。作为翠湖系的最新作品，它不仅将以超高层重塑浦西天际线，亦将以超高品质和富有想象力的空间创意，树立优雅生活的典范，再次成为高端住宅市场的标杆。立足于上海新天地社区，翠湖天地系列产品一直吸引大批忠诚客户，翠湖天地六期将会是今年最受市场期待和追捧的楼盘，预计将为下半年的合约销售做出重大贡献。位于黄浦江左岸的风貌类花园别墅项目翠湖滨江，则将翠湖品牌拓展至更广阔的市场。我们相信，这两个项目将进一步夯实我们在上海高端住宅市场的领导地位。 二零二四年度中期业绩报告3 主席报告 稳健的商业物业组合 上半年，集团的租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额增长16%。在租赁市场竞争激烈的情况下，我们努力保持商业物业的高出租率。截至2024年6月30日，集团旗下零售物业和成熟办公楼的平均出租率分别为93%及91%，表现稳健。集团擅长以文化、自然和社交为核心的内容创新，推动旗下商业物业组合获取高出租率和稳定的租金收入。 以创新生活方式打造的蟠龙天地自开业以来一直广受好评，印证了集团在城市更新领域多元商业营造方面的专长。该项目以首创的“UrbanRetreat城市微度假”概念，将江南传统文化与现代生活融为一体，成功将江南水乡焕新为一个现代化地标。开业一周年，蟠龙天地的累计客流已超过2,500万人次，今年五一假期的销售额更超过人民币2,500万元，使之成为上海最受欢迎的“UrbanRetreat城市微度假”目的地。 因应城市发展需要及消费趋势变化，上海新天地正进行版图扩容与功能升级。作为上海新天地社区最新成员，太平洋新天地商业中心是在建中的一个大型商业项目，它由三座办公楼和一个零售商业体—太平洋新天地XintiandiGalleria组成。2023年，T3办公楼已落成并全面投入营运。T2办公楼已于今年5月竣工，凭藉优越的地理位置和高质素的办公环境而备受租户青睐，截至2024年8月30日，其出租率已达65%。250米的超高层办公楼T1将按计划于今年下半年竣工，2025年亦将迎来太平洋新天地XintiandiGalleria的开业。以“在地新生”为理念的太平洋新天地XintiandiGalleria将传承上海新天地的基因，它不仅延续了当地街区肌理及文脉，更将通过一系列世界 级的文化内容，为消费者提供高品质的生活体验。该项目的一大特色是拥有上海最大、面积达6,500平方米的超维度全景天幕，突破室内外及天气限制，打造24小时全天候多元活力中心。太平洋新天地商业中心将为上海新天地增加零售和办公出租面积，不断为集团创造新的经常性租金收入来源。 可持续发展新举措 2024年集团推行多项举措，继续实践对“成为卓越可持续城市社区先锋”的承诺。 秉持“5C可持续发展战略”，我们将企业的可持续发展目标细化并分解至各部门、各项目，推动具体行动的开展及目标的落实。我们新推出的生物多样性政策及多元与共融政策，进一步强化了集团为自然环境和工作场所提升福祉的承诺。最近，我们亦创建了一个可持续发展数据系统，用于收集、追踪5C数据，它不仅提升了数据可追溯性和透明度，改善数据收集效率，更能有效管理关键指标，协助管理团队制定可持续发展决策。 为继续应对气候变化，自2024年7月1日起，上海新天地的所有运营物业已实现100%使用可再生能源电力，成为上海首个绿电全覆盖的都心区商业综合体，标志着集团可持续发展进程中的又一重要里程碑。 我们在可持续发展方面取得的进展及成就为集团赢得了诸多赞誉。今年上半年，我们荣获碳信息披露项目(CarbonDisclosureProject)颁发的“气候变化领导力奖”，肯定了集团在气候披露领域的领先实践，以及在减碳方面的卓越成果。此外，我们还连续第二年荣登《财富》中国ESG影响力榜。 4瑞安房地产有限公司 今年下半年，集团将重点推进气候风险评估。我们已开始检视集团运营的所有资产，系统地评估其在面对实体气候风险时的抵抗力，比如面对特大降雨及高温热浪在内的极端天气时的抵御措施和应对方案。同时，我们亦针对不同情况下气候变化给集团带来的转型风险进行全面评估。 资本管理与展望 自2021年房地产行业爆发信贷危机以来，中国开发商几乎完全被境外贷款市场拒之门外。因此，集团一直以确保充足的流动性作为首要任务。截至2024年8月29日，自2021年以来，本集团已偿还境外债务合共人民币406亿元（总额），其中包括于2024年8月24日到期的4.935亿美元优先票据。我们在积极履行财务责任的同时，还不断拓展包括发行商业房地产抵押贷款支持证券及资产处置在内的融资渠道，以提升流动性。这不仅印证了集团旗下资产的优良质素，更彰显了我们资本管理能力，以及对所有持份者的承诺。 由于中国房地产市场的复苏过程或会较为缓慢，境外贷款市场亦在一段时间内仍将存在失衡。我们预期房地产行业的整体流动性可能仍然紧绌，因此集团对短期业务前景持审慎态度。集团将继续审慎管理财务、不断评估市场形势，采取最合适的债务管理策略，以平衡持份者的最佳利益。 凭藉“UrbanRetreat城市微度假”项目的成功经验，我们将有能力在长三角和大湾区的“城中村”改造浪潮中把握先机。集团在城市更新方面亦拥有独特专长与卓越往绩，更将吸引更多有实力的策略伙伴以及高潜质的项目合作。 市场环境颇具挑战，拥有一支经验丰富、能力出众的管理团队至关重要。在担任执行董事期间，罗宝瑜女士已经展现了卓越的领导才能，推动集团战略愿景贯彻执行。自2024年5月28日起，罗女士已获委任为董事会副主席，协助本人领导董事会，制定集团战略方向。我对罗女士充满信心，她将为集团注入新的活力，并期待她与管理团队继续携手带领集团砥砺前行，穿越周期。 向持份者致谢 对于董事会同寅提供的睿智意见，以及管理团队和全体员工的辛勤付出，本人谨致衷心谢意。我亦感谢股东、业务伙伴和客户的不懈支持。虽然前路未必一片坦途，但我相信集团能克服挑战，继续取得积极进展。 罗康瑞 主席 香港，2024年8月30日 二