瑞安房地产二零二三年度年报

二零二三年度年报 瑞安房地产有限公司 于开曼群岛注册成立之有限责任公司 股份代号272 目录 2 业绩摘要 89 董事及高级管理人员履历 4 主要成就 97 董事会报告 6 主要奖项 113 独立核数师报告 8 主席报告 117 综合损益表 14 管理层讨论与分析 118 综合全面收益表 16项目概览 119 综合财务状况表 30业务回顾 120 综合权益变动表 44业务回顾—土地储备 121 综合现金流量表 46财务回顾 123 综合财务报表附注 50市场展望 199 财务概要 52 可持续发展报告 200 公司资料 62 企业管治报告 84 风险管理报告 中国领先的 城市发展解决方案提供者 瑞安房地产（股份代号：272）总部设于上海，是中国领先的城市发展解决方案提供者，致力于打造卓越可持续城市社区。瑞安房地产在发展大型、多功能、可持续发展的社区方面拥有卓越的成绩，为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。公司目前在中国内地主要城市的中心地段拥有十四个处于不同开发阶段的项目。截至2023年12月31日，土地储备达850万平方米（620万平方米发展为可供出租及可供销售面积，230万平方米为会所、停车位和其他设施）。公司也是上海最大型的私营商业物业业主和管理者之一，拥有位处上海黄金地段，总值人民币840亿元的商业资产组合。 公司于2004年成立，并于2006年10月4日在香港联合交易所上市。瑞安房地产获纳入恒生综合指数、恒生综合行业指数—地产建筑业、彭博性别平等指数以及彭博ESGScoreUniverse。 业绩摘要 经营业绩截至12月31日止年度 2023年港币百万元 2022年 港币百万元 2023年 人民币百万元 2022年 人民币百万元 收入 10,823 18,040 9,752 15,565 以下应占： 物业发展 6,546 13,555 5,898 11,695 物业投资 2,661 2,399 2,398 2,070 物业管理 644 589 580 508 建筑 364 1,110 328 958 其他 608 387 548 334 毛利 5,599 7,706 5,045 6,649 投资物业的公平值增值（减值） 35 (132) 32 (114) 本公司股东应占溢利 899 1,050 810 906 集团核心溢利 1,033 1,436 931 1,239 每股基本盈利 港币11.2仙 港币13.1仙 人民币10.1分 人民币11.3分 每股股息 已付中期股息 港币0.032 港币0.036 拟派末期股息 港币0.058 港币0.064 全年股息 港币0.09 港币0.10 附注： 除了以港币列示的每股股息外，其他列示于以上的港币金额仅供参考，并以相应年度的平均汇率换算，即2023年以人民币1.000元兑港币1.1098元和2022年以人民币1.000元兑港币1.1590元换算。 财务状况于12月31日 2023年人民币百万元 2022年 人民币百万元 总银行结余及现金 8,917 13,368 总资产 100,998 104,878 权益总额 44,149 44,401 总债务 31,933 33,512 银行及其他借贷 17,676 20,257 优先票据 9,898 13,255 证券化安排收款 4,359 – 净资产负债率* 52% 45% *以银行及其他借贷、优先票据及证券化安排收款的总和与总银行结余及现金两者间的差额除以权益总额计算。 2瑞安房地产有限公司 合约销售 11,396 （人民币百万元） 收入租金及相关收入* （人民币百万元）（人民币百万元） 2023 2022 27,219 2023 2022 9,752 15,565 2023 2022 3,243 2,802 毛利 （人民币百万元） 毛利率本公司股东应占溢利 %（人民币百万元） 2023 2022 5,045 6,649 2023 2022 522023 432022 810 906 每股基本盈利 每股股东权益 每股股息 （人民币分／股）（人民币／股）（港币／股） 2023 2022 10.1 11.3 2023 2022 4.84 4.88 2023 末期 2022 末期 0.058 0.064 总资产 （人民币百万元） 净资产负债率总银行结余及现金 %（人民币百万元） 2023 2022 100,998 104,878 2023 2022 522023 452022 8,917 13,368 *包括瑞虹新城商业合作物业组合和上海太平桥企业天地5号和湖滨道，南京国际金融中心以及太平洋新天地商业中心（第132号地块）的租金及相关收入，本集团分别拥有49.5％，44.55％，50%及25%的实质权益。 二零二三年度年报3 主要成就 项目发展稳固营运表现韧性 •上海新天地时尚II的资产提升计划已经完成，并于2023年1月以全新的理念和定位重新开业，迎合日益增长的年轻高端客户对生活方式的偏好。 •作为大新天地的一个组成部分，太平洋新天地商业中心是由三幢办公楼及商业裙楼组成的商业综合体。250米超级高层甲级办公楼T1大厦已于2023年5月封顶，而T3大厦（现命名为太平洋人寿大厦）已于2023年11月正式启用。 •新天地携手UCCA，联合呈现2023年“燃冉”艺术季，并在上海大新天地区域展出获奖艺术家方案及作品、艺术季特邀艺术家作品以及年度艺术家驻留项目成果。同时，艺术季期间，“燃冉”将通过公共艺术项目、讲座沙龙、表演工作坊等多元共创的形式，激发城市文化好奇心。 •作为上海首批完成的城中村改造项目之一，上海蟠龙天地于2023年4月底正式对公众开放。蟠龙天地将蟠龙古镇的历史底蕴与现代商业元素相融合，以“UrbanRetreat城市微度假”概念打造了一个江南水乡传统特色与现代生活交织的都市休闲区。开业首月客流量达400万人次，到2023年底，累计客流量达1600万人次。 •由瑞安新天地携手开目文化科技共同打造的文化体验项目“开目剧场”亚洲首展，于蟠龙天地拥有近300年悠久历史的文保单位“程祠故里”启幕，向公众带去一场数字光影间的沉浸文化之旅、感知中国古典文化的鲜活魅力。 •位于上海的小规模城市更新项目鸿寿坊，于2023年9月底正式对公众开放。它将石库门传统特色与现代商业相结合，国庆长假期间共接待吸引顾客70万人次，销售额达1000万元人民币。 •由瑞安新天地管理的南京商业项目IFCX|索尼场定位升级已完成，于2023年9月底焕新亮相。焕新启幕的IFCX|索尼场让新街口地标建筑焕发新活力，成为南京最具活力商业区。 •2023年10月，瑞安卓越社区研究报告发布，这是瑞安首次系统地整理并阐述了瑞安卓越社区的理念、进阶之路和指标要素，希冀为未来全球卓越城市社区的构建与发展提供参考。 •武汉天地云廷三期，创下武汉销售新纪录。所有单位在推出首日迅即售罄，单位平均售价为人民币64,000元／平方米，创下武汉史上最高预售价格。 •终端用户对武汉光谷创新天地办公楼的需求稳健，全年销售达人民币25亿元，成为2023年武汉办公楼销售市场成交面积、成交金额双冠军。 •武汉长江天地是集团在武汉的另一个大型总体规划社区，一期住宅已于2023年9月下旬开盘销售。 •2023年12月，大家人寿保险股份有限公司旗下投资公司—上海鸿瑞寿远咨询管理合伙企业（有限合伙）与集团达成协议，收购鸿寿坊项目的65%股权，以扩大资产管理组合。 4瑞安房地产有限公司 审慎的财务管理 •2023年4月，集团成功发行全国最大规模民企私募绿色抵押贷款支持在岸证券（CMBS），标志着集团在境内融资的重要里程碑。该CMBS发行规模为人民币44.01亿元、信用评级为AAAsf，票面利率为3.9%。 新投资 •2023年4月，集团成立合营公司（上海召楼天地有限公司），更新发展位于上海市闵行区浦江镇的一个潜在项目，主要用于住宅、商业及配套设施的多用途开发。 ESG举措及成就 •集团提交1.5ºC温室气体减排科学碳目标，于2023年7月获得科学碳目标倡议组织批准。 •按建筑面积计算，96%以上的现有资产已获得至少一项绿色或健康建筑认证。 •瑞安新天地与香港中电集团签署战略合作协定，为旗下商业物业提供绿色电力，为未来城市社区树立可持续发展的标杆，将可再生能源在总用电量中所占比例从2022年的15%提高至2023年的20%。 •集团范畴1和范畴2的碳排放强度与2019基准年相比下降了46%。 •集团与全球非营利组织“大自然保护协会”签署了谅解备忘录，在集团运营的城市推广生物多样性城市栖息地，将中国的城市生物多样性保护工作推向更高水准。 •97%的餐饮租户、89%的零售租户和83%的办公租户加入了我们的绿色公约。 二零二三年度年报5 主要奖项 公司 瑞安房地产 2023亚洲最佳企业雇主 HRAsia 瑞安房地产 第十三届亚洲卓越企业大奖 —亚洲最佳投资者关系公司 —亚洲最佳企业社会责任奖 《亚洲企业管治》杂志 瑞安房地产 第九届香港投资者关系大奖最佳投资者关系公司 （小市值） 香港投资者关系协会 瑞安房地产 首届房地产-环境、社会及企业管治大奖 —杰出表现奖宜居性金奖 —杰出表现奖“净零”碳排放优秀奖 —杰出表现奖绿色金融优秀奖 —杰出表现奖绿色建筑优秀奖 —杰出表现奖绿色设计优秀奖 全国工商联房地产商会香港及国际分会 瑞安房地产 2023年ESG领先企业大奖 彭博商业周刊／中文版 瑞安房地产 2023年《财富》中国ESG影响力榜 《财富》中文版 瑞安房地产 2022年InnoESG大奖 InnoESG 瑞安房地产 精瑞科学技术奖—城市更新范例优秀奖 中华人民共和国科技部 瑞安房地产 2023好公司50—行业领先大奖 界面新闻 瑞安房地产 2023中国企业社会责任榜—环境生态贡献奖 第一财经 瑞安新天地 年度可持续发展成就奖—优秀奖 RICS中国奖2023 瑞安新天地 2023彭博绿金ESG50杰出榜单 彭博绿金 管理层 罗康瑞 第九届投资者关系大奖—最佳投资者关系（主席／行政总裁） 香港投资者关系协会 王颖 第十三届亚洲卓越企业大奖—亚洲最佳首席执行官 《亚洲企业管治》杂志 王颖 年度女性CEO 界面新闻 孙希灏 第十三届亚洲卓越企业大奖—亚洲最佳首席财务官 《亚洲企业管治》杂志 孙希灏 第九届投资者关系大奖—最佳投资者关系 （财务总裁） 香港投资者关系协会 6瑞安房地产有限公司 项目 上海新天地 入选第三批国家级旅游休闲街区名单 中华人民共和国文化和旅游部 新天地广场 2023年亚太区卓越奖 城市土地学会 太平桥132地块 LEED—主体与外壳金级 美国绿色建筑委员会 太平桥132地块 WELL核心体健康建筑标准铂金级认证 国际WELL建筑研究所 上海蟠龙天地 最佳零售类别金奖 最佳酒店、旅游及休闲类别银奖 MIPIM亚太区房地产领袖高峰会 上海蟠龙天地 2023中国城市更新优秀案例之五大片区更新奖 中国城市更新论坛 上海蟠龙天地 2023上海夜生活节最佳实践案例 上海市商务委员会 武汉企业天地1号 年度高层建筑奖卓越奖 世界高层建筑与都市人居学会 武汉天地办公室 WELL健康建筑标准金级认证 国际WELL建筑研究所 光谷创新天地B8-9地块 LEED—主体与外壳金级（预认证） 美国绿色建筑委员会 光谷创新天地B8-9地块 WELL核心体健康建筑标准金级预认证 国际WELL建筑研究所 佛山岭南天地 入选第三批国家级夜间文化和旅游消费集聚区名单 中华人民共和国文化和旅游部 全球可持续发展评级 HKQAA AA- 上海蟠龙天地 LEEDv4LEED—社区开发建成阶段金级 美国绿色建筑委员会 鸿寿坊 2023中国城市更新优秀案例之十大15分钟生活圈示范奖 中国城市更新论坛 鸿寿坊东塔、西塔&食集LEED—主体与外