中渝置地二零二五年年报

目錄 頁次 公司資料2財務摘要3董事簡介4主席報告6管理層討論及分析8投資者關係報告15環境、社會及管治報告16企業管治報告31董事會報告41獨立核數師報告48綜合損益表51綜合全面收益表52綜合財務狀況表53綜合權益變動表54綜合現金流量表55財務報表附註57五年財務概要122物業組合123釋義124 註冊辦事處 董事 執行董事張松橋先生（主席）林孝文醫生（副主席兼董事總經理）黃志強先生（副主席）梁偉輝先生張渝翎女士 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 主要營業地點香港灣仔港灣道26號華潤大廈33樓 獨立非執行董事林健鋒先生梁宇銘先生陸宇經先生 獨立核數師 安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師 審核委員會林健鋒先生（主席）梁宇銘先生陸宇經先生 法律顧問百慕達康德明律師事務所 提名委員會 張松橋先生（主席）張渝翎女士林健鋒先生梁宇銘先生陸宇經先生 香港胡關李羅律師行唐滙棟律師行 股份過戶登記處 薪酬委員會 主要股份過戶登記處Appleby Global Corporate Services (Bermuda) LimitedCanon’s Court, 22 Victoria StreetPO Box HM 1179, Hamilton HM EXBermuda 梁宇銘先生（主席）張松橋先生林孝文醫生林健鋒先生陸宇經先生 股份過戶登記處香港分處卓佳證券登記有限公司香港夏𢡱道16號遠東金融中心17樓 授權代表林孝文醫生梁偉輝先生 主要往來銀行 公司秘書張鳳儀女士 香港上海滙豐銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司創興銀行有限公司恒生銀行有限公司東亞銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司中信銀行（國際）有限公司 網址www.ccland.com.hk 股份代號1224 財務摘要 執行董事 張松橋先生，61歲，於2000年6月22日首度獲委任為本公司執行董事及於2006年11月22日出任主席。彼亦出任本公司多間附屬公司的董事。作為主席，張先生監督本集團的整體業務並負責領導董事會及管理董事會工作以確保其高效運作並克盡責任。張先生擁有廣泛的投資及商業管理經驗，包括逾30年主要在香港及中國內地以及全球其他主要城市（包括倫敦及悉尼）發展及投資物業經驗。此外，張先生現為港通控股有限公司（「港通」）主席及執行董事，該公司的股份於聯交所上市。彼亦為第45頁所載「根據《證券及期貨條例 》股東須披露的權益及淡倉」一節所披露的公司Windsor Dynasty Limited及Fame Seeker Holdings Limited的董事。張先生為本公司執行董事張渝翎女士的父親。 林孝文醫生，78歲，於1998年6月3日首度獲委任為本公司執行董事並分別於1999年4月9日及2006年11月22日出任董事總經理及副主席。林醫生為本集團於1989年成立的其中一位創辦人。彼亦出任本公司多間附屬公司的董事。作為董事總經理，林醫生監督本集團的業務及負責監督本集團的日常管理，向董事會獻策，並釐定及執行營運決定。林醫生於1972年畢業於香港大學，獲內外科醫學士學位。彼為愛丁堡皇家外科醫學院及美國外科醫學院院士。除擁有廣泛行醫經驗外，林醫生在企業管理、地產及投資方面擁有逾30年豐富經驗。 黃志強先生，70歲，於2016年3月1日獲委任為本公司執行董事及副主席。彼亦出任本公司多間附屬公司的董事。黃先生監督本集團的物業發展及投資業務以及負責就投資策略向董事會獻策。彼持有Honolulu University頒發的商業哲學博士學位，並為英國皇家特許測量師學會專業會員、香港房屋經理學會以及英國特許房屋經理學會會員。彼為香港地產行政師學會及香港董事學會的資深會員，以及廣西社會科學院榮譽院士。加入本公司之前，黃先生曾在香港多間具領導地位的物業公司及物業顧問公司擔任高級行政職務逾30年。此外，黃先生現為港通的執行董事及奧思集團有限公司的獨立非執行董事，該兩間公司的股份均於聯交所上市。 梁偉輝先生，64歲，於1999年12月3日獲委任為本公司執行董事。彼亦出任本公司多間附屬公司的董事。梁先生主要負責本集團業務的財務策劃及監督企業財務及管理。梁先生於1985年畢業於美國麥迪遜威斯康辛大學，獲工商管理學士學位，亦為香港會計師公會及英國特許公認會計師公會資深會員。彼於策劃與諮詢以及會計及財務呈報方面擁有逾30年豐富經驗。此外，梁先生為港通的執行董事，該公司的股份於聯交所上市。 張渝翎女士，30歲，於2024年12月30日獲委任為本公司執行董事。彼於2019年9月加入本集團，並在獲委任為執行董事前，任職物業投資及發展團隊助理經理，主要參與物業發展及投資業務。張女士持有美國Brown University（布朗大學）頒發的Innovation Management and Entrepreneurship（創新管理及創業）理學碩士學位以及History of Art andArchitecture（藝術及建築史）文學學士學位。彼為本公司主席及控股股東張松橋先生的女兒。 董事簡介 獨立非執行董事 林健鋒先生，GBM，GBS，太平紳士，74歲，於1998年6月3日獲委任為本公司獨立非執行董事。林先生持有美國塔夫斯大學機械工程學士學位。彼於玩具業擁有逾30年經驗，現為玩具製造商永和實業有限公司的主席。林先生於2011年及2023年分別獲香港特別行政區政府頒授金紫荊星章及大紫荊勳章。彼亦身兼多項公職及社會服務職務，包括行政會議非官守議員、職業訓練局主席、香港總商會諮議會成員，以及香港旅遊發展局成員。此外，林先生為安樂工程集團有限公司、中國海外宏洋集團有限公司、中策資本控股有限公司、周大福珠寶集團有限公司、CWT InternationalLimited、金源發展國際實業有限公司、有線寬頻通訊有限公司、永泰地產有限公司及Wynn Macau, Limited（永利澳門有限公司）的獨立非執行董事，該等公司的股份均於聯交所上市。 梁宇銘先生，66歲，於2007年10月1日獲委任為本公司獨立非執行董事。梁先生持有澳洲查理特鐸得大學會計學碩士學位及香港中文大學社會科學學士學位。彼為英格蘭及威爾斯特許會計師公會、英國特許公認會計師公會、香港會計師公會及香港稅務學會資深會員。梁先生亦為澳洲註冊會計師及香港執業會計師。彼曾於野村國際（香港）有限公司擔任國際金融及企業融資部的助理副總裁。彼於1990年開始從事審核及稅務行業，現為一間會計師行的高級合夥人。彼在審計、會計、稅務、財務管理及企業融資方面擁有逾30年經驗。梁先生為信佳國際集團有限公司、渝太地產集團有限公司（「渝太」）及港通的獨立非執行董事，該等公司的股份均於聯交所上市。 陸宇經先生，71歲，於2023年5月22日獲委任為本公司獨立非執行董事。陸先生畢業於香港大學，獲理學學士學位。彼為英國特許公認會計師公會資深會員、香港會計師公會會員及香港證券及投資學會普通會員。陸先生具備15年以上國際及本地金融機構的企業財務與證券及商品貿易業務經驗。彼為渝太的獨立非執行董事，該公司的股份於聯交所上市。 高級管理人員 執行董事被視為本公司的高級管理人員。 各位股東： 本人代表中渝置地控股有限公司欣然呈報本集團截至2025年12月31日止年度的全年業績。 截至2025年12月31日止年度，本集團錄得綜合收入為546.3百萬港元（2024年：508.3百萬港元），淨虧損為444.4百萬港元（2024年：617.9百萬港元）。收入增加主要由於於2024年下半年簽訂One Kingdom Street的新租約及年內英鎊兌港元升值所致。本年度虧損大幅減少主要是由於由去年錄得匯兌虧損56.1百萬港元轉為錄得匯兌收益102.1百萬港元，財務成本減少95.7百萬港元，以及過往年度英國超額稅項撥備，導致錄得稅項支出22.3百萬港元，轉為稅項抵免52.7百萬港元，但被本集團合資企業投資（包括合資企業及聯營公司的投資）所分擔的虧損份額增加約157.8百萬港元抵銷，該增加由於物業銷售收入及來自The Whiteley的優先回報下降所致。本年度股東應佔虧損為466.7百萬港元（2024年：617.9百萬港元）。本年度每股基本虧損為12.02港仙（2024年：15.92港仙）。 業務回顧 本集團為一家國際房地產公司，其主要物業投資及發展項目位於若干主要國際大都市，包括倫敦、香港以及中國內地主要城市。 年內，本集團在英國的寫字樓租賃業務仍然強勁，產生合計租金收入535.7百萬港元，增幅為17.6%且租金回收率保持在98%的高位。本集團位於英國的兩項核心投資物業－利德賀大樓及One Kingdom Street的出租率分別上升至100%（2024年：100%）及89%（2024年：89%）。本集團已於2024年成功簽訂One Kingdom Street的新租約，總面積約為47,600平方呎，利德賀大樓的租金檢討約269,800平方呎，年度租金的平均升幅為13%。這兩項優質資產為本年度租金收入增長提供動力。本集團積極與租戶聯繫以維持高出租率及高租戶保留率，有助於租金收入增長。本集團欣見該兩棟辦公大樓持續成為倫敦市中心首選高級辦公室之一。 儘管主要經濟體已降息，地緣政治緊張局勢仍持續存在，阻礙經濟復甦。即使面對美國施加新關稅的挑戰，本集團在壽臣山15號項目（佔42%合資權益的香港豪宅發展項目）仍然取得理想的銷售表現。年內已完成出售2幢豪華獨立洋房，總銷售收入約為810百萬港元。於年結日後，已完成出售3幢豪華獨立洋房，總合約售價為807百萬港元。 就英國的發展項目而言，截至2025年12月31日止，The Whiteley已預售105個單位，總價值達712百萬英鎊，其中，已向買家交付100個單位，銷售收入達662百萬英鎊。其餘5個預售單位計劃於2026年上半年交付買家。此外，作為TheWhiteley其中一部分擁有109間客房的Six Senses Hotel已於2026年初完成出售，代價為180百萬英鎊。於過去兩年，隨著Thames City一期取得了理想的銷售表現後，僅餘少量大型單位尚未出售。年內的銷售速度有所放緩。 於2025年12月31日，自項目開售以來，已簽約出售價值逾11億英鎊的523個住宅單位，吸引來自英國本土及全球各地的買家。年內，已向買家交付29個單位，銷售收入達135百萬英鎊。其餘預售住宅單位的收入將於單位交付予買家時相應確認。Thames City二期的建築工程已動工，且進展順利。 除倫敦外，本集團於香港以及中國內地若干主要城市擁有多項物業投資及發展項目。 中國內地物業市場仍無復甦跡象。受惠於主要經濟體降息，香港住宅物業市場於2025年下半年顯現復甦跡象，惟寫字樓市場持續低迷。 隨著金融市場的蓬勃發展，財務分部因財務投資組合錄得17.4百萬港元的未變現收益（2024年：4.1百萬港元）。本集團將繼續採取審慎的投資策略並評估其投資組合的表現，及時對其投資作出適當調整，為股東帶來可觀回報。 主席報告 前景 展望未來，鑒於倫敦作為全球金融中心的地位以及本集團物業組合的卓越品質，本集團預計其於該城市的寫字樓租賃業務將持續提供穩定的增長動力。憑藉良好的市場基本因素並通過成功的資產管理能力，本集團預計其寫字樓租賃業務帶來的收入於未來幾年將持續增長。本集團將繼續受惠於Thames City二期的開發及完成出售Thames City一期及The Whiteley餘下單位所得的現金回報。 本集團在香港及中國內地的物業投資及發展項目於回顧年度的業績表現受到不穩定及不明朗的經濟環境影響。本集團相信，該等城市基礎設施完善，經濟可望持續增長，驅動房地產結構性需求，長遠可帶來良好的投資回報。 本集團預期，地緣政治緊張局勢將在未來的一兩年內持續存在，導致全球經濟的不確定性與波動性。在瞬息萬變的環境下，本集團將繼