房地产开发行业周报：C-REITs周报年报出炉，2025年消费板块业绩韧性较强

REITs指数表现

本周中证REITs全收益指数上涨0.64%，中证REITs（收盘）指数上涨0.38%，收于780.4点；中证REITs全收益指数上涨0.64%，收于1019.8点。沪深300、恒生、中债十年期国债、房地产（申万）、恒生地产建筑业、高速公路（申万）指数分别上涨4.41%、3.09%、0.10%、4.01%、4.26%、下跌0.96%。本年中证REITs全收益指数涨幅为0.99%，中证REITs（收盘）指数涨幅为0.24%，中证REITs全收益指数涨幅为0.99%。沪深300、恒生、中债十年期国债、房地产（申万）、恒生地产建筑业、高速公路（申万）指数本年分别上涨0.14%、1.03%、0.69%、下跌7.60%、上涨9.35%、下跌5.70%。

REITs一二级市场表现

本周C-REITs二级市场整体呈现修复行情，已上市REITs总市值约2229亿元，平均单只REIT市值约28亿元。62支REITs上涨，17支下跌，周均涨幅为0.93%。数据中心、市政水利板块REITs表现较优，交通基础设施、保障房板块REITs涨幅较小。仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心板块二级市场涨幅分别为1.16%/1.28%/0.26%/0.1%/0.79%/0.31%/1.23%/1.97%/2.87%。公募REITs陆续完成2025年年报披露，细分赛道表现如下：

• 保租房板块发挥稳定器作用；
• 消费板块营收与现金流表现优异，出租率均高于95%，除物美、首创、百联外其余产品租金同比提升；
• 能源板块绿电价值加速释放；
• 产业园区和仓储物流板块租金单价短期承压，但积极提质增效；
• 高速公路板块展现资产端韧性；
• 数据中心、市政环保等业态表现稳健。 本周数据中心板块交易活跃度最高，日均成交量126.1万股，日均换手率0.4%。数据中心板块换手率最高，为0.8%。

REITs估值表现

本周已上市REITs中债IRR位于-0.8%-10.9%区间，位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（9.9%）、易方达广开产园REIT（9.6%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.6）。P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（0.7）。

投资建议

1. 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，关注高能级城市消费、高速及IDC类资产；
2. 保障房等弱周期资产价格已反映市场预期，结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局；
3. 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人。

风险提示

二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。