房地产开发C-REITs周报：Q1首发扩容与存量扩募双轮驱动，关注年报信息

REITs指数表现

本周中证REITs全收益指数下跌0.13%，中证REITs（收盘）指数下跌0.15%，收于785点。本年中证REITs全收益指数涨幅为1.18%，中证REITs（收盘）指数涨幅为0.82%。沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌2.19%/下跌0.74%/上涨0.03%/下跌4.21%/下跌2.06%/下跌1.21%。

REITs一二级市场表现

本周C-REITs二级市场整体偏弱震荡，已上市REITs总市值约2238.9亿元，平均单只REIT市值约28亿元。39支上涨、37支下跌，3支持平，周均涨幅为-0.02%。板块方面，保障房、交通基础设施板块表现较优，市政水利、仓储物流板块回调。仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心板块二级市场涨幅分别为-1.08%/-0.18%/0.83%/0.76%/0.19%/0.45%/-0.2%/-1.76%/0.22%。数据中心板块交易活跃度最高，日均成交量108.2万股，日均换手率0.3%。中金重庆两江产业园REIT、华夏北京保障房REIT涨幅靠前。

一季度REITs一级市场首发扩容与存量扩募双轮驱动。保租房板块迎来中航北京昌保租赁住房REIT（8.5亿元）新申报，汇添富上海地产租赁住房REIT拟扩募。仓储物流领域华泰宝湾物流REIT拟购入宁波、成都等4个物流园项目，华安外高桥REIT拟新购入24.3万平方米高标仓。商业不动产REITs成为一级申报主力，证监会商业不动产REITs项目申报项目已达15单，涵盖奥特莱斯、写字楼、酒店等业态。

REITs估值表现

本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（11%）、易方达广开产园REIT（9.9%）、华夏中国交建REIT（9.7%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7），P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（0.7）。

投资建议

1. 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：高能级城市消费、高速及IDC类资产。
2. 保障房等弱周期资产，结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。
3. 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。

风险提示

二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。