REIT策略周报：二级债基将公募REITs纳入可投范围

REITs市场行情总结

1. 二级行情回顾

• 市场走势：过去一周（2026年4月3日-10日）REITs指数整体上行，中证REITs全收益指数周度涨幅0.64%，收于1019.81。各板块涨跌幅排序为：新型基础设施（3.68%）、仓储（1.65%）、产业园（1.50%）、市政环保（1.42%）、消费（1.25%）、保障房（1.01%）、能源（0.08%）、交通（-0.37%）。
• 市场特征：市场呈现“倒V型”走势，周初受伊美局势缓和及部分二级债基纳入REITs投资范围影响，情绪回暖，单日成交额突破5.8亿元，新型基础设施与消费板块领涨；后半周伊美局势反复，投资者止盈情绪主导，市场回调。
• 二级市场数据：截至2026年4月10日，市场共上市79只REITs，总市值2229亿元，流通市值1267亿元。日均交易额4.41亿元，较前一周边际上行，仍处低位。
• 一级市场数据：中航北京昌保租赁住房REIT网下认购倍数434.92倍，公众有效认购倍数1249.33倍，打新套利情绪高。

2. 二级债基纳入REITs投资范围

• 政策背景：2026年初63号文提出推动公募基金纳入REITs投资范围，截至2026年4月10日，已有五只混合债券型二级基金纳入，其中四只在3月份后获批。
• 基金特征：REITs为可选项，基金合同强调可选择不投资；可投上限不超过基金净值的10%；业绩基准未挂钩REITs市场。
• 市场影响：当前二级债基对REITs二级市场的支撑作用有限，短期内难以成为主流配置资产。

3. 后市展望

• 市场现状：资金仍拥挤在一级市场，二级市场缺乏交易主线，与权益市场联动性增强，需求端政策利好更多停留在情绪层面。
• 操作建议：可博弈REIT一季度报行情。

4. 风险提示

• 超预期REIT政策发布
• 底层资产经营情况恶化
• 底层资产数据计算方式偏差