3月土拍边际好转，杭州热度高

3月土拍市场边际好转，整体强于1-2月。在去年3月市场热度较高、基数偏大的背景下，今年3月出让金同比下滑20%，较1-2月降幅38%收窄。城投拿地占比也有所改善，3月城投拿地37%，低于1-2月的43%。 重点城市中，杭州表现最为亮眼，继续保持高热度，城投拿地占比仅7%，并出现三高地块（高总价、高楼面价、高溢价率）。具体为城东新城地块、世纪城地块，均由保利发展竞得，总价分别为32亿元、16亿元，溢价率分别为51.1%、16.1%，楼面价分别为4.5万元/平米，3.8万元/平米。 上海是成交总价最高的城市，推出四块宅地，总价127亿元，不过热度较前期已有所降温，内环内长宁区核心地块溢价率仅6.5%，对应楼面价7.8万元/平米，未出现“限价取消后”溢价率普遍在10%以上的情况。推地位置也相对偏远，除长宁地块之外，其他地块分散在嘉定、青浦、徐汇长桥，无内环地块。 除杭州、上海之外，成都、重庆、青岛各有1块溢价率在5%以上地块，分别位于成都成华区、重庆两江新区、青岛崂山区，总价在4.9亿元-10.5亿元之间，溢价率分别为8.1%、28.9%、16.3%。 拓展到省市整体表现，湖南、山西、陕西、辽宁土拍表现相对较好，出让金同比增幅超过20%，单月出让金体量高于25亿元，且城投拿地占比低于30%，主要是依靠长沙、太原、西安、沈阳支撑，省会城市出让金贡献超过70%，出让金同比也大幅增长。细分原因，这些城市呈现出“大央企以0%溢价率拍地”的特征，即市场不火，但是有企业参加，典型的参与房企如金茂、保利、华润置地。类似城市还有厦门，地方国企建发0%溢价率参与土拍，不过厦门去年基数较高，今年出让金同比大幅下滑46%，拖累福建出让金同比下滑44%。 此外还有三个省份同比表现相对好，出让金整体体量较高，不过城投拿地占比偏高，市场活跃度较低。江苏、广东出让金同比大幅增长，湖北同比为0，其中城投拿地占比均在44%-68%之间。江苏、广东约一半城市的城投拿地占比超过50%，其中江苏常州、广东东莞表现相对突出，城投拿地仅7%、2%，背后是多个民企参与竞拍工业用地。湖北约七成城市的城投拿地占比超过70%，城投拿地低的城市出让金也较低，基本不超过3亿元。 四川、重庆、浙江土地市场表现相对较弱，出让金同比降幅高于45%，仅有部分地块热度较高。其中四川城投拿地占比26%，不算高，而浙江、重庆城投拿地占比均超过40%。 一季度合计来看，全国9个省市出让金同比为正，扣除黑龙江、新疆、吉林等出让金体量不足40亿元的省份后，广东、山西表现相对较好，出让金体量大、增幅高、城投拿地占比低。广东出让金体量490亿元，同比大幅增长70%，城投拿地占比22%，其中越秀地产236亿元竞得广州珠江新城地块，单地块贡献近五成。山西出让金体量69亿元，同比增长33%，城投拿地占比仅13%，主要依托华润置地、保利在太原竞得土地，这两家房企贡献太原近一半的土地出让金体量，贡献山西近1/4出让金体量。湖北出让金同比增长9%，也是少数增长的省份，不过城投拿地占比较高，达到55%，除城投参与之外，以润隆祥、湖北华耀地产等本地民营房企 参与为主。其他省份出让金同比均有不同幅度的下滑，12个省市降幅超过30%，其中北京、天津、浙江、重庆降幅超过50%。 展望4月，从已披露的供地公告来看，供地力度整体偏弱，推地起始价1263亿元，同比下滑41%，环比下滑30%。不过上海、北京、杭州依然值得关注，上海两块土地起拍楼面价高于6.2万元/平米，分别位于普陀真如、徐汇长桥，北京丰台区一地块起拍总价高达57.7亿元，且起拍楼面价约5.85万元/平米，杭州滨江区一地块起拍楼面价约2.8万元/平米。 风险提示 国内财政、货币等政策超预期。 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040002 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。