杭州土拍零距离（1/22）：五拍高热度持续，当地民企仍为拿地主力

2023年06月17日 杭州土拍零距离（1/22）：五拍高热度持续，当地民企仍为拿地主力 固定收益主题报告 证券研究报告 6月9日，杭州完成2023年第五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 杭州2023年第五轮土拍规则基本不变。杭州2023年以来已完 成6次集中供地（2月份为22年第五轮土拍），自2022年第四轮土拍以来土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例为20%。拿地中，地块溢价率限制在12%，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，所有 地块仍设置商品房毛坯、装修限价，平均起拍房地比（住宅销售限价/起拍楼面价）由今年第四轮的1.87倍下降至1.78倍。 杭州本轮土拍平均溢价率进一步小幅上升，八成地块地价触顶，土拍高热度持续。杭州2023年第五轮土拍合计推地5宗，供地数 量为今年以来最低（今年前四轮均在9宗及以上），仍延续“多频量少质优”特征；无地块流拍或撤销，2022年第二轮土拍以来，杭州集中供地一直为零流拍零撤销；成交5宗，成交金额104.4亿，平均溢价率9.3%，平均溢价率较今年第三、四轮的8.0%、 8.8%进一步小幅提升，且八成地块触顶摇号，土拍高热度持续。从区位来看，杭州本轮土拍地块质量较好，主城区上城区供地2 宗，余杭区、临平区、临安区各供地1宗。热门地块竞争激烈， 共4宗地地价触顶，进入摇号环节，多数位于江湾新城、良渚新城等核心热门板块，多为低密地块且区位优势明显，邻近地铁、学校，周边配套成熟、交通便利；青山湖科技城1宗地因区位相对较偏、周边配套不完善等原因底价成交。 杭州本轮土拍当地民营房企仍为拿地主力，八成地块被当地民营房企拍得，民企全口径拿地金额57.0亿，拿地金额占比54.6%， 较今年第三轮、第四轮的85.3%、100%所有下降。滨江集团、宇诚集团、中天美好、建杭控股分别拿地27.8亿、21.6亿、4.0亿、 3.6亿。此外本轮土拍国企也有拿地，全口径拿地金额47.4亿，拿地金额占比45.4%，主流国企绿城中国拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 相关报告如何看待5月社融超预期回 2023-06-14 落？2023年5月信用债市场回 2023-06-12 顾：净融资由正转负，到期收益率集体下行债市复盘：牛市进行到哪一 2023-06-11 步了？转债6月月报：防守反击， 2023-06-10 转债超额收益来自正股2023年以来城投债发行有哪些特征？ 2023-06-08 chigs@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.杭州本轮土拍规则基本不变3 2.土拍高热度持续，热门板块竞争激烈3 3.当地民企仍为本轮土拍拿地主力4 图表目录 图1.杭州2023年五轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2.平均溢价率进一步小幅上升（%）4 图3.当地民营房企仍为本轮土拍拿地主力（%）5 表1：杭州本轮土拍规则基本不变3 表2：杭州2023年五轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 6月9日，杭州完成2023年第五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.杭州本轮土拍规则基本不变 杭州2023年第五轮土拍规则基本不变。杭州2023年以来已完成6次集中供地（2月份为22 年第五轮土拍），自2022年第四轮土拍以来土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例为20%。拿地中，地块溢价率限制在12%，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，所有地块仍设置商品房毛坯、装修限价，平均起拍房地比 （住宅销售限价/起拍楼面价）由今年第四轮的1.87倍下降至1.78倍。 表1：杭州本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮22年二轮 10%线下一次性 22年三轮22年四轮22年五轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 限毛坯、 限装修- 23年首轮23年二轮 12%摇号 23年三轮23年四轮23年五轮 报价 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍高热度持续，热门板块竞争激烈 杭州本轮土拍平均溢价率进一步小幅上升，八成地块地价触顶，土拍高热度持续。杭州2023 年第五轮土拍合计推地5宗，供地数量为今年以来最低（今年前四轮均在9宗及以上），仍 延续“多频量少质优”特征；无地块流拍或撤销，2022年第二轮土拍以来，杭州集中供地一直为零流拍零撤销；成交5宗，成交金额104.4亿，平均溢价率9.3%，平均溢价率较今年第三、四轮的8.0%、8.8%进一步小幅提升，且八成地块触顶摇号，土拍高热度持续。 图1.杭州2023年五轮土拍基本情况（宗，亿）图2.平均溢价率进一步小幅上升（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 701,400 601,200 501,000 40800 30600 20400 10200 2023 2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮 2023年首轮2023年二轮2023年三轮2023年四轮 年年年年首二三首轮轮轮轮 年年年年年二三四五首轮轮轮轮轮 年年年年二三四五轮轮轮轮 0% 流拍率 广义流拍率 平均溢价率 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 热门板块竞争激烈。整体来看，杭州本轮土拍地块质量较好，主城区上城区1供地2宗，余杭 区、临平区、临安区各供地1宗。热门地块竞争激烈，共4宗地地价触顶，进入摇号环节， 多数位于江湾新城、良渚新城等核心热门板块，多为低密地块且区位优势明显，邻近地铁、学校，周边配套成熟、交通便利；青山湖科技城1宗地因区位相对较偏、周边配套不完善等原因底价成交。 表2：杭州2023年五轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 上城区 杭政储出[2023]66号 触顶摇号 40463 45234 11.8% 474013 绿城中国 上城区 杭政储出[2023]68号 触顶摇号 23791 26624 11.9% 216167 宇诚集团 余杭区 杭政储出[2023]69号 触顶摇号 17800 19876 11.7% 277680 滨江集团 临平区 杭政储出[2023]70号 触顶摇号 10000 11091 10.9% 35596 建杭控股 临安区 杭政储出[2023]67号 底价成交 11550 11550 0.0% 40088 中天美好 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 3.当地民企仍为本轮土拍拿地主力 杭州本轮土拍当地民营房企仍为拿地主力，八成地块被当地民营房企拍得，民企全口径拿地金额57.0亿，拿地金额占比54.6%，较今年第三轮、第四轮的85.3%、100%所有下降。滨江集团、宇诚集团、中天美好、建杭控股分别拿地27.8亿、21.6亿、4.0亿、3.6亿。此外本轮土拍国企也有拿地，全口径拿地金额47.4亿，拿地金额占比45.4%，主流国企绿城中国拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企。 1主城区：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区 图3.当地民营房企仍为本轮土拍拿地主力（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮 120% 100% 2022年三轮2022年四轮2022年五轮2023年首轮2023年二轮 2023年三轮2023年四轮2023年五轮 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额占比民企拿地金额占比国企拿地金额占比 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 安信证券研究中心 深圳市 地址：深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编：518026 上海市 地址：上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编：200080 北京市 地址：北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编：100034