固定收益主题报告：杭州土拍零距离（1/23）：二拍高热度延续，主流国企积极拿地

2023年04月01日 杭州土拍零距离（1/23）：二拍高热度延续，主流国企积极拿地 固定收益主题报告 证券研究报告 3月29日，杭州完成2023年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 杭州2023年二轮土拍规则基本不变。杭州2023年以来已完成 3次集中供地（2月份为22年第五轮土拍），土拍规则基本延续。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在12%，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，所有地块仍设置商品房毛坯、装修限 价。 杭州本轮土拍广义流拍率仍保持较低水平，平均溢价率小幅上升，七成地块封顶摇号，土拍高热度延续。杭州2023年二轮土拍 合计推地10宗，供地数量较今年首轮的13宗小幅减少；无地块 流拍或撤销，广义流拍率仍处于低位；成交10宗，成交金额144.8 亿，平均溢价率8.3%，平均溢价率较今年首轮的7.8%进一步提升，土拍热度较高。从区位来看，杭州本轮土拍地块质量较好，多数位于区域热门板块。主城区拱墅区和滨江区各供地1宗，萧 山区、余杭区、临平区、钱塘区各供地2宗。热门地块竞争激烈， 共7宗地地价触顶，进入摇号环节，分布于拱墅区、萧山区等热门板块，多数地块区位较优、邻近地铁、周边配套成熟；1宗地低溢价成交，位于钱塘核心区；共2宗地底价成交，均位于临平开发区。 主流国企积极拿地，民企拿地占比进一步下降。国企全口径拿地金额71.5亿，拿地金额占比49.4%，较今年首轮的16.6%明显提升，主流国企积极拿地，绿城中国、华发股份、中海地产分别拿地37.8亿、18.7亿、15.0亿。民企拿地占比进一步下降，民 企全口径拿地金额63.5亿，拿地金额占比43.9%，较去年第五轮、今年首轮的73.7%、66.5%进一步下降。坤和建设集团、方远地产、滨江集团、椿实置业分别拿地30.2亿、15.5亿、11.1亿、6.8 亿。未见主流民企拿地。城投拿地占比下降，全口径拿地金额9.7 亿，拿地金额占比6.7%，较今年首轮的23.1%有所下降，仅浙江 交投9.7亿拍得1宗地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告经济回归正常恢复节奏—— 2023-03-31 3月PMI点评六问银行二级资本债 2023-03-30 如何看待2023年基建投资 2023-03-29 的空间？AI应用篇：“AI+”转债标的图 2023-03-29 谱结构性货币政策工具全梳理 2023-03-25 gaowj@essence.com.cn 固定收益主题报告 内容目录 1.杭州本轮土拍规则基本不变3 2.土拍延续高热度，热门板块竞争激烈3 3.主流国企积极拿地，民企拿地占比进一步下降4 图表目录 图1.杭州2023年二轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.流拍率保持较低水平，平均溢价率小幅上升（%）3 图3.主流国企积极拿地，民企拿地占比持续下降（%）4 表1：杭州本轮土拍规则基本不变3 表2：杭州2023年二轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 固定收益主题报告 3月29日，杭州完成2023年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.杭州本轮土拍规则基本不变 杭州2023年二轮土拍规则基本不变。杭州2023年以来已完成3次集中供地（2月份为22年第五轮土拍），土拍规则基本延续。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在12%，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，所有地块仍设置商品房毛坯、装修限价。 表1：杭州本轮土拍规则基本不变 拿地前 拿地中 拿地后 土拍批次 参与资格 保证金地块限 价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 10%线下一次性报价 22年三轮 22年四轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 限毛坯、 限装修- 22年五轮 23年首轮 12%摇号 23年二轮 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍延续高热度，热门板块竞争激烈 杭州本轮土拍广义流拍率仍保持较低水平，平均溢价率小幅上升，七成地块封顶摇号，土拍高热度延续。杭州2023年二轮土拍合计推地10宗，供地数量较今年首轮的13宗小幅减少； 无地块流拍或撤销，广义流拍率仍处于低位；成交10宗，成交金额144.8亿，平均溢价率8.3%，平均溢价率较今年首轮的7.8%进一步提升，土拍热度较高。 图1.杭州2023年二轮土拍基本情况（宗，亿）图2.流拍率保持较低水平，平均溢价率小幅上升（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 701,400 601,200 501,000 40800 30600 20400 10200 2023 2023 2022 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮 2023年首轮2023年二轮 年年年 首二三 年年年 首二三 年年年年四五首二 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 轮轮轮轮轮轮轮轮轮轮 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 固定收益主题报告 热门板块竞争激烈。整体来看，杭州本轮土拍地块质量较好，多数位于区域热门板块。主城 区1拱墅区和滨江区各供地1宗，萧山区、余杭区、临平区、钱塘区各供地2宗。热门地块竞 争激烈，共7宗地地价触顶，进入摇号环节，分布于拱墅区、萧山区等热门板块，多数地块区位较优、邻近地铁、周边配套成熟；1宗地低溢价成交，位于钱塘核心区；共2宗地底价成交，均位于临平开发区。 表2：杭州2023年二轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 拱墅区 杭政储出〔2023〕21号 触顶摇号 19156.1 21346.0 11.4% 97474 浙江交投 余杭区 杭政储出〔2023〕22号 触顶摇号 23000.0 25516.0 10.9% 324593 绿城中国 萧山区 杭政储出〔2023〕23号 触顶摇号 28800.0 32244.0 12.0% 149799 中海地产 滨江区 杭政储出〔2023〕25号 触顶摇号 23534.1 26241.0 11.5% 155132 方远地产 余杭区 杭政储出〔2023〕27号 触顶摇号 9000.0 10037.0 11.5% 67734 椿实置业 钱塘区 杭政储出〔2023〕28号 触顶摇号 21512.1 24064.0 11.9% 301725 坤和建设集团 萧山区 杭政储出〔2023〕29号 触顶摇号 15000.0 16796.0 12.0% 187028 华发股份 钱塘区 杭政储出〔2023〕24号 溢价成交 9002.1 9158.0 1.7% 58679 滨江集团 临平区 杭政储出〔2023〕26号 底价成交 10500.2 10500.0 0.0% 53787 绿城中国 临平区 杭政储出〔2023〕30号 底价成交 10500.0 10500.0 0.0% 52079 滨江集团 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 3.主流国企积极拿地，民企拿地占比进一步下降 杭州本轮土拍国企拿地占比提升，国企全口径拿地金额71.5亿，拿地金额占比49.4%，较今年首轮的16.6%明显提升，主流国企积极拿地，绿城中国、华发股份、中海地产分别拿地37.8亿、18.7亿、15.0亿。 民企拿地占比进一步下降，民企全口径拿地金额63.5亿，拿地金额占比43.9%，较去年第五轮、今年首轮的73.7%、66.5%进一步下降。坤和建设集团、方远地产、滨江集团、椿实置业分别拿地30.2亿、15.5亿、11.1亿、6.8亿。未见主流民企拿地。 城投拿地占比下降，全口径拿地金额9.7亿，拿地金额占比6.7%，较今年首轮的23.1%有所下降，仅浙江交投9.7亿拍得1宗地。 图3.主流国企积极拿地，民企拿地占比持续下降（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮 2022年三轮2022年四轮2022年五轮2023年首轮2023年二轮 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额占比民企拿地金额占比国企拿地金额占比 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 1主城区：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 安信证券研究中心 深圳市 地址：深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编：518026 上海市 地址：上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编：