2025财年经营韧性凸显，盈利质量提升；维持买入

核心观点与关键数据

2025财年经营韧性凸显，盈利质量提升

• 营收微增0.9%至2,814.4亿元，股东应占净利润微降0.5%至254.2亿元
• 核心净利润（扣除投资物业重估）同比下降11.4%至224.8亿元，与市场预期一致
• 经常性业务（经营性不动产+轻资产管理）核心净利润同比增长13.1%至116.5亿元，占比提升至51.8%
• 综合毛利率微降0.5个百分点至21.2%，远高于行业平均10-15%水平
• 全年派息每股1.166元，核心利润派息率约37%，股息率约4.7%

销售维持稳定，经营性不动产成未来增长引擎

• 开发销售签约额2,336亿元，销售规模行业第三
• 已签未结营业额达1,645.8亿元，其中1,234.8亿元将于2026年结算
• 全年新增土储339万平方米，新增权益面积256万平方米，一、二线城市投资占比99%
• 经营性不动产收租型业务营收同比增长9.2%至254.4亿元，毛利率提升1.8个百分点至71.8%
• 截至2025年末，在营购物中心98个（总建筑面积12.4百万平方米），27个城市实现2个及以上购物中心布局
• 轻资产管理业务营收178.3亿元，华润万象生活核心净利润同比增长13.7%
• 文体产业运营营收增速达53.5%，新增长曲线动能强劲

财务稳健，融资成本行业最低

• 截至2025年底，现金储备达1,169.9亿元，净有息负债率39.2%
• 加权平均融资成本降至2.72%，较2024年底下降39个基点，维持行业最低水平
• 年内境内外公开市场融资332亿元，票面利率介于1.74%至2.40%
• 三家评级机构维持投资级别，标普、穆迪及惠誉分别维持“BBB+”、“Baa1”及“BBB+”评级，展望稳定

研究结论

• 维持买入评级，目标价35.30港元，较资产净值折让40%
• 华润置地负债率维持在行业低位，较低的平均财务成本有望缓解毛利率下行的影响
• 稳定销售回款及强劲经营性现金流使其具备逆周期拿地与扩张能力
• 经常性业务利润占比过半，盈利的稳定性和可见度大幅提升