港股公司信息更新报告：开发业务拖累业绩，运营服务业务稳健压舱

龙湖集团发布2025年业绩公告，受地产行业下行及结转毛利率转负影响，公司业绩承压。分析师下调2026-2027年盈利预测并新增2028年预测，预计2026-2028年归母净利润为17.0、36.9、51.0亿元，EPS为0.24、0.52、0.72元，对应PE为28.3、13.1、9.5倍。公司运营及服务业务稳健，盈利能力较高，看好低价地结转后利润修复，维持“买入”评级。

公司2025年实现营收973.1亿元，同比-24%，运营及服务收入占比27.5%；归母净利润10.2亿元，同比-90%，核心权益后利润-17亿元；含资本性支出的经营性现金流58亿元，连续三年为正；毛利率9.7%，同比-6.3pct，其中地产开发毛利率-6.9%（同比-13.0pct），运营业务75.6%（同比+1.4pct），服务业务28.3%（同比-2.6pct）。截至2025年末，公司在手现金292亿元，借贷总额1528亿元，净负债率52.2%，剔预负债率54.7%，剔除受限资金后现金短债比1.14倍，加权平均融资成本3.51%，同比-0.49pct。截至2026年3月底，2026年到期债务61亿元，远低于在手现金，财务情况安全。

公司2025年实现销售金额632亿元，同比-38%，销售仍居行业前十，权益比约70%，一二线销售占比约90%；销售面积519万方，销售均价同比-14%。2025年新获取7幅新地，总建面38万方，权益拿地金额25亿元。截至2025年末，公司土储总建面2235万方，权益比77%。

运营及服务业务稳健发展，出租率维持高位。公司2025年运营及服务收入268亿元，同比基本持平，核心权益后利润79亿元，净利率30%。商业方面，已运营商场99座，总建面1050万方，营业额824亿元，同比+15%（同店+3%），租金收入112.1亿元，同比+4%，期末出租率维持97%高位；资产管理方面，收入30亿元，长租公寓收入25亿元，出租率94%；物业服务方面，收入112亿元，在管面积3.6亿平，外拓占比55%；代建方面，龙智造收入13亿元，销售额206亿元。

风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。