公司信息更新报告：地产开发承压拖累业绩，融资渠道保持畅通

栖霞建设（600533.SH） 2024年04月30日 投资评级：增持（下调） 地产开发承压拖累业绩，融资渠道保持畅通 ——公司信息更新报告 齐东（分析师）郝英（联系人） 日期2024/4/30 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 haoying@kysec.cn 证书编号：S0790123060017 当前股价(元)2.25 一年最高最低(元)4.03/1.95 总市值(亿元)23.63 流通市值(亿元)23.63 总股本(亿股)10.50 流通股本(亿股)10.50 近3个月换手率(%)72.9 股价走势图 栖霞建设沪深300 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023-052023-092024-01 数据来源：聚源 相关研究报告 《销售业绩恢复良好，公司债获核准批复—公司信息更新报告》 -2023.11.14 《业绩承压下滑，未来可售资源相对充裕—公司信息更新报告》-2023.9.1 《结算和开工规模大幅增长，多因素影响业绩有所下降—公司信息更新报告》-2023.5.5 地产开发承压拖累业绩，融资渠道保持畅通，下调至“增持”评级 栖霞建设发布2023年及2024年一季度报告，2023年实现营收、归母净利润分别为47.7、-1.3亿元，同比分别-31.0%、-171.2%。2024Q1实现营收、归母净利润分别为5.1、-0.3亿元，同比分别-72.4%、-362.3%。利润转负主因包括：（1）地产项目结转毛利率较低，2023年为14.5%，同比减少4.0个百分点；（2）2023年公司资产减值计提2.2亿元，影响归母净利润约1.6亿元。受地产行业下行影 响，我们下调公司2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计2024-2026年归母净利润为0.5、1.0、2.0亿元（原2024、2025年为4.0、4.2亿元），EPS分别为0.05、0.09、0.19元，当前股价对应PE估值分别为46.0、24.1、12.0倍，由于公司地产项目销售承压，短期业绩或继续下滑，故下调至“增持”评级。 轻资产业务收入同比增长，住宅销售规模下滑 2023年地产开发、建筑服务、物业经营管理业务收入分别为40.0、3.0、2.1亿元，同比分别-39.4%、+231.4%、+13.1%。公司2023年权益销售面积和金额分别为 9.21万平方米、32.75亿元，同比分别下降20.4%、30.4%。2024年第一季度实现权益销售面积和金额分别为0.6万平方米、1.48亿元，同比分别下降85.6%、91.5%。2023年至2024Q1公司无新增地产储备、无新开工面积，实现竣工面积 12.98万平方米，累计同比下降78.2%。截至2024年一季度末，公司已售未结转面积8.8万平方米。物业出租方面，2023年、2024Q1分别实现收入5639.2、1278.95万元，分别同比+20.0%、-16.7%。 经营性现金流净额转负，拟发行22.86亿元中期票据 公司2024年一季度经营性现金流量净额-2.9亿元，较2023年同期大幅减少 133.49%。截至2024年3月底在手货币资金为25.0亿元，不足以覆盖短期借款 和一年内到期的非流动负债47.9亿元。2023年至2024年一季度末，公司累计发 行6期公司债券及ABS，累计发行规模100.8亿元。同时公司4月1日公告称拟 发行不超过22.86亿元的中期票据，用于偿还到期的债务融资工具本息。 风险提示：公司销售不及预期，南京市场恢复不及预期。财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 6,914 4,768 4,554 5,083 5,634 YOY(%) 116.9 -31.0 -4.5 11.6 10.8 归母净利润(百万元) 189 -134 51 98 197 YOY(%) -49.0 -171.2 138.2 91.0 100.5 毛利率(%) 17.8 15.4 14.1 14.7 15.3 净利率(%) 2.7 -2.8 1.1 1.9 3.5 ROE(%) 4.3 -2.1 1.3 2.7 4.7 EPS(摊薄/元) 0.18 -0.13 0.05 0.09 0.19 P/E(倍) 12.5 -17.6 46.0 24.1 12.0 P/B(倍) 0.5 0.6 0.6 0.6 0.5 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E利润表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E 流动资产 19760 21606 19935 20513 20626 营业收入 6914 4768 4554 5083 5634 现金 1868 2708 911 1017 1127 营业成本 5683 4035 3913 4338 4769 应收票据及应收账款 14 117 111 143 138 营业税金及附加 479 233 228 229 237 其他应收款 208 534 605 525 500 营业费用 102 100 98 107 110 预付账款 11 25 10 29 14 管理费用 121 132 128 127 130 存货 17291 17754 17822 18324 18364 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 368 468 476 475 483 财务费用 93 129 30 77 82 非流动资产 2992 2783 2894 2993 3039 资产减值损失 -86 -217 -91 -76 -56 长期投资 668 611 504 437 380 其他收益 2 4 2 2 2 固定资产 20 18 56 119 182 公允价值变动收益 38 -9 6 9 11 无形资产 1 1 1 1 1 投资净收益 -79 -22 -0 24 30 其他非流动资产 2303 2154 2333 2436 2477 资产处置收益 0 -0 -0 -0 -0 资产总计 22753 24389 22829 23505 23665 营业利润 310 -103 65 155 278 流动负债 10764 12312 12206 14299 15856 营业外收入 6 2 11 6 6 短期借款 170 160 2590 4276 5602 营业外支出 3 1 3 3 2 应付票据及应付账款 801 740 683 763 827 利润总额 313 -103 74 158 282 其他流动负债 9794 11411 8934 9260 9428 所得税 112 -10 17 36 63 非流动负债 7350 7715 6203 4748 3211 净利润 201 -93 57 123 218 长期借款 7275 7647 6135 4681 3144 少数股东损益 13 41 6 25 22 其他非流动负债 75 67 67 67 67 归属母公司净利润 189 -134 51 98 197 负债合计 18114 20026 18409 19047 19068 EBITDA 757 340 364 557 730 少数股东权益 163 204 210 234 256 EPS(元) 0.18 -0.13 0.05 0.09 0.19 股本 1050 1050 1050 1050 1050 资本公积 1062 1065 1065 1065 1065 主要财务比率2022A2023A2024E2025E2026E 留存收益 2384 2144 2184 2270 2425 成长能力 归属母公司股东权益 4476 4158 4210 4224 4341 营业收入(%) 116.9 -31.0 -4.5 11.6 10.8 负债和股东权益 22753 24389 22829 23505 23665 营业利润(%) -32.1 -133.4 162.9 137.5 79.7 归属于母公司净利润(%) -49.0 -171.2 138.2 91.0 100.5 获利能力毛利率(%) 17.8 15.4 14.1 14.7 15.3 净利率(%) 2.7 -2.8 1.1 1.9 3.5 现金流量表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E ROE(%) 4.3 -2.1 1.3 2.7 4.7 经营活动现金流 -905 -1060 63 97 512 ROIC(%) 3.6 1.9 1.9 2.8 3.7 净利润 201 -93 57 123 218 偿债能力 折旧摊销 10 9 9 17 28 资产负债率(%) 79.6 82.1 80.6 81.0 80.6 财务费用 93 129 30 77 82 净负债比率(%) 154.1 212.5 211.6 213.1 199.7 投资损失 79 22 0 -24 -30 流动比率 1.8 1.8 1.6 1.4 1.3 营运资金变动 -1345 -1237 -36 -97 210 速动比率 0.2 0.3 0.1 0.1 0.1 其他经营现金流 58 110 2 1 4 营运能力 投资活动现金流 492 -71 -114 -83 -33 总资产周转率 0.3 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 1 2 228 183 131 应收账款周转率 674.8 73.2 40.0 40.0 40.0 长期投资 124 -0 107 67 57 应付账款周转率 9.3 5.2 5.5 6.0 6.0 其他投资现金流 369 -69 6 33 41 每股指标（元） 筹资活动现金流 89 1966 -4175 -1595 -1694 每股收益(最新摊薄) 0.18 -0.13 0.05 0.09 0.19 短期借款 160 -10 2429 1687 1325 每股经营现金流(最新摊薄) -0.86 -1.01 0.06 0.09 0.49 长期借款 1504 373 -1512 -1454 -1537 每股净资产(最新摊薄) 4.26 3.96 4.01 4.02 4.13 普通股增加 0 0 0 0 0 估值比率 资本公积增加 17 3 0 0 0 P/E 12.5 -17.6 46.0 24.1 12.0 其他筹资现金流 -1592 1600 -5093 -1828 -1482 P/B 0.5 0.6 0.6 0.6 0.5 现金净增加额 -324 835 -4227 -1581 -1215 EV/EBITDA 12.7 34.7 32.7 21.6 16.1 数据来源：聚源、开源证券研究所 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 评级 说明 证券评级 买入