REITs扩募是壮大市场规模、延长单只REITs生命周期、分散风险和实现规模效应的关键途径。我国REITs扩募尚处初期,市场份额较小,底层资产类型与区域分布集中,扩募历时较长。2022年政策密集出台为扩募奠定制度基础,2023年首批扩募项目上市,标志着“首发+扩募”双轮驱动新阶段。截至2026年4月,9只扩募产品发行规模合计122.16亿元,占比不足6%。扩募产品特征:底层资产类型集中(仓储物流、产业园区、保障性租赁住房),多位于一线城市,以定向扩募为主,超半数历时超一年。与首发相比,扩募产品底层资产类型、区域布局相似,但溢价率普遍更高。政策优化方面,2025年证监会发布通知完善扩募制度,上海证券交易所优化规则,拓宽适用范围、放宽购入资产限制、缩短扩募间隔、优化战略配售安排。这些措施有助于激活存量资产,推动扩募流程优化提速。未来,“首发+扩募”双轮驱动格局有望深化,REITs市场将从“规模扩张”迈向“存量盘活与质量提升并重”新阶段。