地产周速达：二手房挂牌价转跌

able_Summary]地产周速达 注：考虑到过去两周受春节假期因素影响，成交基数普遍偏低，本周新房及二手房成交面积环比口径统一调整为对比节前一周（2月6-12日）。 1）房价观察：各线城市挂牌价多数转跌 我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。本周更新的是Wind披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。 各线城市挂牌价均呈现不同程度回调，基本回吐前几周涨幅。2月23日-3月1日，一线、二线、三线城市环比分别下滑0.89%、1.42%和0.66%，其中二线城市跌幅居前。此前一线、三线城市历经两周连涨，二线城市历经三周连涨，本周均由涨转跌，基本回吐前期涨幅，价格修复趋势未能延续。同比维度下，二线城市回撤9.91%最为显著，一线及三线城市分别下跌8.68%和7.15%，且一线、二线、三线城市跌幅分别扩大1.37pct、0.24pct和0.51pct。 一线城市集体转跌，北京、深圳回撤尤为突出。深圳二手房挂牌价波动较大，由上周1.93%的涨幅转为本周2.96%的跌幅，北京、广州、上海也分别下跌1.23%、0.57%、0.36%。同比来看，一线城市跌幅均进一步扩大，沪京深广分别下跌6.72%、10.01%、12.28%和12.92%。 二线城市多数转跌，天津与青岛回撤幅度较大。在具备数据监测的9个重点二线城市中，本周仅福州上涨0.18%，上涨城市数量较上周减少6个。此前领涨的天津、青岛、杭州本周分别下跌3.14%、2.33%、1.62%。同比维度上，福州、杭州跌幅控制在3-5%，而武汉、西安跌幅较深，约17-19%。 2）周度：二手房市场修复反弹 二手房市场在节前连续三周回调后迎来反弹。本周（2月27日-3月5日）15城二手房成交面积录得198万平，环比增长4%，扭转了年前连续三周的下滑态势。同比维度下，受2026年春节时间较晚带来的节后淡季因素影响，同比下滑23%；但若与2024年同期（农历春节后第二周）相比，成交量实现21%的显著增长，反映出二手房市场仍具备较强韧性。 新房市场成交规模继续小幅收缩。本周38城新房成交面积录得226万平，环比小幅下滑2%。同比维度下，较2025年同期下滑21%，较2024年同期下滑17%，新房市场整体表现仍偏弱。 3）一线城市表现：二手房韧性仍存，新房成交跌幅较深 一线城市二手房成交环比增长明显。京沪深三城本周二手房合计成交面积环比增长12%，在节前连续三周回调后实现止跌回升，成交规模为2025年最高点的71%，整体表现仍具韧性。分城市看，深圳、上海和北京环比分别增长18%、13%和10%，当前成交量集中在2025年高点的55-72%区间。与2024年同期相比，一线城市整体表现强劲，增幅达24%。 一线城市新房成交环比跌幅较深，内部仍有分化。一线城市新房市场本周成交环比下滑44%，成交规模仅为2025年周度高点的32%。分城市观测，北、上、广、深四地环比降幅达到26-63%区间，其中上海和广州跌幅较小，成交量均处于2025年高点的20-33%。与2024年同期比较，一线城市整体下滑29%，但上海与北京（-25%、-28%）的跌幅明显小于广州与深圳（-49%、-64%）。 值得关注的是，本周（2026年2月25日）上海楼市新政发布进入首周窗口期。从成交反馈来看，二手房市场尚未出现明显的超额增量，成交走势基本延续节后自然修复路径。新房方面，尽管环比有所回落，但跌幅窄于其他一线城市，表现出一定的支撑韧性。考虑到政策传导至网签数据存在一定的时滞性，政策对需求端的实际提振效果仍需一段时间来观察。 4）二三线城市表现：新房市场环比增幅明显 二线城市新房环比表现好于二手房。二手房方面，本周二线城市成交面积环比微增1%，较2024年同期增长16%。分城市看，青岛、成都分别录得10%和18%的增长，而南宁的降幅则达到52%。新房方面，本周成交环比增长8%，较2024年同期下滑12%。其中武汉受供给端因素驱动，环比大增427%，而成都、青岛、苏州、南宁及济南等核心二线城市均环比下跌，跌幅介于15-46%之间。 三线城市二手房环比表现优于新房。二手房方面（以4城为样本），本周成交环比下滑7%，29万平的成交量约为2025年高点的72%，较2024年同期增长30%，显示出较强的市场韧性，但需注意样本局限性可能带来的偏差。新房方面，本周三线城市成交环比增长41%，绝对量恢复至去年成交高点的66%，但较2024年同期仍有18%的下滑。 5）政策跟踪：政府工作报告定调盘活存量与优化供给 3月5日，李强总理代表国务院向全国人大作政府工作报告，其中提到地产政策重心发生显著位移，任务目标从“保交房”转向“盘活存量、优化供给”。去年政府工作报告强调有效防范房企债务违约风险，继续做好保交房工作，今年在保交房完成的情况下，地产的重点任务是控增量、去库存、优供给。一方面是探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购用于保障性住房；另一方面是优化保障性住房供给，加快危旧房改造。城镇化方面，报告提到高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，修饰词从持续调整为稳步。此外民生部分，还提到“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”。 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 风险提示 地产政策出现超预期调整。[Table_Author]分析师：肖金川邮箱：xiaojc@hx168.com.cnSACNO：S1120524030004 联系人：洪青青邮箱：hongqq@hx168.com.cn 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 主要城市成交观察 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。