地产专题分析报告：“金三银四”将至，楼市止跌进入关键验证期

2026-03-01 宋雪涛,张馨月国金证券福肺尖

核心观点：从长期指标看，全国房价接近估值底部，年内止跌回稳概率较高，但节奏取决于二手房挂牌量和租金价格变化。
关键数据：
- 新房市场：47城新房成交量环比回升，重点城市成交面积同比回落但较去年农历同期改善26.6%，处于淡季向旺季过渡阶段。
- 二手房市场：22城二手房成交量和去年农历同期持平，全国房价跌幅收窄，重点城市挂牌价环比转正（一线0.2%、二线-0.2%、三线-0.3%），上海改善最明显（0.4%）。
- 挂牌量变化：春节后核心城市二手房挂牌量回升（上海增1177套，成都增670套等），广州、合肥下降。
政策分析：
- 上海新政：放松限购（外环内社保1年、限购套数2套）、优化公积金贷款（首套房240万，二套房“认房不认贷”）、放松房产税（本地子女唯一房产免征）。
- 政策效果：需求侧刺激明显，上海供给收缩（挂牌量降至8万套以下），政策时点（金三银四）利于需求释放。
研究结论：
- 房地产市场进入止跌回稳验证期，二手房挂牌量变化是关键变量。
- 上海市场因需求企稳、供给收缩率先回暖，政策加码或延续此趋势。
风险提示：房价下行超预期、房企债务风险、宏观经济下行。