申万房地产上海楼市新政点评楼市改善趋势下政策放松加码更彰显维稳房价的目标和

京沪两地近期连续放松限购政策，上海政策力度明显大于北京。政策放松发生在短期房价改善的背景下，预示行业政策积极性提升。核心政策变化包括：

1. 政策背景与信号

   • 1月2日《求是》杂志明确房地产金融属性，强调居民资产负债表管理，建议政策“一次性给足”，政策表态发生显著变化。
   • 近期融资利好增多，如融资白名单、三条红线放松、商业不动产REITs、定向增发等。

2. 京沪新政要点

   • 上海新政：非沪籍社保或个税缴纳要求从3年改为1年（内环内3改1），居住证满5年可购1套；公积金首套最高额度提升至240万（叠加多子女/绿色建筑达324万），二套“认房不认贷”，本地成年子女唯一住房免征房产税。
   • 北京新政：政策力度相对温和，但同样体现政策转向。

3. 市场影响与需求释放

   • 上海新政大幅降低非沪籍购房门槛，尤其激活内环外来购房需求；公积金新政利好低总价刚需成交。
   • 政策推动置换链修复，小阳春行情确定性提升。

4. 投资分析结论

   • 维持“看好”评级，推荐：
     • 优质房企：建发国际、滨江、绿城、金茂、保利、中海外、招商蛇口，关注城投控股。
     • 商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖，关注新城发展、太古地产、大悦城。
     • 二手房中介：贝壳-W。
     • 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业。