房地产行业点评：稳增长需地产良性循环，政策放松继续加码

事件 2022年3月5日，李克强总理在“两会”上作政府工作汇报，其中提到：①2022年GDP预期增长目标是5.5%左右。②坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。②防范化解重大风险。压实地方属地责任、部门监管责任和企业主体责任，加强风险预警、防控机制和能力建设，设立金融稳定保障基金，运用市场化、法治化方式化解风险隐患，牢牢守住不发生系统性风险的底线。 评论 稳增长需地产助力，房地产业良性循环需多方合力。①今年的GDP预期增长目标设定在5.5%左右，官方表示这“需要付出艰苦努力才能实现”。房地产开发投资是GDP增长的重要支撑，而当前该项指标同比增速处于大幅下滑趋势中。根据中指院数据，2022年1-2月300城土拍出让金合计2525亿元（绝对值为近10年最低），同比大幅下滑62%。即使考虑到集中供地节奏的影响，将300城土拍出让金中集中供地的22城数据扣除，其余非集中供地城市今年1-2月土拍出让金同比也下滑了50%。我们认为这主要因为当前全国销售尚未企稳，百强房企2022年2月全口径销售金额同比下滑47%，大多数房企现金流压力尚未减轻，新开工也随之停滞，更无力参与土拍。为了避免房地产开发投资对GDP增长产生较大拖累，当前销售市场亟待企稳。②“促进房地产业良性循环”是最近10年政府工作报告里房地产相关表述中的首次提法，我们认为这意味着政府已认识到当前地产行业现状仍处于“不良循环”之中，“销售下行&预售监管资金严控&融资不顺→房企现金流压力加大→供应商和尚未到期债务的债权人要求提前还款引发挤兑→负面新闻爆发→销售断崖式下滑→真实债务违约”，这样的负反馈现象在近期仍在发生。我们认为只有销售先行企稳，多数房企才有动力新开工和拿地，土拍市场才能正常化运转，房地产开发投资才能企稳回升。为了“促进房地产业良性循环”，我们预计后续金融机构和住建部等部门将逐渐开始产生合力，房企在经营、投资、融资三方面或都将得到边际改善。 保交付或是金融稳定保障基金用途之一。我们认为解决地产行业烂尾现象和部分房企的债务风险或是本次政府工作报告中提及的“金融稳定保障基金”的用途之一。去年恒大暴雷事件发生之后，地产行业烂尾和工程款纠纷事件频发，我们认为这不利于社会稳定，也酝酿着风险。当前仍有部分大型房企面临债务风险，若连续暴雷有引发系统性风险的可能。此外，根据我们的测算，今年竣工面积有望实现7.7%的正增长，加上金融稳定保障基金的辅助，今年的交付有望实现更大增长。我们认为这意味着：①物业公司今年的交付量有保障，优质物管公司今年在管面积增长的确定性好于市场预期；②地产后周期的相关需求仍有支撑，其中的典型代表是玻璃。 新市民住房需求仍存，需求侧更大力度支持政策出台可期。在2022年3月2日国新办举办的发布会上，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清表示：“新市民是在城镇已经居住的，但是还没有户口的；或者是刚刚拿到户口不足两年、三年的。这个人口数量大概有3亿多，他们都面临着安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老等实际需求。所以我们想专门出台一个文件，向银行保险机构提出建议，对这些新市民给予服务。”我们认为新市民对未来住宅需求形成较强支撑，未来需求侧也会有更多信贷和放开限购限贷的组合拳政策出台。 投资建议 后续放松政策持续出台是大概率事件，在“新市民”支撑需求的情况下，销售基本面有望逐渐企稳回暖。我们认为去年和今年销售能够实现逆势增长的房企将拥有超额收益，看好绿城中国、建发国际、滨江集团。此外，我们也看好关联房企大概率能度过本轮危机，且自身运营能力强的物管公司，比如碧桂园服务和金科服务。 风险提示 房地产改善政策出台速度不及预期；房地产改善政策落地效果不及预期 图表附录 图表1：2012-2022年政府工作报告中房地产相关表述 图表2：2022年1-2月300城土地出让金同比增速为-62% 图表3：预计2022年竣工面积同比增速为+7.7% 前，按照领先竣工30个月调整，在2016年7月及之后，领先竣工42个月这个方式去调整。 图表4：南华商品指数一路走高 图表5：A股地产公司PE走势 图表6：港股地产公司PE走势 图表7：港股物业公司PE走势 图表8：覆盖公司估值情况 风险提示 房地产改善政策出台速度不及预期。我们预计未来有更多更大力度改善政策出台。若届时政策尚未出台，房企销售或将继续恶化，年后可能会有更多房企暴雷，原先较为稳健安全的房企可能也会面临一定危险。 房地产改善政策落地效果不及预期。当前中央和各个城市均出台了一些改善政策，但政策落地需要时间，购房者观望态度扭转也需要一定时间，若政策落地的效果不及预期，上市房企业绩或受到影响。