房地产行业：3季度政策放松后上海楼市特征及趋势判断

《上海楼市2023年三季度政策放松后特征及趋势分析》

宏观经济及房地产行业形势

• 居民就业与收入预期: 当前，全国失业率上升，居民对收入预期偏弱，导致消费和投资意愿降低。失业率的提升影响了收入增长预期，进而降低了居民的购房意愿。

• 存款与消费: 居民存款显著增加，消费和投资意愿相对较低，尤其是在2016年至2023年的数据区间内，这种趋势愈发明显。上海楼市的购买力减弱，市场呈现下行趋势。

• 政策调整: 中央对我国房地产市场重新定调，强调优化政策，推动城中村改造，执行“认房不认贷”政策，下调首付比例，同时房地产税立法和个人所得税法修订暂不推进。

2023年前3季度上海楼市特征总结

• 经济下行背景下，上海楼市相对健康。上海经济下行期，房地产市场仍保持一定支撑，房地产业对经济增长的贡献率保持稳定。

• 一线城市房价保持正向增长。今年1-9月，上海房地产市场价格始终维持正向增长，与深圳、广州的下行趋势形成鲜明对比。

市场趋势预判及建议

• 上海楼市或面临“政策依赖症”。随着“认房不认贷”政策的实施，市场反应未达预期，可能加剧购房者的悲观情绪，形成政策依赖。

• 2023年成交规模预测：预计全年成交规模将在940-990万平米之间，市场热度分化格局短期内将持续。

• 2024年1季度销售风险：土地供应放缓，新房持续推盘，叠加已有项目入市，潜在库存量不高，预计2024年1季度销售将面临下行风险。

建议：

1. 政策调整需审慎：应避免过度依赖政策刺激，考虑长期市场健康发展的策略。
2. 关注市场趋势：密切关注市场动态，调整供应策略，避免库存积压。
3. 加强市场监测：定期评估市场供需关系，灵活调整价格和营销策略，维持市场活力。
4. 鼓励多元化发展：推动房地产市场向更健康、可持续的方向发展，包括促进商业地产、租赁市场等领域的增长。