房地产行业：3季度政策放松后上海楼市特征及趋势判断

3季度政策放松后上海楼市特征及趋势判断 Contents 目录 一、宏观经济及房地产行业形势 二、2023年前3季度上海楼市特征总结三、市场趋势预判及建议 1 宏观经济及房地产行业形势 失业率上升拖累收入增长预期，购房意愿下降 当前全国失业率上升，居民对收入预期偏低。同时存款显著增加，居民消费和投资意愿较低。这将导致全国范围内新增刚需购房和投资保值需求逐渐消失。 2016年12月-2023年8月中国消费者预期指数2016年12月-2023年9月中国金融机构各项存款余额同比 当前居民就业、收入预期偏低 当前居民投资、消费意愿较低，存款余额同比位于历史高位 14014 13013 12012 11011 10010 909 808 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 707 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 6 中国:消费者预期指数:收入中国:消费者预期指数:就业 数据来源：国家统计局，同策研究院 我国房地产市场供求关系发生重大变化 7月中央层面对我国房地产市场重新定调，明确我国房地产市场供求关系变化，强调优化政策，积极推动城中村改造，落实出台“认房不认贷”政策工具、下调首付比例下限等政策措施。同时备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订暂缓。 7月24日中共中央政治局 7月27日住建部企业座谈会 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势， 适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。 住建部部长倪虹在企业座谈会表示，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施； 国务院常务会议审议通过指导意见，稳步推进超大特 大城市城中村改造 住建部联合两部门发布通知，将“认房不认贷”政策纳入各地“一城一策”的政策工具箱。 央行、金融监管总局发布通知，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。 住户活期存款同比增速持续回落，上海楼市购买力减弱 住户活期存款同比增速持续回落，上海楼市购买力减弱，市场呈现下行。此外，上海住户活期存款同比增速领先于住宅（新房+二手房）销售3-4个月，结合实际来看，从开始筹集资金到最终成交的周期一般也是在3-4个月左右（否则会转入理财避免浪费利息）。 25% 2019年6月至2023年9月上海住户活期存款增速、新房+二手房成交套数 居民减少筹资 60000 20% 50000 15% 10% 5% 0% 需求减弱成交逐步回落 40000 30000 20000 10000 0 上海住户活期存款同比增速新房+二手房成交套数 上海房地产市场具有韧性 相较于全国楼市，经济下行期上海房地产市场相对健康发展，市场需求有一定支撑。从房地产业对经济增长的贡献率角度来看，近2年全国房地产业增加值占GDP的比重持续下滑而上海房地产业增加值占GDP的比重降幅趋缓。从商品住宅价格指数趋势来看，一线城市中今年1-9月上海房地产市场价格始终维持正向增长，而深圳、广州下行明显。 1998-2022年全国和上海房地产业增加值占GDP比例2023年1-9月一线城市新建商品住宅价格指数环比 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 全国上海 上海房地产业增加值占GDP的比重企稳 8.1% 6.10% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% -0.2% -0.4% -0.6% -0.8% 8月仅上海环比增长 上海北京深圳广州 2 2023年前3季度上海楼市特征总结 政策：为响应中央，上海执行“认房不认贷”政策 为响应中央调控政策，9月上海在继广州、深圳出台认房不认贷后也正式宣布“认房不认贷”，并在10月率先执行公积金认房不认贷，同时在临港、金山等区域局部出台优化限购政策。从全国范围来看，8月份以来一线城市落实“认房不认贷”，核心二线城市缩小限购区域、陆续放开全域限购政策等，限制性调控政策逐步松绑。 认房不认贷&取消限售 郑州 2023/8/3发布稳楼市15条，涉及取消限售、落实“认房不认贷”等。 2023年上海主要楼市调控政策三季度全国各地密集出台楼市新政 政策类型城市发布日期内容 官宣认房不认贷 9月1日 公积金认房不认贷 10月17日 认房不认贷深圳2023/8/30深圳从8月31日起正式执行“认房不认贷”政策。 2023年3月-4月 二手房核验价、 指导价放松 9月7日 •延长存量住房公积金贷款期限 •公积金支持城市更新旧住房项目 10月24日 金山优化人才购房，社保5年缩短为3年，购 认房不认贷认房不认贷 广州中山 2023/8/302023/8/31 广州宣布“认房不认贷”政策。中山市宣布“认房不认贷” 认房不认贷 北京 2023/9/1 北京将在全市范围内执行“认房不认贷”。 认房不认贷 长沙 2023/9/1 长沙实施认房不认贷。 认房不认贷 苏州 2023/9/2 苏州市“认房不认贷”政策正式官宣落地。 认房不认贷 杭州 2023/9/5 杭州实施认房不认贷。 认房不认贷 合肥 2023/9/8 合肥官宣执行“认房不认贷”。 放宽认房不认贷天津2023/9/18天津放宽认房不认贷，市区与非市区房贷、套数不互认。 取消限购南京2023/9/7南京四区不再需要购房证明，全面取消限购。 •临港优化人才购房政策，工作年限 最短3个月 房资格家庭变为个人 认房不认贷 取消限购青岛2023/9/11青岛全域取消限购政策。 &取消限购 大连2023/9/7大连官宣“认房不认贷”，解除限购政策，放开限售政策。 取消限购 武汉 2023/9/19取消市二环线以内住房限购政策,优化家庭住房贷款套数认定标 准。 优化限购深圳2023/9/11离异三年内再婚或复婚家庭购房，按照现有家庭房产套数计算。 取消限购宁波2023/9/28取消限制性购房政策、调整住房限售政策，支持“买新卖旧”。 广州2023/9/20 优化限购&增值税免税年限 取消黄埔、番禺、白云(北部四镇)、花都限购政策；限购区域非本市户籍居民家庭购房社保/个税年限降至2年。 优化限购杭州2023/10/16除主城4区外，杭州限购全部取消。 优化限购西安2023/9/29进一步优化调整限购范围，我市二环以外区域取消限购。 土拍：为防市场遇冷，土拍规则优化、房地联动价提升 三季度上海土拍供应主要有2个特征：第一、土拍规则适度调整。继二批次规则调整后，三批次规则再次优化，不仅新增了竞报“高品质建设”要求，还重启招挂复合，并明确最低装修价格标准。第二、房地联动价逐渐走高，对于楼市预期以及刺激开发商的积极性有一定作用。这一方面降低房企土拍操作难度，另一方面防止土地市场遇冷。 上海土拍规则新增装修标准及高品质建设方案静安中兴地块房地联动价变化 •今年三批次静安中兴社区地块较去年四批次成交的相邻地块房地联动价上涨2000元/平米 •除静安中兴外，杨浦、普陀桃浦、闵行华漕、宝山大场和五大新城等地块大多出现涨幅 2022年第四批次土拍 房地联动价为123000元/平米 2023年第一批次土拍 房地联动价为121000元/平米 2023年第三批次土拍 房地联动价高层为125000元/平米风貌别墅180000元/平米 2022年第三批次土拍 房地联动价为133000元/平米 2022年第三批次土拍 房地联动价为119000元/平米 土地：三批次土拍降温明显，民企几近消失 上海今年一批次土拍热度较高，二批次土拍虽维持一定热度但有降温迹象，三批次热度降温明显。一方面虽然在摇号规则下溢价率走高，但参拍房企数量下降，国央企包揽，民企几近消失；另一方面地块热度分化加剧，当前市场下房企拿地尤为谨慎，核心优质地块被多家房企竞逐，热度较高，例如三批次二轮的青浦赵巷地块超20家房企参拍，但是外围区域地块基本底价成交。 2022-2023年第三批次参拍企业数 家宗 70其中22家仅参拍1宗地40 2021-2023年上海历次土拍成交地块结构 2021-2023年上海历次土拍成交地块拿地房企性质 宗 1 11 1 5 13 1 5 3 1 12 6 7 2 7 2 第二批 12 15 13 0 6 9 4 2 5 2 6 第一批 3 第第 三一 批批 2 第二批 第三批 1 4 第四批 1 4 第一批 4 第二批首轮 5 2 第三批首轮 2 6 2 第三批第二轮 2021年 2022年 1 第二批第二轮 2023年 2 40 60 60 50 41 4036 30 30 20 20 10 0 块，参拍民企均以联合3535 6 8 7 1 3 75 5 1 11 3 3 2 7 7 1 7 5 2 1 6 1 20 10 15 19 10 9 10 第第第第第第一二三一二三批批批批批批 2 4 第四批 5 4 4 第一批 5 1 2 1 第二批首轮 4 1 4 第三批第二轮 2021年 2022年 1 第二批第二轮 2023年 2 第三批首轮 体参拍同一地块 483030 392525 292020 无民企参拍1515 141010 55 00 第第第第 —二三四 批批批批 第第第第第一二二三三批批批批批首第首次 轮二轮第 轮二 轮 2022年 注：参拍企业数量为估算且不包含城投公司 2023年 底价成交溢价率0-3%溢价率3-6% 溢价率6-9%溢价率超过9% 央企国企民企联合体（含国央企）联合体（民企）外资/中外合资 数据来源：dataln，同策研究院 商品住宅：新政后来访呈“脉冲式”走势，后劲不足 9月“认房不认贷”新政出台后上海新房来访热度有所回升，但仍低于近2年市场历史高位水平。同时，热度区域分化明显，主城区增势显著而五大新城、郊区等外围区域增势较弱。由于认房不认贷主要面向改善群体需求释放，外围区域以刚需为主，仍面临较大去化压力。此外，新政效果已然后劲不足。新政后9月前2周来访量有显著提升，但效果边际减弱，需求后劲不足，第3周开始出现逐步回落态势，热度持续性不如预期。 400 350 300 250 2021年1月-2023年9月上海全市商品住宅访客指数 新政使局部热点区域继续升温，但是对于外围项目的去化帮助不大 五大新城环比涨幅低于主城区涨幅 180 160 140 120 9月新政前后上海商品住宅访客变化趋势 国庆假期 九批次多个热盘处于认购期，访客增长 9月1日政策出台 9月下旬来访热度下降 200 150 100 50 0 187.00 112.28 100 80 60 40 20 2021-1 2021-2 2021-3 2021-4 2021-5 2021-6 2021-7 2021-8 2021-9 2021-10 2021-11 2021-12 2022-1 20