房地产郑州楼市新政点评：需求端政策改善进入密集期，当前仍有较大博弈空间

事项： 2022 年 2 月 28 日，郑州市人民政府办公厅发布关于促进房地产业良性循环和建房发展的通知，其中包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等内容。 国信地产观点：今年以来，需求端政策频频放松，多地先后出台房贷放松政策和购房支持性政策。继菏泽、重庆、赣州、佛山等非限购地区降低首套房首付比例后，郑州又放松了“认房又认贷”，加大了信贷融资支持，支持了合理住房需求，放松幅度更进一步，而郑州作为二线城市的代表，此次放松也标志着政策改善的城市能级开始逐渐上移，地方政府在调控政策上也更具现实感。至此，需求端政策改善进入密集期，我们认为在当前的政策环境下，行业基本面企稳回暖尚需一段时间，当前仍有较大政策博弈空间。中短期看，随着更多城市的政策转暖，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企将持续受益；此外，物管龙头公司未来有望受益于地产压制的解除，估值有望得到修复。个股方面建议关注新城控股、保利发展、金地集团、保利物业、招商积余。 评论： 郑州发布房地产新政，涉及五大方面 2022 年 2 月 28 日，郑州市人民政府办公厅发布关于促进房地产业良性循环和建房发展的通知，其中包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等内容。其中： （一）支持合理住房需求方面，提出保障大学生在郑安居、为外来务工人员在郑置业提供便利、满足居家养老需求、支持居民改善性住房需求 4 项措施，主要解决大学生、外来务工人员等无房新市民、青年人群体租房购房、赡养老人压力大问题，同时为家庭人口、收入增加的群体改善住房需求提供政策和服务方面的便利。 （二）改善住房市场供给方面，提出稳定住宅用地供应节奏、完善房价和地价联动机制、严格落实房屋预售制度、加快项目开工销售节奏、完善公共配套和基础设施、提高商品住宅品质 6 项措施，主要解决我市部分区域住房供给和需求阶段性、结构性不平衡问题，供过于求、销售不畅、施工进度慢的区域适度减少住宅用地供应量，供不应求、房价较高的区域适度增加住宅用地供应量，通过提前设定房价上限，杜绝随意涨价现象，进一步保交房、完善设施提高宜居度，促进房屋品质由基本需求型向质量品质型转变，提供人性化、精细化、生态化的住房产品。 （三）加大信贷融资支持方面，提出给予企业项目贷款支持、降低个人住房消费负担、推进信贷支持协作3 项措施，主要解决企业资金流动不畅、施工进度慢、逾期交房问题，购房群众贷款发放慢、利息支付压力大问题。 （四）推进安置房建设和转化方面，提出推行货币化安置、促进安置房转化 2 项措施，主要解决我市部分区域安置房集中、房源闲置和紧张并存、年轻人租房不畅等问题。 （五）优化房地产市场环境方面，提出规范房地产市场秩序、加强商品住房销售价格管理、提高政务服务水平便利交易、强化网络舆情引导管控 4 项措施，主要解决开发企业定价随意、经营不规范、交房纠纷多、群众拿证慢等问题，通过加大联合执法力度、优化服务方式，实现全市房地产市场秩序显著好转，违法违规行为得到有效遏制，群众办事更加便利。 放松“认房不认贷”，需求端改善更进一步 郑州市将引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。根据郑州此前的规定，有贷款记录的购房者新购住房首付比例为 60%，根据最新文件内容，已还清贷款的购房者新购住房首付比例将降至 30%。 相较于此前菏泽等地“降低首套房首付比例至 20%”的改善政策，此次郑州新政态度鲜明，惠及改善型群体，需求端改善力度更进一步，同时，郑州作为二线城市代表，其指向意义重大，标志着政策改善的城市能级开始逐渐上移。 表1：郑州购房首付比例变化情况 今年以来需求端政策频频放松，政策更具现实感 进入 2022 年以来，政策端暖风频吹，需求端如期放松： 1、根据相关消息称，山东菏泽工行、建行、农行自 2 月 14 日起，名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例可执行 20%。菏泽成为本轮市场下行周期中第一个下调首套房首付比例的城市； 2、继菏泽后，重庆、赣州、佛山等非限购地区的部分银行相继下降首套房首付比例至 20%； 3、另外，近期已有多地出台了房贷政策的放松，例如： 1 月 12 日，北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确降低公积金贷款的首付比例，将缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的最低首付款比例由 60%下调至 40%； 1 月 18 日，自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准； 4、除以上放松房贷的政策出台之外，青岛、宁波、济南、马鞍山、吉林、南宁等地均已出台公积金政策宽松、住房补贴等支持性政策。 投资建议：需求端政策改善进入密集期，当前仍有较大博弈空间 今年以来，需求端政策频频放松，多地先后出台房贷放松政策和购房支持性政策。继菏泽、重庆、赣州、佛山等非限购地区降低首套房首付比例后，郑州又放松了“认房又认贷”，加大了信贷融资支持，支持了合理住房需求，放松力度更进一步，而郑州作为二线城市的代表，此次放松也标志着政策改善的城市能级开始逐渐上移，地方政府在调控政策上也更具现实感。至此，需求端政策改善进入密集期，我们认为在当前的政策环境下，行业基本面企稳回暖尚需一段时间，当前仍有较大政策博弈空间。中短期看，随着更多城市的政策转暖，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企将持续受益；此外，物管龙头公司未来有望受益于地产压制的解除，估值有望得到修复。个股方面建议关注新城控股、保利发展、金地集团、保利物业、招商积余。 风险提示 基本面超预期下行且政策转暖不及预期。