房地产：上海“沪七条”政策点评-政策大幅加码，提振市区需求

上海“沪七条”政策点评总结

投资要点

• 政策核心：上海市于2026年2月25日发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（“沪七条”），涵盖限购放松、公积金提额、房产税减免三大维度，旨在提振市区需求，特别是改善需求和新市民定居需求。
• 主要边际变化：
  • 限购政策：非沪籍购房门槛从“满3年”降至“满1年”，允许满3年群体在外环内增购，打通置换环节堵点。
  • 公积金政策：首套贷款额度从160万提升至240万，叠加多子女及绿色建筑政策，最高可达324万，基本覆盖市区中档改善房贷款需求。
  • 房产税政策：对成年子女家庭新购且属于其家庭唯一住房的，即便早年与父母共有，也暂免征收房产税，支持婚育需求。

政策解读

• 限购政策：精准提振市区需求，打通置换环节堵点，使新就业年轻人（如刚毕业留沪工作满1年者）可直接购买市中心房产，同时允许满3年群体在核心区增购，解决“先上车后改善”的置换路径问题。
• 公积金政策：本次政策中最具力度部分，240万贷款额度结合低利率（2.6%）和多子女政策，最高可达324万，有效满足市区中档改善房需求。
• 房产税政策：破解沪籍青年“唯一住房”认定难题，消除分户购房、结婚置业的税负顾虑，支持合理居住需求和适龄婚育。

投资建议

• 政策力度超出市场预期，直接瞄准核心区改善需求和新市民定居需求。
• 预计3月起，上海外环内二手房带看量及新房去化率将明显回升。
• 建议关注：
  1. 核心城市优质土储、产品力突出、符合“好房子”导向的标杆房企。
  2. 受益于二手房回暖的房地产中介。

风险提示

• 政策效果不及预期的风险，盈利能力下滑、销售不及预期、资产减值的风险等。