地产行业点评：“沪七条”促进需求释放，上海楼市政策底或已现

"沪七条"政策通过调减限购、优化公积金和完善房产税三大方面七条内容，旨在促进上海房地产市场平稳健康发展，满足居民刚性和改善性住房需求。核心观点及关键数据如下：

1. 调减住房限购政策

   • 非沪籍家庭社保满1年可在外环内购买1套住房，外环外不限套数；社保满3年可购买2套；持《上海市居住证》满5年无需社保限购1套。
   • 优化有利于吸纳非沪籍居民需求，提升外环内改善项目热度，消化外环外存量。

2. 优化住房公积金政策

   • 首套贷款额最高324万元（原216万元），二套最高270万元；
   • "认房不认贷"：无房或仅1套家庭可再次申请公积金贷款；
   • 多子女家庭公积金贷款支持范围拓展至二套。
   • 有助于降低购房压力，响应中央深化公积金制度改革要求。

3. 完善住房房产税政策

   • 本市户籍居民子女成年后新购或置换住房属唯一住房的暂免征收房产税。
   • 促进改善需求释放，打通一二手房置换链条。

投资建议

• "沪七条"力度可观，预计推动3-4月楼市表现良好，其他一线城市或效仿，基本面数据逐步企稳；
• 推荐绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国金茂等主打改善型项目的头部房企；
• 关注贝壳等核心房产中介平台及上海本土房企。

风险提示
政策效果不及预期、市场信心不足、行业环境变化超预期。