不能直接对比不同购物中心零售额增速,因为项目处于不同发展阶段(培育期至衰退期)且重奢项目10-15年会进行大型调改,需区分主动调改与经营失败导致的增速下滑。作为高股息资产,租金的稳定性和可持续性更重要,对应经营端则需关注商圈是否为头部(体量足够大、可逛性最强)。
25年旗下所有购物中心零售额均实现增长,其中兴业太古汇改造结束+49.6%,三里屯太古里+11.2%,符合预期。香港写字楼25Q4签约租金环比稳定,出租率与上年基本持平;内地写字楼出租率大部分好于24年,主因区位核心、客群扎实。公司重奢招商及经营能力为内地第一梯队,确保存量项目长期稳定和新项目成功率高。26-27年起新项目落地,租金至少增长25%。
投资建议:存量租金及增长确定性强,Hibor下行带来估值拔升。