中免海棠湾三期：合作太古地产 有望引入重奢

公司研究报 告商贸零售旅游零售Ⅱ 中免海棠湾三期：合作太古地产有望引入重奢 2022-10-23 公司深度报告 买入/维持中国中免(601888) 目标价：246 昨收盘：175.57 走势比较 2% 21/10/25 21/12/25 22/2/25 22/4/25 22/6/25 22/8/25 太(7%) 平(15%) 洋(24%) 证(32%) 券(41%) 份 股 中国中免沪深300  股票数据 总股本/流通(百万股) 2,069/1,952 总市值/流通(百万元) 363,230/342,796 12个月最高/最低(元) 268.46/156.10 有限公司证 券相关研究报告： 研中国中免（601888）《中国中免深度 究报告：全球旅游零售龙头，优势地 报 位持续巩固》--2022/10/20 告 中国中免（601888）《中国中免中报业绩快报点评：疫后加速修复Q2业绩超预期》--2022/07/28 中国中免（601888）《白云机场免税店租赁补充协议点评》--2022/06/25 证券分析师：王湛 电话：010-88321716 E-MAIL：wangzhan@tpyzq.com 执业资格证书编码：S1190517100003 报告摘要 10月10日，中免投资发展有限公司联合宏溿有限公司共同成立 三亚中免棠畔投资发展有限公司，中免棠畔投资成立于2022年9月 28日，注册资本25亿元，法人代表为常筑军（中免副总、董秘），经营范围包括：商业综合体管理服务；企业管理咨询；物业管理等。目前，其由中免投资、宏溿有限公司共同持股，持股比例各50%。修复韧性强，降本控费效果显著。 宏溿公司的最终控制人为太古地产。太古地产成立于1972年，业务遍布香港、中国内地，并于美国迈阿密、印尼雅加达、越南胡志明市均有投资项目，目前管理着香港162万平，内地168万平的总楼面 面积。公司位于香港金钟道的太古广场是全亚洲最成功的综合发展物业之一。太古集团在内地的项目全部由公司管理。中免三期预计为有税购物商场、酒店、酒店式公寓等多元化的综合体，中免此前业务以免税为主，在有税商场，综合物业管理上经验有所欠缺，与太古地产的合作有助于提升管理能力。 太古地产与高奢品牌有良好的合作关系。公司定位高端的项目均成功吸引了国际顶级品牌的入驻，包括香港太古广场、成都远洋太古里、广州太古汇和上海前滩太古里。公司从太古广场开始与国际奢侈品集团合作超过30年，拥有良好的合作关系，公司打造并管理的项目获得奢侈品集团的认可，预计有望助力中免在海棠湾三期的高奢品牌 引进。 中免海棠湾三期用地挂牌上市。9月22日三亚挂牌海棠湾2宗建设用地，合计511亩，其中HT05-08-01地块土地性质为零售商业用地，占地311亩，拟建设具有重大产业带动作用的零售商业项目。地块东侧为三亚国际免税城二期、一期项目，可以推测HT05-08-01地块是中免用于开发建设三亚国际免税城三期项目的目标地块。 投资建议：中免三期为有税商业综合体，从位置上看，比邻一二期免税商城，有望借助离岛免税业务引流。从品牌引进上看，因为不受免税的诸多限制，有望引入更加丰富的品牌，特别是顶奢品牌的入驻。 从品类上看，此前免税业务受制于海关监管审批，流程较长，导致新 品上架不及时，发展有税业务后，商品的流动性加快，有利于季节性强、款式敏感度高的精品品类的拓展。此外与太古地产的合作，一方面有望为商城的招商带来新鲜血液，另一方面借助于太古在综合商业体项目丰富的管理经验，有望在物业管理和客户服务水平上更上一层楼。 海南8月疫情的影响尚未完全消除，全国多点疫情及重要会议的召开对人员流动形成一定的压制，预计中免三季度业绩下滑幅度较大，目前的股价已经基本充分反映预期。从中长期来看，中免的核心优势不变，特别是海口国际免税城、三亚一期二号地、凤凰机场二三期逐步开业后，渠道优势进一步巩固，规模优势进一步加强。我们持续看好中免在旅游零售行业的龙头地位， 预计公司22-24年营业收入分别为572.68/1003.79/1326.01亿元，增速分别为-15.4%/75.3%/32.1%；归母净利润分别为85.66/142.63/183.80亿元，增速分别为-11.27%/66.51%/28.86%，对 应EPS分别为4.17/6.94/8.94元，22-24年PE分别为42.12X/25.3X/19.63X，予以“买入”评级。。 风险提示：疫情反复影响客流，防疫政策收紧；汇率波动；免税政变动；新项目回报不及预期等风险。 盈利预测和财务指标： 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元)67676 57268 100379 132601 （+/-%）28.67% -15.38% 75.28% 32.10% 净利润(百万元）9654 10259 17082 22012 （+/-%）57.23% -17.03% 66.51% 28.86% 摊薄每股收益(元)4.94 4.17 6.94 8.94 市盈率(PE)44.38 42.12 25.3 19.63 资料来源：Wind，太平洋证券注：摊薄每股收益按最新总股本计算 目录 一、中免海棠湾三期概况5 1、携手太古地产开发海棠湾三期5 2、与太古地产合作有助于品牌引进和管理提升5 3、中免三期建设用地6 二、海棠湾定位国际旅游消费中心8 1、整体规划8 2、华润超级万象城项目8 三、顶奢品牌国内开店情况10 四、投资建议12 五、风险提示12 图表目录 图表1：太古地产内地项目汇总5 图表2：太古地产项目高奢品牌引入情况6 图表3：9月22日三亚挂牌海棠湾建筑用地位置6 图表4：中免海棠湾三期项目土地挂牌7 图表5：华润超级万象城项目用地9 图表6：海棠湾超级万象城项目选址9 图表7：华润超级万象城项目用地9 图表8：四大顶奢品牌在大陆地区的开店情况10 一、中免海棠湾三期概况 1、携手太古地产开发海棠湾三期 10月10日，中免投资发展有限公司联合宏溿有限公司共同成立三亚中免棠畔投资发展有限 公司，中免棠畔投资成立于2022年9月28日，注册资本25亿元，法人代表为常筑军（中免副总、董秘），经营范围包括：商业综合体管理服务；企业管理咨询；物业管理等。目前，其由中免投资、宏溿有限公司共同持股，持股比例各50%。 宏溿公司的最终控制人为太古股份有限公司。太古股份有限公司是英资太古集团属下机构。 主要业务从事航空服务及航空饮食、飞机工程、物业投资及发展、酒店、工业、贸易、船务及保险，旗下包括太古地产有限公司，国泰航空及太古可口可乐等机构。 太古地产有限公司（1972.HK）于港股上市，致力发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业， 发展策略集中在主要运输交汇点的上盖发展综合物业项目。太古地产在中国香港的投资物业组合以太古广场、太古坊及又一城为核心物业。在中国内地，太古地产于北京市、上海市、广州市和成都市，共拥有多个大型发展项目。 图表1：太古地产内地项目汇总 项目名称 股权占比 开业 合作方 占地面积 （万平米） 建筑面积 （万平米） 北京三里屯太古里 100% 2008年 广州太古汇 97% 2011年 广州大洋实业投资有限公司（3%）（广州日报实际控制） 5 35.8 北京颐堤港 50% 2012年 远洋集团（50%） 5.9 17.6 成都远洋太古里 50% 2014年 远洋集团控股有限公司（50%） 7.08 26.9 上海兴业太古汇 50% 2016年 香港兴业国际集团（50%） 32.2 上海前滩太古里 50% 2021年 陆家嘴集团（50%） 12 广州汇坊 100% 北京颐堤港二期（建设中） 35% 预计25/26年 远洋集团（65%） 56 西安太古里（完成拿地） 70% 西安城桓文化投资发展有限公司（30%）（曲江新区管委会实控） 张园太古里（建设中） 60% 预计22年底 上海静安置业（40%） 4 6 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 2、与太古地产合作有助于品牌引进和管理提升 太古地产具备丰富的大型综合物业管理经验。太古地产成立于1972年，业务遍布香港、中国 内地，并于美国迈阿密、印尼雅加达、越南胡志明市均有投资项目，目前管理着香港162万平， 内地168万平的总楼面面积。公司位于香港金钟道的太古广场是全亚洲最成功的综合发展物业之 一。太古广场于1990年落成，包括一个大型购物商场、写字楼、酒店式住宅、三间酒店及停车场。除三间酒店外，整个太古广场均由太古地产拥有及管理，并且太古地产持有万豪酒店、港丽酒店及港岛香格里拉大酒店两成股权。太古集团在内地的项目全部由公司管理。中免三期预计为有税购物商场、酒店、酒店式公寓等多元化的综合体，中免此前业务以免税为主，在有税商场，综合物业管理上经验有所欠缺，与太古地产的合作有助于提升管理能力。 太古地产与高奢品牌有良好的合作关系。公司定位高端的项目均成功吸引了国际顶级品牌的 入驻，包括香港太古广场、成都远洋太古里、广州太古汇和上海前滩太古里。上海前滩太古里21年9月30日开业，目前已经入驻了包括DIOR、LV在内的顶奢品牌。22年底上海第二个太古里张园太古里项目即将开业，LV已经列入首批入驻。公司从太古广场开始与国际奢侈品集团合作超过30年，拥有良好的合作关系，公司打造并管理的项目获得奢侈品集团的认可，预计有望助力中免在海棠湾三期的高奢品牌引进。 图表2：太古地产项目高奢品牌引入情况 香奈儿 爱马仕 迪奥 路易威登 香港太古广场 √ √ √ √ 成都远洋太古里 √ √ √ √ 广州太古汇 √ √ √ √ 上海前滩太古里 √ √ 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 3、中免三期建设用地 9月22日三亚挂牌海棠湾2宗建设用地，合计511亩，其中HT05-08-01地块土地性质为零售商业用地，占地311亩，拟建设具有重大产业带动作用的零售商业项目。该地块最大容积率为1.0，以此测算最大可规划计容建筑面积约20.74万平方米，宗地挂牌起始总价130735万元，折 合楼面价约6301元/平方米。 从竞买人资格要求上看，竞买人或其关联企业在海南注册资本金不少于100亿元，且2019年至今的财务状况需满足：①剔除预收款后的资产负债率不超过70%，②净负债率不超过100%，③现金短债比不少于1。 图表3：9月22日三亚挂牌海棠湾建筑用地位置 资料来源：至理数据公众号，太平洋研究院整理 从该宗土地位置上看，地块东侧为三亚国际免税城二期、一期项目，可以推测HT05-08-01地块是中免用于开发建设三亚国际免税城三期项目的目标地块。 图表4：中免海棠湾三期项目土地挂牌 宗地号 占地面积（平米） 用地规划性质 产权年限 单价（元/平米） 总价 容积率 建筑限高 海棠湾国家海岸园区HT05-08-01 207488.44 零售商业用地 40年 6301 130735 ≤1.0 ≤25（局部 60米） 海棠湾国家海岸园区HT05-05-01 61621.69 二类城镇住宅用地 70年 14497 202165 ≤1.2 ≤25 海棠湾国家海岸园区HT05-05-03 41065.79 15677 ≤1.5 ≤36 海棠湾国家海岸园区HT05-05-04 30730.52 15767 ≤1.5 ≤36 资料来源：海南发布公众号，太平洋研究院整理 HT05-05-01/03/04三幅土地整体挂牌出让，总占地133418平方米(约200亩)，拟用于建设 市场化商品住房项目。根据容积率计算最大可规划计容建面约18.16万平方米，挂牌起始价202679 万元，折合楼面价约11158元/平方米。 根据公告要求，该宗土地竞买人或其关联企业须在海南省设有总部企业，该企业注册资本金不少于100亿元，且须在三亚市内具有或承诺投资建设建面10万平方米以上零售商业综合体。宗地HT05-05-01/03/04与HT05-0